La justice appelle à négocier dans le litige sur les anciens biens de l’Église grecque orthodoxe

Mercredi, la Haute Cour de justice a invité les parties à un litige portant sur des biens immobiliers situés à Jérusalem qui appartenaient, dans le passé, à l’Église orthodoxe grecque à prendre des mesures concrètes pour parvenir à un accord sans plus tarder.

Ce litige dure depuis plusieurs décennies.

Les juges ont annoncé que la Cour pourrait fixer, dans les prochains jours, un délai à l’obtention de « progrès tangibles » dans les négociations.

Cette décision a été accueillie favorablement par Extell, la société qui a acheté ces terrains loués en 2023, ainsi que par les représentants des propriétaires d’appartements.

« Cette décision ne marque pas nécessairement le début de la fin de cette histoire. Mais nous espérons qu’il s’agisse du début du début de la fin », a commenté un observateur qui assistait à l’audience.

Aux origines de cete affaire, un montage juridique complexe dans lequel les propriétaires possèdent leurs appartements, mais pas le terrain sur lequel ils sont construits. Le Keren Kayemet LeIsrael – Fonds national juif (KKL-JNF), qui détient le bail des hectares de terrain sur lesquels vivent les quelque 1 000 familles dont les appartements sont en situation de flou juridique, a essuyé les critiques de la Cour pour n’avoir pas fait preuve de diligence dans la résolution de ce litige.

La Cour n’a toutefois pas ordonné au KKL-JNF de renouveler les baux des résidents, comme certains l’espéraient.

Dans une salle d’audience bondée, en présence de dizaines de copropriétaires anglophones et francophones, la juge Daphne Barak-Erez a estimé que la situation actuelle, avec l’expiration prévue du bail foncier dans environ 25 ans, avait plongé les copropriétaires dans l’incertitude et entraîné une baisse de la valeur de leurs biens immobiliers. Parvenir rapidement à un accord concernant leur avenir avec Extell, qui souhaite mener à bien des projets immobiliers lucratifs tant dans des zones non bâties que dans des zones déjà urbanisées, est dans l’intérêt de tous, a-t-elle ajouté.

Les juges ont rejeté l’argument avancé par certains propriétaires selon lequel cette affaire devait être tranchée par voie judiciaire plutôt que par la négociation. Ils ont fait valoir qu’une telle approche pourrait prendre de nombreuses années, sans pour autant garantir un meilleur résultat pour l’une ou l’autre des parties.

La Cour prévoit de fixer un calendrier à respecter pour assurer le bon déroulement des négociations, et a fait savoir qu’elle en suivrait l’évolution. Elle a suggéré que l’Autorité foncière israélienne (ILA) et la municipalité de Jérusalem soient également associées aux discussions.

Extell, propriété du magnat immobilier juif américain Gary Barnett, milite en faveur d’un règlement négocié qui lui permettrait de lancer des projets de développement sur ce terrain.

« La Cour a souscrit à notre position selon laquelle rien ne justifie de prolonger un litige pendant des années, alors qu’un accord peut être rapidement trouvé », a affirmé la société dans un communiqué.

L’année dernière, Extell a entamé des négociations secrètes avec le KKL-JNF au sujet de ce terrain. Mais le processus s’est enlisé lorsque les résidents, furieux de ce partage de leurs biens à leur insu, ont déposé une injonction judiciaire pour suspendre la procédure.

Désormais, les discussions devraient avancer dans un climat de plus grande transparence entre les deux parties. Selon certaines sources, les négociations précédentes avaient indigné les habitants, qui craignaient que les deux parties n’aient pas à cœur de défendre leurs intérêts. Le prochain cycle de négociations devrait s’accompagner d’une plus grande transparence, ainsi que de garanties pour les intérêts des propriétaires.

On ignore encore combien de temps il faudra aux parties pour parvenir à un accord – si tant est qu’elles y parviennent. L’année dernière, avant d’être interrompues, les négociations avaient atteint un stade avancé, mais le KKL-JNF s’est depuis doté d’une nouvelle direction, menée par le président Eyal Ostrinsky, et ses positions restent encore à préciser, a fait remarquer une source.

Ostrinsky a déclaré vouloir défendre les droits des résidents et protéger les espaces verts. Le KKL-JNF « entretient un dialogue continu avec les différentes parties, notamment Extell ; les négociations visent par ailleurs à parvenir à des accords aussi larges que possible », a indiqué l’organisation dans un communiqué adressé au Times of Israel à l’issue de l’audience.

Parallèlement à ses négociations avec le KKL-JNF, Extell a engagé des discussions privées avec des propriétaires individuels. Le promoteur est ainsi parvenu à un accord avec quelque 200 d’entre eux, selon une source. D’autres devraient se montrer disposés à négocier en privé avec Extell suite à la décision du tribunal.

Les propriétaires dont les biens se trouvent sur le terrain concédé, dont beaucoup ont acheté leur logement sans mesurer les implications à long terme de la situation, se disent impatients de parvenir à un accord, qui leur permettrait d’investir dans des travaux d’amélioration ou de vendre leur bien.

« Lorsque nous avons acheté notre appartement, nous pensions que le KKL veillerait à ce que nous puissions continuer à y vivre », a expliqué Shoshana Gabai, une résidente, au Times of Israel à l’issue de l’audience. « Nous sommes nombreux à avoir entre 70, 80 et 90 ans. Nous ne comprenons pas pourquoi toute cette affaire traîne en longueur, ni pourquoi nous devons saisir la justice alors que tant de familles sont concernées. »

Une histoire complexe

L’affaire porte sur 57 hectares de terrains de premier choix dans les quartiers huppés de Talbieh, Rehavia et Nayot à Jérusalem, sur lesquels sont construits près de 1 000 appartements résidentiels, ainsi que d’importants bâtiments publics comme la Grande Synagogue et le Musée d’Israël, des espaces verts tels que la Vallée des Croix et des hôtels de luxe, notamment l’Inbal et le Dan Panorama.

Dans les années 1950, le Patriarcat grec orthodoxe, propriétaire du terrain, l’a cédé en bail au KKL-JNF dans le cadre de contrats à long terme dont l’expiration est prévue dans les prochaines décennies. Depuis lors, le terrain a fait l’objet d’un aménagement intensif, créant une situation juridique unique et complexe dans laquelle les particuliers sont propriétaires de leur logement, mais non du terrain sur lequel il est construit.

En 2011, l’Église orthodoxe grecque, lassée des pressions juridiques pour conclure un accord et lourdement endettée, a cédé ses droits sur ces terrains à un groupe d’investisseurs, qui les a, à son tour, vendus à Extell pour un montant de 216 millions de dollars.

Aujourd’hui, Extell espère résoudre les questions juridiques relatives à ces terrains, afin de pouvoir avancer dans le développement de plusieurs grands projets immobiliers.

Poursuivre les négociations constitue « une solution “gagnant-gagnant”, qui profite aux locataires, à la ville de Jérusalem et à l’ensemble des parties concernées », a souligné le promoteur.