Les craintes pour l’immobilier de Tel Aviv se dissipent, mais les prix restent surévalués

Le marché immobilier de Tel Aviv est surévalué, mais moins qu’auparavant, car les taux d’intérêt élevés et une poussée de l’inflation et des coûts de financement ont frappé les prix de l’immobilier, selon la banque d’investissement internationale (IIB) et la société de gestion de patrimoine UBS Global Wealth Management.

Après deux décennies de flambée des prix de l’immobilier, Tel Aviv est passé du statut de « risque de bulle immobilière » à celui de « marché surévalué » où les acheteurs paient plus que la valeur réelle des logements, selon l’indice annuel Global Real Estate Bubble Index de la société suisse pour 2023.

Le rapport a analysé les marchés immobiliers de 25 villes entre la mi-2022 et la mi-2023 et n’en a trouvé que deux présentant un risque de bulle immobilière : UBS définit une bulle immobilière comme une « erreur d’évaluation substantielle et durable d’un actif, dont l’existence ne peut être prouvée que si elle éclate » et qui peut déclencher une « correction importante des prix ».

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Depuis la mi-2022, la croissance nominale des prix des logements dans les 25 grandes villes analysées s’est arrêtée après une hausse de 10 % il y a un an, car la hausse des taux d’intérêt a alimenté les coûts de financement et les taux hypothécaires moyens ont presque triplé depuis 2021 sur la plupart des marchés.

« En termes d’inflation, les prix sont en réalité inférieurs de 5 % aujourd’hui à ce qu’ils étaient à la mi-2022 », a déclaré Claudio Saputelli, responsable de l’immobilier au Chief Investment Office d’UBS Global Wealth Management. « En moyenne, les villes ont perdu la plupart des gains de prix réels réalisés pendant la pandémie et sont maintenant proches des niveaux de mi-2020. »

La construction d’immeubles résidentiels et de bureaux du projet Gindi, à Tel Aviv, en 2016. (Crédit : Nati Shohat/Flash90)

Le rapport d’UBS évalue les marchés immobiliers des villes sur la base de sous-indices tels que l’accessibilité (ratio prix/revenu), les prix des loyers, les variations des taux hypothécaires et l’activité de construction, en les divisant en groupes : ceux que les recherches de la banque suisse évaluent comme ayant des évaluations immobilières justes, ceux qui semblent surévalués et ceux qui, selon elle, sont tellement surévalués qu’il y a un risque de correction du marché.

Chaque ville se voit attribuer une note : supérieure à 1,5 (risque de bulle), de 0,5 à 1,5 (marché surévalué) ou de -0,5 à 0,5 (marché équitable).

Tel Aviv a obtenu une note de 0,93, ce qui signifie qu’elle est surévaluée, tout comme Toronto, Francfort, Munich, Hong Kong, Vancouver et Amsterdam.

Les prix de l’immobilier à Tel Aviv ont triplé entre 2002 et 2022, affichant le taux de croissance le plus élevé parmi les villes étudiées dans le rapport, alors que les taux d’intérêt ont chuté à un niveau record de 0,1 % en avril de l’année dernière, ce qui s’est accompagné d’une pénurie de logements, a déclaré UBS. En outre, les revenus des ménages n’ont pas suivi la croissance des prix, ce qui a conduit à un manque d’accessibilité.

La ville blanche a également été classée comme la ville la plus chère de la zone européenne pour l’achat d’un mètre carré d’appartement en 2022, remplaçant Paris, selon un récent rapport sur le logement de la société de conseil financier Deloitte.

Au cours de l’année écoulée, la Banque centrale d’Israël n’a cessé d’augmenter le taux d’intérêt de référence, qui atteindra 4,75 % en mai, dans le but de freiner l’inflation, tout en augmentant le coût des prêts immobiliers pour les acheteurs de logements. En conséquence, les prix de l’immobilier, qui ont connu une hausse record d’environ 20 % en 2022 en glissement annuel, ont commencé à se tasser au cours des derniers mois.

« Il n’est pas surprenant que la hausse des taux hypothécaires en 2022 ait mis fin à la fête [et] à ce boom », selon le rapport d’UBS. « La croissance du volume des prêts immobiliers a plus que diminué de moitié depuis l’année dernière et la croissance des prix réels a été négative au premier semestre 2023. »

Un chantier de construction, dans le sud d’Israël, en mai 2022. (Crédit : Roman Mykhalchuk via iStock par Getty Images)

« Cette légère modération des prix va probablement se poursuivre car il n’y a pas de signes de reprise de la demande et les efforts passés du gouvernement pour augmenter l’offre de logements pourraient se retourner contre lui maintenant, car les stocks invendus se sont accumulés au milieu d’un pipeline de construction plein », ajoute le rapport.

Au cours du mois de juillet, le nombre d’achats d’appartements a chuté de 27 % en glissement annuel, selon les derniers chiffres publiés par le ministère des Finances. Les transactions ont chuté de 3 % entre juin et juillet, selon le rapport, ce qui montre que le marché immobilier israélien, autrefois en pleine effervescence, est presque à l’arrêt.

Dans le même temps, le montant des revenus nécessaires à l’achat d’un logement reste relativement élevé, ce qui a pour effet de creuser le fossé de l’accessibilité financière. Selon le rapport d’UBS, les corrections des prix de l’immobilier n’ont pas été suffisantes pour améliorer de manière significative l’accessibilité d’un logement à Tel Aviv.

Cela étant, les prix de l’immobilier restent découplés des revenus locaux. À Tel Aviv, un travailleur qualifié doit désormais travailler au moins 12 ans en moyenne pour pouvoir acheter un appartement de 60 mètres carrés à proximité du centre-ville. Tel Aviv se classe ainsi parmi les cinq villes les moins abordables pour sa population, avec Hong Kong, Tokyo, Paris et Londres, où il faut plus de 10 fois le revenu annuel pour acheter un logement.

En outre, pour ce qui est du nombre d’années nécessaires aux propriétaires pour louer leur bien afin de le payer, la ville blanche se classe en tête avec Hong Kong, suivie de Munich, Zurich, Genève et Francfort. Il faudrait 42 ans en moyenne pour que les loyers couvrent le prix d’une propriété à Tel Aviv, selon le ratio prix/loyer – rendement locatif brut annuel – d’UBS.

« Ces chiffres élevés résultent d’une appréciation excessive des prix de l’immobilier dans le sillage de taux d’intérêt précédemment bas », note le rapport. « Les prix des logements dans toutes ces villes restent vulnérables à des corrections si les taux d’intérêt restent élevés plus longtemps ou s’ils continuent à augmenter. »

Le ratio prix/loyer indique le coût des logements occupés par leurs propriétaires par rapport aux appartements en location. Selon UBS, plus le ratio est élevé, plus l’achat est onéreux.

« Des ratios prix/loyer élevés peuvent également indiquer des attentes de hausse des prix, comme c’est le cas à Tel Aviv, Zurich ou Munich », indique UBS. « Les investisseurs s’attendent à se rattraper – pour les rendements locatifs très faibles – par des gains en capital. »

« Si ces espoirs ne se concrétisent pas et que les attentes sont désappointées, les propriétaires sur les marchés avec des ratios prix/loyer élevés sont susceptibles de subir des pertes de capital significatives », présage le rapport.