Pour l’agent immobilier Amir Davidson, la demeure de Césarée qu’il a en catalogue est bien plus que le logement le plus cher d’Israël.
« C’est un palais moderne, une œuvre d’art construite dans le style de Versailles, en France, mais avec des technologies modernes », explique Davidson, PDG de Davidson Real Estate.
Devant l’une des fontaines recouvertes de feuilles d’or qui entourent la propriété, connue sous le nom de Palais de Bat Sheva, le temps d’une visite exclusive pour le Times of Israel, il ajoute : « La superficie. intérieure est supérieure à celle de la Maison Blanche. Il n’existe rien de tel en Israël. »
Cet immense domaine comprend près de 7 000 mètres carrés de bâti sur un terrain paysager de 11 000 mètres carrés (1,1 hectare). Ornée à grands renforts d’or et de marbre, dans le plus pur style baroque et rococo, cette demeure a été achevée en 2015 par des artisans italiens. Le mobilier, sur mesure, est un mélange de marbre, d’onyx, de lapis-lazuli, d’œil-de-tigre et de malachite.
Dotée de plusieurs piscines, d’un spa, de multiples infrastructures de loisir et d’innombrables espaces de réception, la maison ne manque de rien — si ce n’est d’un acquéreur.
L’intérêt pour l’immobilier de très grand luxe en Israël a explosé, ces dix dernières années, mais avec ses 210 millions de dollars de prix de vente, la propriété n’est accessible qu’à un très petit cercle d’ultra-riches, commente Davidson.
« J’estime à 300 le nombre de personnes, dans le monde, qui pourraient se porter acquéreuses », explique-t-il avant d’ajouter qu’il vise une clientèle de Juifs fortunés. « Depuis que notre agence a repris le mandat, il y a de cela un mois, nous prenons des contacts. Il y a d’ailleurs des offres à l’étude. »
Un projet d’une ambition stupéfiante
Le hall central du Palais de Bat Sheva, une pièce ornée de lustres, de marbre, d’or et de statues, rappelle les plus grands palais et les contes de fées.
Les tendances contemporaines, en matière de design, privilégient le minimalisme, les lignes épurées, les espaces ouverts et les couleurs neutres, à rebours de la vision de l’actuel propriétaire des lieux, Valery Kogan, copropriétaire de l’aéroport Domodedovo de Moscou.
En 2008, Kogan a acheté six maisons voisines dans l’enclave exclusive du Cluster 5, à Césarée, qu’il a fait démolir pour en faire un terrain qui s’étend sur deux rues et offre une double façade en première et deuxième ligne de mer.
C’est en 2010 que les ouvriers ont commencé à couler les fondations tandis que des architectes italiens, sous la conduite d’Antonio Citterio et Cristiano Mattia Ferme, ont fait venir de l’étranger tailleurs de pierre et autres artisans pour exécuter les finitions néo-baroques royales exigées par le propriétaire.
Les sols, murs et plafonds ont été recouverts de feuilles d’or 24 carats et de marbres rares, incrustés de pierres précieuses découpées au laser, importées par caisses entières en Israël.
Les lustres de cristal et les candélabres dorés ont été coordonnés aux canapés et tapisseries bordés de soie. Des colonnes à double hauteur, restées invendues dans un entrepôt italien pendant un siècle, ont été expédiées en Israël d’un seul bloc au terme d’une livraison minutieuse.
« Le niveau de travail et de détail de cette demeure est difficile à imaginer », confie Davidson. « C’est tout bonnement extraordinaire. »
Les travaux de cette résidence principale de deux étages avec 5 chambres et 15 salles de bains se sont achevés en 2015.
Les visiteurs qui pénètrent dans cette enceinte hautement sécurisée sont accueillis par deux fontaines monumentales dont les scènes rivalisent avec le théâtralisme de la fontaine de Trevi, à Rome. Après le virage, une piscine richement décorée trône au milieu d’un vaste jardin.
Le rez-de-chaussée abrite des dizaines d’espaces de réception et de divertissement meublés de pierres précieuses, de tissus de soie et de décors sur mesure. Plusieurs cuisines et installations de restauration sont dissimulées à la vue, pour ne pas incommoder les visiteurs.
À l’étage, les chambres et salles de bain reprennent la même esthétique opulente. La vue sur mer s’avère décevante, les côtes méditerranéennes étant lointaines, masquées par des dunes.
Au sous-sol, dans un dédale d’espaces de loisirs, on trouve un cinéma privé, une cave à vin et un parking souterrain.
Un tunnel relie la résidence principale à un pavillon de spa et de bien-être de 900 mètres carrés équipé de piscines, saunas, salles de traitement et d’une salle de sport — le tout dans le même style baroque. (Plusieurs abris de sécurité ou mamad, décrits comme plutôt sobres, sont répartis en sous-sol, bien que l’accès ne nous ait pas été accordé lors de cette visite).
Une équipe d’intendants assure la sécurité et l’entretien de la propriété 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, que le propriétaire soit présent ou non.
Le goût du défi immobilier
On ignore combien de temps le propriétaire a réellement passé sur place, mais en 2020, la demeure a été mise en vente au prix de 258 millions de dollars.
« La raison pour laquelle le propriétaire a décidé de vendre n’est pas claire, surtout après de tels travaux », commente Davidson. Il pense que c’est avant tout la conception et la réalisation d’un projet de cette envergure qui intéressait le propriétaire.
En 2025, le bâtiment a fait l’objet de travaux de modernisation de façon à intégrer le dernier cri des technologies de climatisation et d’éclairage, rénover l’intérieur et les espaces paysagers.
Il y a peu, l’agence Davidson Real Estate, fondée par Liora, la mère d’Amir, a repris le mandat de vente de ce bien qui s’affiche désormais au prix de 210 millions de dollars.
Depuis cette date, l’agence a mis sur pied une campagne mondiale en plusieurs phases, qui consiste notamment à contacter des bureaux de gestion de patrimoine, se coordonner avec les meilleurs courtiers à l’étranger et s’appuyer sur les réseaux sociaux, explique Davidson.
Le jeune Davidson, 28 ans, est celui qui, aujourd’hui, incarne cette entreprise familiale, de par une présence sur les réseaux sociaux qui cumule des millions de vues grâce à des visites vidéo soignées de propriétés vendues pour plusieurs millions de dollars.
« C’est un prix très élevé », admet Davidson. « Si l’on calculait ce qu’il en coûterait, aujourd’hui, pour acquérir le terrain et construire une telle maison, cela dépasserait le prix demandé. »
Mais pour l’acheteur idéal, il n’existe pas de « juste » valeur marchande pour un tel bien, ajoute-t-il.
« C’est un peu comme pour les œuvres d’art », résume Davidson. « En fin de compte, c’est un achat émotionnel. La bonne personne sera prête à payer le prix. »
Le sommet du marché
Que le prix demandé soit jugé réaliste ou non, la vente d’une propriété à ce prix serait sans précédent en Israël.
Le marché des propriétés ultra-luxueuses s’est considérablement développé à l’échelle mondiale, ces dernières années, mais seule une dizaine de maisons sur Terre se sont vendues plus de 200 millions de dollars, selon les registres publics confirmés.
Cette liste restreinte comprend des manoirs situés dans des bastions de fortunes anciennes – Hong Kong, Monaco, Londres, New York, Malibu et la Côte d’Azur. Au Moyen-Orient, la transaction la plus élevée jamais enregistrée concerne un appartement-terrasse de 150 millions de dollars vendu dans le quartier de Business Bay à Dubaï, en décembre dernier.
Des dizaines de maisons dans le monde affichent des prix supérieurs à 200 millions de dollars, mais dans la plupart des cas, le prix finit par être revu à la baisse ou se négocie en privé, hors marché, pour des montants nettement inférieurs, selon des sources du secteur.
La deuxième maison la plus chère du marché au Moyen-Orient, un chef-d’œuvre de style Renaissance situé à Dubaï et connu sous le nom de The Marble Palace, est à la vente pour 204 millions de dollars.
En Israël, le Palais de Bat Sheva surpasse de loin le marché local du luxe, où les maisons les plus chères sont estimées entre 100 et 200 millions de shekels (34 à 68 millions de dollars), précise Davidson.
Le bien qui s’est vendu le plus cher en Israël l’a été en septembre 2020, lorsque le magnat des casinos et philanthrope Sheldon Adelson a déboursé 87 millions de dollars (environ 300 millions de shekels à l’époque) pour acquérir la résidence de l’ambassadeur des États-Unis sur la rue Galei Tchelet, à Herzliya Pituah.
Cette artère, considérée comme la plus chère du pays, compte plusieurs propriétés construites sur des parcelles de 0,2 à 0,3 hectare en surplomb de la Méditerranée, rappelle Davidson. Le milliardaire de la tech Teddy Sagi et le magnat du transport maritime Eyal Ofer y possèdent des biens.
Au total, Israël compte une centaine de propriétés dont la valeur dépasse 100 millions de shekels, souligne Davidson. Une vingtaine se trouvent à Jérusalem, le reste se répartissant entre Tel Aviv, Herzliya Pituah, Césarée et des enclaves aisées comme Savyon ou Kfar Shmaryahu.
Actuellement, 25 à 30 maisons de ce standing sont en vente, ajoute Davidson. La majorité d’entre elles sont commercialisées hors marché auprès d’une clientèle triée sur le volet.
« Ce sont des propriétés que vous ne trouverez nulle part en ligne », explique Davidson. « Pour celles-ci, un agent comme moi doit d’abord vérifier le profil du client avant d’approcher le propriétaire pour lui proposer une transaction. »
En 2025, en Israël, seules deux transactions ont dépassé les 21 millions de dollars : la première concerne une maison ayant appartenu au philanthrope Michael Steinhardt, située dans le quartier de Talbieh, à Jérusalem, et la seconde, une maison à Césarée vendue par Davidson.
Même lorsque le marché immobilier israélien s’est emballé, dans la seconde moitié des années 2010, avec des prix qui ont plus que doublé en l’espace de dix ans, des demeures d’un tel calibre étaient pratiquement inimaginables.
« L’immobilier de luxe a réellement connu un essor ces dix dernières années », rappelle Davidson. « Il y a eu une augmentation significative du nombre d’étrangers fortunés désireux d’acquérir une maison ici, en particulier depuis l’attaque du Hamas du 7 octobre 2023. Ce sont des Juifs qui possèdent des propriétés un peu partout dans le monde, qui donnent souvent beaucoup aux causes israéliennes, et qui veulent avoir un pied-à-terre en Israël, quelque chose qui puisse servir de refuge à leur famille en cas de besoin. »
Contrairement aux précédentes années, où de nombreux acheteurs étrangers fortunés s’intéressaient à des résidences de vacances pour les fêtes, nombre d’entre eux souhaitent aujourd’hui importer ici le mode de vie dont ils jouissent à l’étranger, explique Davidson.
Alors que le marché immobilier mondial fait globalement face à des vents contraires, le secteur du luxe semble suivre sa propre trajectoire. La demande globale sur le marché israélien s’est légèrement tassée l’an dernier, affichant une baisse des prix d’environ 1 %, selon les chiffres du Bureau central des statistiques.
La baisse de la valeur du dollar américain a freiné la demande des acheteurs américains, tandis que les acquisitions de ressortissants français et britanniques ont progressé, selon un rapport récent du ministère des Finances.
Le marché des biens de haut de gamme reste néanmoins solide dans tout le pays. Parmi les ventes notables récentes figure une villa dans le quartier de Talbieh à Jérusalem, qui s’est vendue pour 14,7 millions de dollars.
« Il ne s’agit pas seulement d’acheter un appartement à Tel Aviv ou à Jérusalem pour faire un investissement ; il s’agit de trouver une communauté au sein de laquelle vivre confortablement, selon les mêmes standards qu’à l’étranger », souligne Davidson.
Davidson évoque un appartement-terrasse de 700 mètres carrés doté d’une piscine intérieure à Netanya, qu’il a récemment vendu à un investisseur américain pour 55 millions de shekels (18,8 millions de dollars).
« Si je vous avais dit il y a dix ans qu’un bien à Netanya se vendrait à ce prix, vous auriez ri », commente Davidson. « À l’époque, les maisons ne valaient qu’une fraction de cette somme. »
La conclusion d’une transaction d’une telle envergure serait bien loin de ce que les pionniers d’Israël auraient pu imaginer.
L’existence même d’un bien vendu pour 210 millions de dollars à Césarée illustre à quel point l’économie israélienne — et son rapport à la richesse — s’est transformée en l’espace d’une génération.
Malgré la difficulté de trouver un acquéreur, Davidson estime que les dynamiques du marché jouent en sa faveur.
« En fin de compte, si quelqu’est à la recherche d’un bien de ce calibre en Israël, il n’en existe qu’un », conclut-il. « Si vous souhaitez ce style de vie, il n’y a pas d’autre choix. »
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