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Un samedi soir, sur le boulevard Rothschild de Tel Aviv. Une fois encore, un groupe d’Israéliens se prépare à manifester contre le coût du logement qui ne cesse de grimper. Daphni Leef, activiste, va prendre la parole lors de ce rassemblement.
Mais nous sommes en 2021 et contrairement à il y a dix ans, quand Leef et d’autres protestataires dénonçant le coût de la vie avaient pris la tête d’un mouvement qui avait fait descendre des centaines de milliers de personnes dans les rues de tout le pays, l’assistance se limite ce soir à quelques dizaines de personnes.
Depuis une décennie, pourtant, les prix du logement ont été presque multipliés par deux.
Quand Leef, on s’en souvient, avait dressé sa tente sur le boulevard Rothschild au mois de juillet 2011 en signe de protestation contre les prix des logements, le prix moyen d’un appartement familial de quatre pièces (trois chambres à coucher) au sein de l’État juif était approximativement de 1 450 000 shekels — un prix déjà considéré comme élevé à l’époque. Entre 2008, année de la crise financière qui a touché le monde entier, et la fin de l’année 2010, le coût du logement dans le pays a encore grimpé d’au moins 35 %, selon une étude de la Banque d’Israël intitulée « Une Bulle s’est-elle développée dans le prix du logement ? » (avec un Spoiler : La réponse est non, selon la banque d’Israël).
En 2013, les prix du logement avaient augmenté, par rapport à 2008, d’au moins 55 % et les locations avaient connu une hausse moyenne de 30 %, avait noté un rapport du contrôleur de l’État de 2015 qui avait âprement critiqué une inaction gouvernementale et une planification médiocre – caractéristiques de la période s’étalant de la fin du mandat d’Ehud Olmert jusqu’à la cinquième année au pouvoir de Benjamin Netanyahu.
Pendant toutes les années 2010, les prix ont continué à grimper progressivement – avec un arrêt bref lorsque la pandémie de COVID-19 est arrivée sur le territoire, mais la hausse a repris en 2021. Selon le Bureau central des statistiques, le prix des nouvelles habitations a jusqu’à présent augmenté de 12,5 % en 2021 par rapport à la même période, l’année dernière (en raison aussi, en partie, de la hausse du coût des matériaux dans le monde).
Au mois de juin 2021, le coût moyen d’un appartement de quatre pièces au sein de l’État juif était de 2 200 000 shekels, selon les recherches trimestrielles et annuelles menées par l’Institut Alrov de recherche immobilière au sein de l’école de management Coller, qui est intégrée à l’université de Tel Aviv.
L’Institut a examiné les prix moyens des quatre pièces dans douze villes israéliennes, calculant l’accessibilité économique et le ratio-prêt valeur (un calcul du crédit hypothécaire visant à déterminer le montant maximum d’un prêt garanti, requis pour déterminer une mise de fonds initiale). Ces villes ont compris Bat Yam, Rehovot, Ramat Gan, Petah Tikva, Rishon Lezion, Haïfa et Beersheba, en plus de Tel Aviv et de Jérusalem.
Si la moyenne donne une bonne image d’ensemble, les prix peuvent varier énormément selon la ville ou en fonction du quartier. A Herzliya, ville du centre d’Israël, par exemple – une localité située aux abords de Tel Aviv – un appartement de quatre pièces et de cent mètres-carrés peut être vendu au prix de 3 500 000 shekels dans le quartier prisé de Yeruka, explique Elad Daniel Goral, agent immobilier qui travaille essentiellement à Herzliya et à Ramat Hasharon.
Goral explique au Times of Israel que, selon le quartier (en excluant Herzliya Pituach, un quartier très chic), les prix peuvent varier, allant de
1 900 000 shekels à 4 000 000.
A Tel Aviv, des appartements de quatre pièces non-rénovés sont présentés à la vente au prix de 4 000 000 de shekels – un prix qui peut presque être multiplié par deux pour des logements rénovés, selon la plateforme de recherche immobilière Madlan. A Bat Yam, au sud de Tel Aviv, les appartements de quatre pièces de plus de cent mètres-carrés sont affichés au prix de 1 800 000 shekels. Pour un quatre pièces à Petah Tikva, il faudra débourser au minimum 2 000 000 de shekels.
Agent immobilier fort de vingt ans d’expérience, Goral estime que le marché israélien du logement est florissant et qu’il « a changé de manière significative au cours des six derniers mois ».
L’accessibilité économique
La plus grande inquiétude, note le professeur Danny Ben-Shahar, directeur de l’Institut de recherche immobilière, n’est pas la hausse des prix du logement en elle-même – qui est une problématique mondiale, après tout – mais le déclin de l’accessibilité à la propriété et une classe moyenne qui s’est affaiblie.
« Les foyers, en Israël, rencontrent beaucoup de difficultés à payer leurs prêts et il devient également de plus en plus difficile, pour les primo-accédants, d’acheter un appartement », confie Ben-Shahar au Times of Israel.
Les gens qui cherchent aujourd’hui à acquérir un appartement doivent pouvoir présenter environ 840 000 shekels d’actifs personnels, selon l’étude réalisée par Ben-Shahar pour le deuxième trimestre 2021, contre 760 000 shekels pour le trimestre précédent. Cette somme inclut une mise de fonds initiale d’au moins 25% du prix du bien (ce sont les règles de la Banque d’Israël), les frais de clôture, les taxes, les frais juridiques et autres coûts qui viennent s’ajouter.
Comment en sommes-nous arrivés là ? Investisseurs, taux d’intérêt bas, offre limitée…
Les capitaux propres nécessaires pour acheter un logement, de nos jours, sont rapidement devenus hors de portée pour de nombreux aspirants à la propriété, en particulier pour ceux qui ne peuvent pas bénéficier d’un soutien de la part de leur famille, explique Yaron Hoffmann-Dishon, chercheur au centre Adva, un centre d’analyse politique de Tel Aviv dont les activités se concentrent sur les recherches sur les inégalités sociales et économiques.
« C’est vrai que ce phénomène est présent dans le monde entier mais il semble plus radical encore en Israël en raison des fortes inégalités et de la concentration des richesses entre les mains des groupes socio-économiques les plus favorisés », ajoute-t-il. Selon un rapport réalisé en 2014, 67,3 % des avoirs au sein de l’État juif appartiennent aux 10 % d’Israéliens les plus fortunés.
« Ces gens achètent un plus grand nombre d’appartements sous la forme d’investissements et cela affecte les prix. En 2008, par exemple, seulement 2 % des foyers possédaient deux appartements ou plus ; aujourd’hui, ce chiffre est de 10,5 %. Et parmi les plus favorisés en termes de revenus, ce pourcentage s’élève à 35 % », dit Hoffmann-Dishon.
En 2015, la part d’appartements achetés chaque année sous forme d’investissement représentait 30 % du marché du logement, selon un rapport d’Adva publié en 2016 qui était intitulé « Le marché du logement divisé », qui notait également que le débat politique sur la question, dans le pays, se référait en général au logement pour les Juifs israéliens et que cette problématique était « particulièrement critique » pour la communauté arabe.
Une fois que le gouvernement a constaté que les investisseurs étaient de plus en plus actifs sur le marché immobilier, « c’est là qu’on a commencé à mettre en vigueur différents programmes de taxation des acquisitions pour endiguer le phénomène », continue Hoffmann-Dishon. Ce qui n’a entraîné qu’un ralentissement – mais pas l’arrêt rapide de la pratique, le plan ne s’étant attaqué qu’à la demande.
Cette même année, le ministre des Finances de l’époque, Moshe Kahlon, qui avait mené une campagne concentrée sur les questions sociales, a introduit le programme du dit « prix de l’acheteur » (Mehir Lamishtaken), un système de « tirage au sort » qui prévoyait que des appartements seraient construits hors du centre d’Israël et vendus à des aspirants à la propriété répondant à certains critères. Une mesure temporaire, là aussi, et qui a largement prouvé la volonté du gouvernement de « se passer de revenu, principalement du revenu issu des impôts » – et signalé sa réticence à plutôt allouer un budget approprié permettant de planifier un plus grand nombre de logements.
Kahlon a également, en 2015, augmenté la taxe d’acquisition pour les Israéliens achetant un deuxième logement, la faisant passer à 8 %. Objectif de cette mesure : S’efforcer de rendre les investissements immobiliers « moins attractifs, et ouvrir des milliers d’appartements à des personnes qui n’en ont pas encore acheté », a-t-il expliqué à l’époque.
Mais en 2017, la Haute cour de justice a rejeté la loi qui imposait cet impôt spécial, portant un coup à l’initiative prise par Kahlon et renvoyant la législation devant la commission des Finances de la Knesset pour des révisions et d’autres votes en plénière.
La même année, les données du ministère des Finances ont montré que plus de 50 000 foyers israéliens étaient propriétaires de deux ou trois biens immobiliers – représentant un total de 180 000 maisons et appartements environ dans tout le pays à ce moment-là.
« C’était les 1 % de salariés les plus riches et ce n’était pas un nombre énorme, mais il a entraîné une forte réaction », se souvient Hoffmann-Dishon.
La taxe à l’achat imposée sur l’acquisition d’un deuxième bien immobilier a été réduite à 5 % en 2020, une tentative de faire revenir les investisseurs sur le marché de l’immobilier dans le contexte du ralentissement économique entraîné par la pandémie, mais qui a aussi visé à redynamiser le secteur de la construction et à augmenter les revenus fiscaux. Les experts ont alors prédit – à juste titre – qu’une hausse des prix du logement allait suivre et aujourd’hui, la Banque d’Israël cherche à nouveau à augmenter la fameuse taxe à l’achat.
Ben-Shahar note que les taux d’intérêt très bas et les limites mises en place par la Banque d’Israël – selon ces limites, les foyers ne peuvent pas dépasser le seuil de 30 % de leur revenu mensuel en remboursement d’un crédit hypothécaire – ont contribué de manière significative à la crise du logement. En 2011, les taux d’intérêt ont été de 5 % en moyenne contre un peu plus de 2 % au deuxième trimestre de l’année 2021, selon son étude sur l’accessibilité économique pour le deuxième trimestre 2021.
« Les taux d’intérêt ont un impact spectaculaire sur la hausse des prix et dans la mesure où ces taux sont plus bas qu’ils ne l’ont jamais été et qu’il est impossible qu’ils baissent encore, les prix vont continuer à monter », avertit-il.
« La répartition des revenus est aussi un problème en Israël et le revenu moyen ne s’est pas aligné sur la hausse des prix », poursuit Ben Shahar en évoquant son étude, qui a montré que le salaire mensuel moyen n’avait connu une hausse que modérée en passant de 8 500 shekels en 2011 à
12 500 shekels aujourd’hui.
« Les personnes qui évoluent dans les strates économiques inférieures ne peuvent même pas seulement rêver de devenir propriétaires, et même certains Israéliens qui touchent néanmoins un revenu plus élevé, du 3e jusqu’au 7e décile, rencontrent beaucoup de difficultés », déplore-t-il.
A Tel Aviv, le marché immobilier le plus prisé et le plus cher de tout le pays où le prix moyen d’un appartement de quatre pièces a atteint la somme astronomique de plus de 4 280 000 shekels au deuxième trimestre 2021, « nous nous approchons d’une situation où seule l’élite dotée des plus hauts revenus pourra se permettre d’acheter ».
Ben-Shahar et Hoffmann-Dishon rejettent tous deux un rapport britannique ayant largement circulé qui affirme que le prix moyen de l’immobilier a augmenté de 345,7 % au sein de l’État juif depuis 2010. Ils disent que s’il est possible qu’une telle hausse ait été enregistrée dans certains secteurs – certains quartiers choisis de Tel Aviv et de Jérusalem – il ne s’agit très certainement pas d’une moyenne.
A Jaffa, par exemple, la gentrification rapide et des prix de l’immobilier qui ont grimpé en flèche, entraînés par la demande de logement luxueux, ont transformé la ville côtière, intégrée dans la municipalité de Tel Aviv, en bastion des ultra-riches au détriment des résidents arabes dont les familles vivent ici depuis des décennies.
L’un des facteurs les plus importants qui sont à l’origine de la montée des prix en Israël au cours de la dernière décennie est une offre restreinte. Plus de 90 % des terres appartiennent à l’État et elles sont administrées par l’Autorité des terres israéliennes (ILA), et l’agence n’a pas rendu suffisamment de terres disponibles pour envisager de construite les unités de logement nécessaires qui auraient permis de suivre le rythme de la croissance de la population.
« Selon les propres calculs du gouvernement, nous devrions construire entre 50 000 et 55 000 nouveaux logements chaque année pour suivre la croissance de la population et force est de reconnaître que nous n’y sommes absolument pas », dit Ben-Shahar.
Pour répondre à la demande actuelle et aider à stabiliser les prix, Israël a besoin de construire plutôt environ 180 000 logements par an, selon un article politique co-écrit en 2018 par le professeur Zvi Eckstein, doyen de l’École de commerce Arison et de l’École d’économie Tiomkin au sein de l’université Reichman (ex-Centre interdisciplinaire de Herzliya).
Ben-Shahar met en garde : Pour lui, la situation va probablement empirer. « L’État a le monopole sur les terrains et sur les institutions chargées de la planification. Il y a tellement de choses qu’il pourrait faire pour réduire la bureaucratie et créer un environnement qui ferait augmenter l’offre, en rendant les processus de planification et de construction plus faciles ! », s’exclame-t-il.
« Si les taux hypothécaires, l’offre ou les revenus ne changent pas – et il ne semble pas que cela doive arriver – alors rien ne changera. Pas besoin d’être économiste pour le comprendre. Les perspectives pour la prochaine décennie ne sont pas bonnes », conclut-il.
« Une hausse substantielle des prix »
C’est cette dure réalité qui a récemment été reconnue par le ministre du Logement et de la construction Zeev Elkin, au mois de juin. Il a alors déclaré que le pays entrait dans une nouvelle ère de la crise du logement et que les prix seraient encore plus dissuasifs. « Le gouvernement précédent a négligé la question du logement et cela va entraîner une hausse substantielle des prix », a-t-il dit.
Des propos qui ont suscité la fureur des organisateurs du mouvement de protestation de samedi.
« C’est un scandale. Est-ce qu’il travaille pour les magnats de l’immobilier ? Le travail d’un ministre du Logement, c’est de faire en sorte de fournir un logement aux gens. C’est comme si les hauts-responsables de la Défense disaient soudainement qu’en fait, il n’y a rien qu’ils puissent faire contre l’Iran et contre la menace nucléaire, qu’il n’y a aucune chance, » commente Ofir, programmateur informatique de 37 ans originaire du centre d’Israël qui a aidé à organiser la manifestation dans le cadre d’un mouvement de protestation plus large appelé : « La Grande contestation – ensemble, nous ferons baisser les prix du logement ».
« Les gens sont en colère, ils sont fatigués, frustrés. C’est comme si on était transparents, qu’on avait le dos au mur et que personne ne nous entend », continue-t-il, s’exprimant auprès du Times of Israel samedi, avant le début de la manifestation.
Et même si seulement peut-être quelques dizaines de personnes sont venues, Ofir affirme que le projet est d’organiser des rassemblements hebdomadaires et de davantage sensibiliser la population sur cette problématique sensible. Leef, dans ses paroles, recommande vivement aux personnes présentes de venir et de venir encore, et d’encourager leurs amis à venir aussi.
Ofir, qui refuse de donner son nom de famille pour des raisons de confidentialité, explique que ce mouvement, contrairement à celui de 2011, se concentrera exclusivement sur le coût du logement.
« En 2011, on a manifesté contre les prix des locations, les hausses de prix, contre le coût de la vie – le prix du fromage blanc, le prix des produits d’épicerie – et contre le coût des garderies pour les enfants, et c’était trop général. Ici, on ne s’attaquera qu’au problème du logement », dit-il.
Et le mouvement appelle le gouvernement à agir sur trois questions déterminantes : la nécessité de conserver les investisseurs à l’écart du marché, la nécessité de trouver des terrains pour construire des unités résidentielles qui pourront être louées à long-terme à un prix raisonnable et maîtrisé, et la mise en place d’un plan de logement pour les jeunes couples et pour les primo-accédants.
Ofir estime qu’il est scandaleux que le gouvernement ait permis que s’installe une situation où les jeunes couples et les familles doivent se mettre en concurrence avec les investisseurs pour avoir une habitation.
Il raille aussi le nouveau plan d’Elkin, basé sur un système de « tirage au sort », qui viendra remplacer celui de Kahlon et intitulé « Le Prix cible ». Objectif : permettre aux primo-accédants d’être éligibles à l’achat d’un appartement avec un rabais allant jusqu’à 20 % par rapport au prix du marché.
« C’est une plaisanterie. C’est absurde. Les prix ont grimpé de plus de 10% cette année seulement et le programme offre un rabais de 20 %. Disons que je gagne la chance d’acheter un appartement qui sera construit dans plusieurs années, quand les prix auront augmenté – cela n’a aucun sens », s’exclame-t-il.
Il critique également cette concentration du programme sur les secteurs extérieurs au centre d’Israël. « C’est le centre économique d’Israël, il n’y a pas tant d’emplois de qualité que ça dans la périphérie. Est-ce qu’ils veulent que seulement les plus riches puissent vivre dans le centre ? », interroge-t-il.
« Si j’étais capable d’acheter, je vivrais n’importe où dans le pays. Mais cela ne paraît pas tout simplement pas réaliste. Je pourrais travailler et économiser pendant des années pour une mise de fonds initiale de 25 % mais les prix, pendant ce temps-là, continueront à grimper et nous ne ferons que courir après un projet qu’on ne réussira jamais à concrétiser », regrette Ofir, qui reconnaît que même avec son emploi de programmeur, avec une rémunération qui est bien au-dessus de la moyenne, verser un apport personnel serait difficile.
Et même si ses parents et ses proches pourraient l’aider – c’est le cas pour de nombreux primo-accédants dans le pays – « ça ne serait pas suffisant ».
« Mes parents ont quatre enfants, ils devront alors donner de l’argent à chacun d’entre nous et cet argent, c’est le leur. C’est eux qui l’ont gagné à la sueur de leur front, je n’ai pas envie de le leur prendre », poursuit Ofir, qui ajoute qu’une telle démarche contribue aux inégalités inter-générationnelles.
« Le problème du logement affecte trois générations : Les parents qui doivent donner de l’argent à leurs enfants pour qu’ils s’achètent un logement ; les enfants – nous – qui devons nous battre pour pouvoir nous permettre d’acquérir un logement et nos enfants qui en subiront les conséquences, parce que notre pouvoir d’achat en sera affaibli et qu’il y aura moins de revenu disponible pour autre chose », regrette-t-il.
Lors de la manifestation de samedi, « nombreux sont ceux qui sont venus avec leurs enfants en bas âge et cela permet d’avoir un regard nouveau sur la manière dont cette crise frappe de plein fouet des familles entières », note-t-il.
Ofir pense fermement que c’est le rôle du gouvernement de résoudre le problème. « Le logement est une nécessité de base, au même titre que l’eau. Pendant ce temps, l’Autorité israélienne des terres vend des terrains au plus offrant et au détriment de nous tous. Ces terres appartiennent à chacun de nous. C’est presque un crime », assène-t-il.
C’est difficile, voire impossible d’envisager un avenir à long-terme en Israël avec cette perspective de rester locataire indéfiniment
Daniel Rosehill, immigrant d’origine irlandaise en Israël, qui est consultant en communication marketing et locataire, avec son épouse, d’un appartement à Jérusalem, fait part de son pessimisme face à la situation, disant douter de pouvoir un jour acquérir un bien immobilier.
« Les prix de l’immobilier dans le pays sont dingues… Et le problème est aggravé par la nécessité d’un apport initial relativement élevé », écrit-il dans un courriel adressé au Times of Israel. « Les sommes de capital exigées pour vivre dans un appartement qui ne soit pas un studio délabré sont très dures à économiser même lorsque vous réussissiez à conserver un peu d’épargne chaque mois, ce qui est un défi en soi. C’est vrai que c’est un problème mondial mais le phénomène est vraiment exacerbé en Israël. En Israël, même pour des jeunes qui gagnent un bon revenu, la situation semble insensée ».
Rosehill ajoute que cette crise le fait réfléchir à son avenir en Israël. « C’est difficile, voire impossible d’envisager un avenir à long-terme en Israël avec cette perspective de rester locataire indéfiniment. En plus de ça, les lois qui protègent les locataires, dans le pays, sont médiocres et la majorité du marché est composée par des parents qui confient leur bien à leurs enfants. Pour les locataires, ce n’est pas viable ».
Ahuvah Berger Burcat, olah originaire des États-Unis qui travaille dans le marketing et dans le coaching financier, explique au Times of Israel qu’elle et son mari ont pu acheter un appartement de quatre pièces à Kfar Saba il y a deux ans, après sept années d’épargne et de budgétisation minutieuses. Elle ajoute qu’il a fallu demander aux parents de son époux de contribuer à l’apport initial.
Burcat indique avoir fait des recherches méticuleuses sur le marché du logement pour trouver ce premier appartement et qu’elle a pris en compte dans son budget tous les coûts supplémentaires – déménagement, aide juridique, frais, etc… – prévoyant aussi une somme supplémentaire pour faire les travaux de rénovation nécessaires dans l’habitation avant de s’y installer.
« Le financement requiert de l’énergie émotionnelle. Il faut absolument déterminer ce qu’on peut payer chaque mois sans être étouffé et il faut s’interroger aussi sur les motivations qui font que devenir propriétaire est devenu une priorité pour nous. Parce qu’il va falloir rembourser le crédit », dit-elle.
Les crédits à un niveau record
Malgré les difficultés, la valeur des crédits souscrits par les Israéliens, au mois d’août dernier, a atteint un niveau record de 11,9 milliards de shekels. Depuis le début de l’année 2021, cette valeur a atteint les 75,1 milliards de shekels.
Hoffmann-Dishon, du Centre Adva, explique cette discordance en disant que « les familles prennent des risques financiers énormes, avec des prêts importants, ou bien elles font des concessions sur de petits appartements dans des secteurs où elles ne souhaitaient pas habiter, loin du centre, où il y a également des problèmes d’infrastructure et une crise du transport ».
« Souvent, ces maisons ne sont pas adaptées à leurs besoins et il y a moins de familles issues de la classe moyenne qui vivent aujourd’hui dans des habitations dont elles sont propriétaires », ajoute-t-il, même si le taux d’accession à la propriété immobilière reste élevé, à plus de 66 %.
Mais ces mêmes taux ne sont pas nécessairement viables au niveau économique. Le problème, c’est le manque de solutions proposées, souligne-t-il. Les gens achètent des maisons alors qu’ils ne peuvent pas réellement se le permettre, ou dans des zones où ils ne souhaitent pas vivre parce qu’il n’y a pas de solution de logement réelle, de qualité, dans le pays et parce que le gouvernement n’a pas investi d’efforts dans la création d’alternatives, comme le logement social à faible rentabilité, déclare Hoffmann-Dishon.
Au sein de l’État juif, seulement 2 % des foyers vivent dans des logements sociaux. En Europe de l’Ouest où le taux de pauvreté, en comparaison, est inférieur, les logements sociaux sont mis à disposition de 18 % à 35 % de la population, selon les pays. Le Centre Adva a proposé, en 2017, de mettre en place un répertoire d’environ 450 000 logements sociaux sur la prochaine décennie, qui constituerait la moitié du parc immobilier à la location et
15 % à 20 %, à tout moment, de tous les logements.
A Vienne, par exemple, 50 % de la population vit dans des logements publics ou subventionnés appartenant aux municipalités ou à des organismes qui font construire des appartements qu’ils louent ensuite à un prix inférieur à celui du marché, explique-t-il.
Et le vrai problème, commente Hoffmann-Dishon, « c’est que tout le monde ne souhaite pas voir les prix baisser. Beaucoup de gens gagnent énormément d’argent – les banques, les promoteurs immobiliers, les agents immobiliers, le gouvernement. Mais en particulier les banques – c’est une source de revenu très importante pour elles. Les gens qui achètent des maisons pour investir ne voient non plus aucun intérêt à une chute des prix. L’échelon supérieur, dans la société israélienne, a un impact profond sur la politique du logement », continue-t-il.
« Les solutions sont connues et elles existent dans le monde entier. Cette crise du logement est d’origine humaine, elle n’a rien d’une catastrophe naturelle. Le gouvernement peut faire le choix de rendre le logement plus abordable et plus accessible », conclut Hoffmann-Dishon.
