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Les prix des logements en Israël ont connu une hausse fulgurante ces dernières années. C’est également le cas dans de nombreux autres pays – dont l’Australie, les États-Unis, le Canada, l’Allemagne et la République tchèque – qui ont enregistré des hausses similaires depuis le début de la pandémie de la COVID.
Mais il reste des lieux sûrs où l’on peut échapper aux tempêtes qui agitent le secteur immobilier, des pays où les prix sont restés relativement stables ou n’ont connu que des hausses modestes et où l’on peut trouver des endroits convenables avec des rendements intéressants pour un prix raisonnable.
Pour les Israéliens souhaitant se lancer dans l’aventure immobilière, l’achat à l’étranger peut être une option séduisante qui ne sera pas nécessairement ruineuse, et qui permettra de bénéficier de prix moins élevés, d’échapper à la volatilité du marché et d’obtenir des conditions de prêt plus intéressantes pour les éventuels investisseurs. Le shekel, qui est fort en ce moment par rapport aux autres devises, permettra également de gonfler un montant initial, comme les 300 000 shekels avec lesquels nos deux protagonistes fictifs, Dina et Ilan, spéculent.
Dans le premier article de cette série, les lecteurs ont fait la connaissance de deux locataires imaginaires de Tel Aviv qui, après des années d’économies, ont réussi à rassembler un pécule de 300 000 shekels.
Mais les options pour la jeune famille étaient limitées, surtout si elle avait l’intention de rester dans la région de Tel Aviv – ou dans une autre grande ville d’Israël – les arrhes ne suffisant généralement que pour des appartements plus anciens et plus petits, le plus souvent dans des quartiers moins prestigieux. Voici donc ici la deuxième partie qui examinera les options à l’étranger. La troisième partie examinera d’autres façons d’entrer dans le jeu de l’immobilier.
Un des aspects du problème de la jeune famille est le timing. Rien que l’année dernière, les prix ont connu une hausse vertigineuse de 19 %. Selon les experts du secteur, cette hausse n’est pas due à une bulle susceptible d’éclater, mais plutôt à une pénurie constante de logements, qui n’a pas réussi à répondre à la demande d’une population croissante. Les prix devraient continuer à augmenter, même si le rythme de cette hausse devrait ralentir.
Ce constat n’est cependant pas valable partout. D’autres pays ont connu une déflation des prix des logements depuis le premier trimestre de 2020, souvent en raison des pressions financières liées à la hausse des taux d’intérêt et à l’augmentation du coût de la vie. Ces pays cherchent généralement à attirer les investissements étrangers via l’immobilier, offrant des options de financement flexibles aux propriétaires potentiels, d’où qu’ils viennent. Celles-ci comprennent des acomptes modérés et des frais subventionnés au moment de l’investissement, des calendriers de paiement échelonnés et des prêts hypothécaires à des conditions très attractives, quelle que soit la nationalité.
Si les banques israéliennes n’accordent pas d’hypothèque pour des propriétés situées à l’étranger, elles peuvent néanmoins proposer des prêts. Si les parents de Dina et Ilan sont propriétaires, ils peuvent contracter un prêt, en mettant leur propre maison en garantie, ou contracter un prêt en leur nom propre et le mettre à la disposition du jeune couple.
Les investissements à l’étranger peuvent être, toutefois, complexes et les investisseurs doivent faire leurs recherches en consultant des experts, et non pas se tourner uniquement vers leurs amis qui disent avoir fait fortune. Investir dans des biens immobiliers en dehors d’Israël signifie placer de l’argent dans un endroit que vous ne verrez peut-être jamais, ou dont vous n’avez même jamais entendu parler, ce qui rend encore plus importante la nécessité de choisir les bons agents, courtiers et consultants. Il est possible de réaliser des bénéfices substantiels, mais pour y parvenir, il faut travailler avec les personnes compétentes, effectuer des recherches approfondies et parfois avoir un peu de chance.
Les investisseurs doivent également être prêts à payer des impôts. Selon Ralph Sanders, un comptable agréé pour travailler à la fois au Royaume-Uni et en Israël, les revenus locatifs étrangers seront imposés, tout comme les plus-values réalisées sur la vente d’une propriété à l’étranger, ce qui signifie que plus vous gagnez, plus vous paierez.
Pour des personnes comme Dina et Ilan, l’idée n’est pas d’acheter une résidence secondaire, mais plutôt de placer l’argent là où ce sera le plus rentable pour eux, afin qu’ils puissent à terme acheter une maison en Israël.
« Il est important de comprendre quels sont vos objectifs d’investissement, et votre situation générale, avant de vous lancer dans un investissement à l’étranger », a déclaré Ori Koskas, un conseiller en investissement israélien qui travaille principalement sur les marchés immobiliers étrangers.
Ma propriété grecque
La Grèce et Chypre sont des marchés intéressants pour les Israéliens depuis longtemps. Les vols sont courts et il ne faut pas de visa pour s’y rendre. Les gouvernements favorisent les investissements étrangers dans l’immobilier et s’efforcent de les rendre aussi simples et attractifs que possible.
À Chypre, l’intérêt des Israéliens pour les investissements immobiliers est encore plus élevé aujourd’hui qu’avant la COVID, selon le cabinet de conseil britannique IR Global.
En Grèce, les maisons coûtent une fraction de ce qu’elles coûtent en Israël. En 2020, le prix moyen du mètre carré de surface habitable en Israël aurait été près de 400 fois supérieur à celui de la Grèce. Depuis, l’écart n’a fait que se creuser, selon les données de l’OCDE.
Outre des prix plus bas, l’immobilier grec affiche des rendements plus élevés, ce qui signifie que le revenu des loyers par rapport au prix du bien est bien plus élevé qu’en Israël. Ce n’est pas une coïncidence si les ventes de biens immobiliers aux étrangers ont augmenté de près de 75 % en un an depuis mars et si certains des principaux opérateurs du marché étaient en rupture de stock cet été.
Les appartements proposés à l’achat aux Israéliens ont tendance à se trouver dans des lieux de villégiature. Ils offrent des rendements locatifs conséquents de 4 à 7 % par an, contre 2 ou 3 % en Israël.
La recherche effectuée par le Times of Israel laisse penser qu’il est possible d’acheter un bien en Grèce ou à Chypre avec une somme initiale de 300 000 shekels, associée à un prêt bien inférieur à ce qui serait nécessaire en Israël.
Sur la côte du sud-est du pays, un appartement flambant neuf – deux pièces, deux salles de bain – s’est récemment vendu au prix de 532 183 shekels. Si vous pouvez vous permettre de viser plus haut, vous pourrez acheter une villa de trois chambres avec piscine privée au prix de 1 622 471 shekels.
Et c’est encore moins cher au nord de Chypre, une région occupée par la Turquie – même si se rendre là-bas peut être plus compliqué. Ainsi, un studio dans un complexe touristique, sur le front de mer – avec piscine et autres prestations – ne nous coûtera parfois que 208 416 shekels.
Les prix ont chuté d’approximativement 40 % en l’espace d’une décennie sur l’île principale de la Grèce, en Crète. Ils sont actuellement en train d’augmenter mais ils restent bien plus modestes que le prix d’un appartement à Tel Aviv ou ailleurs, dans le centre d’Israël. Elxis, une société immobilière grecque, propose des habitations de deux chambres dans le nord de la Crète au prix de 879 213 shekels, avec accès à une piscine et un accès facile au bord de mer et aux aéroports.
Golf ou Golfe ?
Koskas recommande vivement aux investisseurs de faire preuve de curiosité et d’audace dans leurs recherches immobilières. Lui-même investit en son nom propre et au nom de ses clients au Portugal. « Le pays respecte mes règles d’or en matière d’investissement », explique-t-il.
« Achetez dans de grandes villes comme Lisbonne et Porto ; achetez sur un marché immobilier bien développé ; assurez-vous que le marché est transparent et bien régulé et trouvez quels sont les financements disponibles qui vous permettront de tirer un maximum de profit par le biais d’une souscription à une hypothèque », dit-il.
Des prêts à rapport élevé sont mis à disposition des étrangers et les frais juridiques sont bas avec de bons rendements locatifs.
Avec 300 000 shekels, vous pouvez emprunter la somme nécessaire pour acheter un appartement d’une valeur de 1,5 million de shekels au Portugal. Ce que vous pouvez obtenir pour ce prix va bien au-delà de ce que proposent les appartements de départ à ce prix sur la plus grande partie du territoire israélien.
Dans l’Algarve, la région touristique la plus populaire du Portugal, le Times of Israel a découvert 19 biens immobiliers à un prix allant de 515 016 shekels à 686 687 shekels, notamment dans le neuf, avec des appartements de deux ou trois pièces sur le front de mer ou dans le centre-ville, qui peuvent tous être financés avec un apport de 300 000 shekels et un petit emprunt. Il y a encore davantage d’options dans la gamme des 1 195 505 à 1 366 292 shekels : des villas de cinq pièces, des biens situés sur un terrain de golf privé, etc…
Sinon, il y a aussi Dubaï, dont les biens immobiliers sont commercialisés avec enthousiasme auprès des Israéliens. Dans les six premiers mois qui ont suivi la signature des Accords d’Abraham, en 2020, plus de 100 000 Israéliens se sont rendus aux Émirats arabes unis, et les agents immobiliers et autres conseillers en investissement n’ont pas été en reste.
Cela fait déjà un certain temps que Dubaï est une destination attractive pour les investissements immobiliers, avec des prix bas et des rendements locatifs élevés – entre 5 et 9 %. Les taxes sur les biens immobiliers sont minimalistes et les prix ont chuté de façon substantielle au cours de la dernière décennie en tenant compte de l’inflation depuis 2014.
Le tout premier bien immobilier émirati vendu et enregistré au nom d’un investisseurs israélien a été un studio construit dans le cadre d’un projet d’Azizi Developments dans la Dubai Healthcare City, au mois de novembre 2021. Plus récemment, un appartement de deux pièces, dans le quartier Town Square de Dubaï, a été vendu à un investisseur israélien au prix de 918 250 shekels. Il y a aujourd’hui environ 1 000 Israéliens qui vivent à Dubaï et ceux qui achètent tentent d’embaucher – non sans difficultés – des hébréophones pour mieux répondre au nombre croissant d’Israéliens qui sont désireux d’acheter dans la région.
A Mirdif Hills, un quartier relativement nouveau construit à l’ouest de l’aéroport de Dubaï, un appartement d’une pièce flambant neuf est proposé au prix de 1 311 907 shekels. Un acheteur peut verser, dans ce cas, 24 % de la somme – soit 299 092 shekels – le reste devant être payé dans les cinq années suivantes, une période pendant laquelle le bien peut être loué et rapporter la somme qui servira à honorer le paiement final. Un tel appartement peut être une acquisition difficile – il faudra mettre 70 000 à 90 000 shekels par an de côté pour rembourser le prêt – mais si notre couple fictif fait des avancées dans sa carrière et qu’il gère les coûts de son logement en Israël, c’est un projet tout à fait réalisable.
Il y a une autre option à Dubai. Celle d’investir dans une chambre d’hôtel, ce qui offre des rendements, en termes de location, encore supérieurs – jusqu’à 12 % – même si les frais de gestion peuvent peser sur ce rapport locatif. Les chambres sont louées via un centre d’échanges même si, dans certains cas, les investisseurs peuvent aussi se rendre dans leur bien quelques semaines par an. Les hôtels avancent vite à Dubaï. Plus de 35 000 nouvelles chambres sont actuellement prévues et la moitié devrait être terminée d’ici la fin de l’année.
Il y a des possibilités similaires en Thaïlande, pays qui cherche à réparer les dégâts causés par la pandémie à son industrie vitale du tourisme – et notamment en tentant d’attirer les investissements étrangers dans l’immobilier grâce à diverses incitations. Les prix ont chuté, mais ils devraient être revus à la hausse, cette année, avec le retour des touristes, selon certaines études de marché. Des projets conjoints de développement entre Israël et la Thaïlande ne sont pas rares et ils sont souvent commercialisés auprès des investisseurs israéliens. A Phuket, par exemple, deux villas neuves de deux pièces, installées sur les collines qui surplombent l’océan Indien, sont proposées à un prix de départ de 93 832 shekels.
Koskas déconseille toutefois ce type d’investissement – mis à disposition à de nombreux endroits différents – et ce même s’ils semblent séduisants de prime abord. Parmi les problèmes susceptibles de se poser, le fait que les investisseurs dépendent des gérants pour attirer les touristes, signifie que l’acquéreur n’a aucun droit de regard sur la rentabilité de son bien.
« Vous, l’investisseur, vous avez zéro contrôle », met-il en garde.
Dans ce cas, 300 000 shekels peuvent aller très loin et Dina et Ilan pourraient utiliser cette somme pour acheter plusieurs biens en couvrant les risques qu’ils ont pris et en optimisant l’argent gagné par le biais des locations et peut-être, à terme, de la vente.
Jeunes acquéreurs, allez vers l’ouest
Les investisseurs juifs américains sont parmi les plus gros acheteurs étrangers de biens immobiliers en Israël, mais attention, c’est une voie à double sens. En 2019, les Israéliens ont investi 2,4 milliards de dollars dans l’immobilier aux États-Unis, selon un article d’Israel Hayom citant les chiffres d’une conférence sur l’investissement.
Les prix des maisons y ont grimpé en flèche presque aussi haut qu’en Israël, et dans certains endroits encore plus haut, mais il y a des signaux d’une récession immobilière à venir, ce qui signifie que les conseillers pensent que le marché pourrait baisser, ce qui en fait un bon moment pour acheter.
Les États-Unis sont un marché complexe, avec des points chauds d’investissement fluctuants, en fonction de ce que les acheteurs recherchent. Il existe un large éventail de conseillers spécialisés dans la connaissance des tenants et aboutissants de l’achat de biens immobiliers depuis l’étranger. Selon certains professionnels du secteur, 300 000 shekels, et un prêt raisonnable, permettent d’acheter un logement décent à peu près n’importe où aux États-Unis. Il n’y a pas de restrictions pour les étrangers qui y achètent des biens immobiliers, et il est également possible d’y obtenir un prêt, bien qu’en tant que non-résidents, il serait plus facile pour Dina et Ilan de contracter un prêt en Israël et de payer comptant.
La planificatrice financière israélienne, Rifka Lebovitz, qui dirige le populaire groupe Facebook « Living Financially Smarter in Israel », qualifie l’immobilier américain de « l’un des investissements les plus sûrs et les plus lucratifs d’aujourd’hui ».
« Vous pouvez entrer sur ce marché avec seulement 170 411 shekels et obtenir des rendements mensuels conséquents. Mais vous ne devez absolument pas le faire sans les conseils d’un expert », a-t-elle ajouté.
« Cela s’explique en partie par le fait qu’il existe de nombreuses options différentes pour structurer un investissement, offrant différents profils de risque et de rendement, et plus ou moins de liquidité », a-t-elle ajouté.
Si vous achetez un bien immobilier pour le mettre en location, il n’est pas rare, en fonction du marché local, de pouvoir gagner 3 500 shekels par mois sur une maison qui a coûté 350 000 shekels à l’achat. Le montant de 300 000 shekels se situe dans la fourchette basse pour une propriété aux États-Unis sans hypothèque, mais ce n’est pas introuvable.
Mais comme dans tout marché développé, les logements moins chers comportent leurs propres risques. Ce que vous pouvez vous offrir peut se trouver dans les quartiers les moins agréables de la ville, nécessiter plus de frais d’entretien, attirer des locataires peu fiables et, comme ailleurs, vous devrez compter sur la présence d’une personne sur place pour s’occuper de votre bien.
Mais il existe d’autres options, notamment ce que l’on appelle les groupes d’investissement immobilier, ou REIG, par le biais desquels l’argent des investisseurs est rassemblé par une société et placé dans un portefeuille de propriétés, souvent un ensemble d’immeubles d’appartements entiers.
Les investisseurs possèdent des parts des propriétés et reçoivent des dividendes provenant des revenus locatifs. Ceux-ci peuvent typiquement osciller entre 6 à 10 % par an. Lorsqu’une propriété est vendue, ils obtiennent une part de l’action, et peuvent réinvestir l’argent dans une autre propriété. Cette structure minimise le risque, mais les investisseurs n’ont que peu de contrôle sur le programme d’investissement, les frais de gestion grugent les bénéfices et les investisseurs peuvent perdre des gains potentiels si le groupe vend trop rapidement.
Le marché immobilier britannique peut également être une option.
Il n’y a aucune contrainte sur la propriété étrangère de biens immobiliers, aucune restriction sur la gestion à long-terme des niveaux de location, et les premiers 52 325 shekels de revenus locatifs annuels sont exonérés d’impôts.
Naftali Levenson, de Nadlan Anglia, est spécialisé dans les investissements immobiliers au Royaume-Uni pour le compte d’Israéliens. Il achète des maisons individuelles dans le nord-est de l’Angleterre – autour de Sunderland et de Newcastle – qui sont détenues au nom de l’investisseur individuel, puis louées.
« La plupart de ceux qui viennent me voir disposent de 250 000 shekels à 300 000 shekels et estiment qu’il existe de meilleures options à l’étranger que sur le marché immobilier israélien », a-t-il déclaré.
Levenson revendique des rendements de 10 % par an sur ce type d’investissement, après déduction de ses frais de gestion, pour ses centaines d’investisseurs.
La plupart des propriétés sont détenues à long-terme pour en tirer des revenus locatifs, qui sont soumis à un taux d’imposition de 15 % lorsqu’ils sont rapatriés en Israël. Mais les investisseurs individuels peuvent également choisir de vendre les propriétés quand cela leur convient.
Bien qu’il ait commencé à Londres, Levenson dit qu’il ne recommande plus d’acheter dans cette métropole, car l’immobilier a atteint un niveau qu’il juge trop élevé pour générer un bénéfice significatif.
Le risque d’investir à l’étranger, où que ce soit, est que les prix de l’immobilier augmentent moins vite qu’en Israël, voire qu’ils commencent à baisser. Et bien sûr, il existe de nombreux autres risques associés à l’achat d’une propriété que vous ne verrez peut-être jamais. Mais pour les jeunes Israéliens prêts à attendre quelques années – ou souvent plus pour voir des rendements vraiment importants – avant d’acheter une maison en Israël, se tourner vers les marchés étrangers peut offrir un moyen de transformer un acompte modeste en un acompte beaucoup plus intéressant.
