Israël en guerre - Jour 196

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Bâtiments anciens et plus récents à Netanya en 2020. (Crédit : Gili Yaari/Flash90)
Bâtiments anciens et plus récents à Netanya en 2020. (Crédit : Gili Yaari/Flash90)
Partie 1/3

Avec 300 000 shekels, vous pouvez devenir propriétaires en Israël

Première partie de cette série consacrée à ce qu’un acheteur désireux de gravir les échelons de l’immobilier israélien peut obtenir avec un acompte d’environ 90 000 dollars

Sharon Wrobel est journaliste spécialisée dans l'immobilier pour le Times of Israel.

Nous vous présentons Dina et Ilan. Ils se sont rencontrés il y a cinq ans, alors qu’ils vivaient à Tel Aviv dans des locations situées l’une en face de l’autre. Ils se sont mariés et ont emménagé ensemble. Ils travaillent tous les deux à temps plein et gagnent des salaires moyens – soit 12 117 shekels (selon les chiffres de juillet 2022) par mois avant impôts.

Lorsqu’ils se retrouvent entre amis, ils ne parlent que de trouver une maison – où acheter, combien il faut pour acheter, qui a réussi à acheter et où. Ils veulent tous planter leurs racines, avoir un endroit pour créer une famille et accroître leur patrimoine, et ils se rendent compte que pour ce faire, ils doivent abandonner la vie de locataire.

Rêvant de devenir propriétaires, ils font de leur mieux pour faire des économies, en ne sortant pas, en limitant les nouveaux achats et en évitant la tentation de commander des plats à emporter. Bien que leurs familles n’aient pas les moyens de les aider à acheter leur première maison, ils ont néanmoins réussi à mettre suffisamment de côté et ont réussi à réunir la somme de 300 000 shekels en guise d’acompte.

Pendant ce temps-là, ils ont vu les prix des maisons augmenter sans cesse. Lorsqu’ils se sont mariés, le prix d’une maison moyenne en Israël était de 1,53 million de shekels ; aujourd’hui, il est de 1,88 million de shekels. Rien que l’année dernière, les prix ont augmenté de 17,8 %, et Dina et Ilan craignent que plus ils attendent, plus les prix vont augmenter, et moins ils pourront devenir propriétaires.

Dina et Ilan sont des personnages fictifs basés sur des personnes réelles, et leur parcours du combattant pour devenir propriétaire est loin d’être unique. S’adressant à des experts à chaque étape du processus d’achat d’une maison, le Times of Israel publie une série en trois volets qui examine ce que l’on peut obtenir avec un investissement initial de 300 000 shekels, afin d’aider Dina et Ilan, et tous ceux qui leur ressemblent, à pénétrer le marché du logement avec un pécule relativement modeste.

La première partie porte sur ce que la plupart des conseillers financiers en immobilier recommandent comme étant le meilleur premier pas : acheter un bien immobilier qui est dans vos moyens en Israël. Dans la deuxième partie, nous examinerons les possibilités d’acheter une maison à l’étranger et, dans la troisième partie, nous étudierons d’autres moyens de se lancer dans l’immobilier.

Acheter une propriété abordable en Israël aujourd’hui signifie généralement faire des compromis sur l’emplacement, l’âge ou la taille, et parfois les trois.

Construction de nouveaux appartements, centre d’Israël, août 2022 (Crédit : Danielle Nagler/Times of Israel)

Même avec les 300 000 shekels dans la tirelire, les règles de prêt interdisent aux primo-acquéreurs d’emprunter plus de 75 % de la valeur d’une maison, ce qui plafonne leur budget à environ 1,2 million de shekels.

Mais attention : il reste moins que cette somme pour acheter une propriété. Les honoraires des agents immobiliers, des avocats et des fournisseurs de prêts hypothécaires, ainsi que les taxes d’achat, représentent une part importante qui doit également être budgétisée. De plus, les nouveaux propriétaires auront besoin de liquidités supplémentaires pour faire face à diverses dépenses, telles que l’achat de meubles, d’appareils électroménagers ou d’une entreprise de déménagement. Selon Ori Koskas, conseiller financier indépendant, un acheteur doit prévoir un supplément de 4 à 5 % du coût total de la maison, ce qui place le plafond réel pour une personne commençant avec 300 000 shekels à 1,1 million de shekels ou moins.

Une autre contrainte vient des sociétés de crédit hypothécaire, qui doivent s’assurer que les remboursements mensuels ne dépassent pas un tiers du salaire net – soit environ 5 000 shekels par mois après impôts pour Dina et Ilan. Mais même avec la hausse des taux d’intérêt, un prêt sur 25 ou 30 ans de 900 000 shekels devrait maintenir la charge hypothécaire mensuelle en dessous de ce seuil, d’après Eva Peretz, conseillère hypothécaire internationale.

Que la chasse à la maison commence

Trouver une maison pour 1,1 million de shekels en Israël ne va pas être facile pour Dina et Ilan, mais c’est loin d’être impossible. Même dans les grandes villes comme Jérusalem et Tel Aviv, c’est encore possible de trouver une maison, à condition de bien chercher, de réagir vite, d’être prêt à vivre dans un quartier moins à la mode, et surtout dans un immeuble ancien qui n’a pas encore été rénové.

Pour ceux qui cherchent les bonnes affaires et qui sont déterminés à rester dans le centre du pays, le secret consiste à identifier les zones où la demande est plus faible, prévenant une hausse trop rapide des prix, ou celles où les prix sont traditionnellement bas. Nombre de ces zones peuvent être la cible de projets de réaménagement urbain destinés à rénover et à augmenter la population des immeubles résidentiels dans les centres-villes.

Les logements situés dans des projets approuvés dans le cadre des travaux de rénovation TAMA 38, qui autorisent les entrepreneurs à ajouter des étages supplémentaires aux bâtiments existants en échange de travaux de protection parasismique des structures, et les projets Pinui Binui, dans lesquels les bâtiments existants sont démolis pour être remplacés, en général, par des bâtiments plus grands, sont particulièrement populaires. Les propriétaires d’appartement dans ce type d’immeuble se voient généralement offrir un appartement de meilleure qualité dans les nouveaux bâtiments, augmentant considérablement la valeur de leur maison, même si, en général, ils devront trouver un endroit où vivre pendant la durée des travaux, surtout dans le cas des démolitions (Pinui Binui).

Pour savoir si une propriété est destinée à l’un ou l’autre de ces programmes, un acheteur potentiel peut vérifier ce que la ville a prévu ou regarder si d’autres immeubles du quartier ont été récemment rénovés. Le processus peut durer de sept à douze ans entre la planification et la rénovation d’une maison, mais d’importants efforts sont actuellement déployés pour considérablement accélérer le processus.

Une vue d’une ruelle couverte de graffitis dans le quartier de Florentin, au sud de Tel Aviv, le 5 mai 2018. (Crédit: Hadas Parush/Flash90)

Les prix des propriétés énumérées ci-dessous ont tous été trouvés sur la base de données de l’Autorité fiscale israélienne, reflétant les prix des transactions réelles.

À Tel Aviv, un appartement de deux chambres à coucher a récemment été vendu pour 932 824 shekels. Le logement de 62 mètres carrés se trouvait au troisième étage d’un immeuble de huit étages situé dans la rue Albert Kiosso, dans une zone délabrée près de la jonction entre Tel Aviv et Jaffa, dans un quartier populaire de la ville.  Les plans de réaménagement de l’immeuble, construit en 1970, ne sont pas clairs. Mais dans une ville où le prix moyen des appartements de trois pièces comme celui-ci est de 3,7 millions de shekels, l’appartement était une véritable aubaine. Seuls deux autres logements à Tel Aviv ont été vendus pour moins d’un million de shekels depuis le mois de mai 2022.

À Jérusalem, les prix moyens sont plus bas, mais il peut être tout aussi difficile de trouver quelque chose à la portée de son budget. Peu de logements sont proposés à moins de 1,3 million de shekels, surtout pour un acheteur souhaitant éviter les bâtiments anciens et délabrés, sans compter les divisions ethnographiques et politiques de la ville qui risquent de limiter encore davantage les choix d’achat. Pour illustrer les défis auxquels Dina et Ilan pourraient être confrontés, l’un des rares biens récemment vendus qui correspond à leur budget est un appartement dans un immeuble de 16 étages qui ne sera pas prêt avant 2024. L’appartement, situé à l’extrémité nord du quartier de Beit Hanina à Jérusalem-Est, viendra avec une chambre seulement, mais avec ses 84 mètres carrés, il y aura probablement de la place pour faire une deuxième chambre. L’appartement s’est vendu en mai pour 1 144 231 shekels.

Vue des tours Holyland à côté d’immeubles d’habitation plus anciens dans le quartier Gonen de Jérusalem, le 19 janvier 2020. (Crédit : Hadas Parush/Flash90)

Par ailleurs, on trouve de temps en temps des appartements à moins d’un million de shekels, mais ils datent généralement des années 1940 ou 1950, ne mesurent que 20 à 30 mètres carrés et sont situés dans les quartiers les plus délabrés.

On trouve plus d’options dans la baie de Haïfa, métropole du nord, où le prix moyen d’un logement est de 1,34 million de shekels, mais pour respecter le budget de Dina et Ilan, il faudra encore toujours trouver un appartement plus ancien et plus petit. En août, un appartement de trois chambres à coucher sur la rue Leon Blum, dans le quartier de Ramat Hadar, situé au sommet de la ville, est parti pour 1,1 million de shekels. L’appartement de 73 mètres carrés se trouvait au troisième étage d’un immeuble de quatre étages construit en 1970.

Rishon Lezion, la quatrième ville d’Israël, n’est qu’à une courte distance de Tel Aviv, mais c’est un monde à part en termes de prix des logements. Bien qu’elle soit loin d’être bon marché, on y trouve plus d’une poignée d’appartements disponibles avec un acompte de 300 000 shekels. Parmi eux, un appartement de deux chambres à coucher dans la rue Ha-Akhim Suleiman, au centre de la ville, s’est vendu en août pour 1 million de shekels. L’appartement de 98 mètres carrés se trouvait au cinquième étage d’un immeuble de 20 étages construit en 2004 et venait avec un parking.

Un chantier de construction de nouveaux immeubles résidentiels dans la ville côtière de Netanya, le 26 mars 2020. (Crédit : Gili Yaari / Flash90)

Le long de la côte, à Netanya, de nouvelles tours de luxe dominent la ville, mais Dina et Ilan devront probablement trouver quelque chose de plus ancien s’ils veulent respecter leur budget. Un tel appartement, situé dans un immeuble de cinq étages construit en 1950 dans la rue Smilanski, au centre de la ville, s’est vendu fin juillet pour 1 130 000 shekels. L’appartement, situé au dernier étage, ne comportait qu’une seule chambre à coucher, mais avec ses 75 mètres carrés, il aurait été juste assez grand pour en ajouter une deuxième. De nombreux projets de reconstruction sont en cours dans le quartier.

En général, plus on s’éloigne de Tel Aviv, plus les prix baissent. Ainsi, à Hadera, au nord de Netanya, on peut trouver des logements un rien plus récents et plus grands. Fin juillet, un appartement de 88 mètres carrés avec deux chambres à coucher, construit en 1988 dans la rue Moshe Dayan, s’est vendu 1 140 000 shekels.

Illustration : Vue du quartier Givat Olga à Hadera, le 22 juin 2022. (Crédit : Nati Shohat/Flash90)

Ashkelon est également une bonne option pour ceux qui souhaitent être près de la mer tout en profitant de sa situation centrale et de ses prix abordables. Les prix augmentent rapidement mais fin juillet, quelqu’un a acheté un appartement de trois pièces dans un immeuble de 1960 pour
1 060 000 shekels. L’appartement se trouve sur la rue Hahistadrut, qui est relativement centrale avec un accès facile aux centres commerciaux, couvre 72 mètres carrés et se trouve au premier étage d’un immeuble de quatre étages.

Selon les experts, déménager vers le centre du pays pourrait être la solution si l’on souhaite trouver des endroits moins chers pour vivre. Beer Yaakov, qui se trouve entre Ness Ziona et Rishon Lezion, connaît un essor rapide. Mi-juillet, un appartement flambant neuf de 90 mètres s’est vendu 887 044 shekels. Il est tellement récent que la rue dans laquelle il se trouve n’a pas encore été nommée.

Chantier de construction à Beer Yaakov, en 2022 (Crédit : Yossi Aloni/Flash90)

À Rosh Haayin, dans la rue Haatzmaut, un appartement de deux chambres à coucher de 80 mètres carrés datant de 2000 s’est vendu 1 080 000 shekels à la mi-août.

Sur la bonne voie

Il y a ensuite ce à quoi tout le monde aspire, les conseillers immobiliers comme les primo-acquéreurs : trouver un endroit bon marché aujourd’hui et dont les prix augmenteront plus que la moyenne, ce qui permettra aux acquéreurs de se hisser dans l’échelle du logement, malgré un investissement initial relativement faible.

« C’est ce que je ferais si j’avais cet argent disponible en tant que primo-acquéreur », a déclaré Eva Peretz. « J’achèterais quelque chose à Ofakim. »

Créée comme une ville de développement dans les années 1950 pour aider à absorber le flot de réfugiés arrivant en Israël, Ofakim s’est développée lentement. Elle est néanmoins située à 20 kilomètres de Beer Sheva, une ville en pleine expansion où les possibilités d’emploi se multiplient, ce qui rend Ofakim et les autres villes environnantes plus attrayantes.

Une mère et son enfant traversant la rue devant un immeuble de logements sociaux à Ofakim, le 8 novembre 2010. (Crédit : Nati Shohat/Flash90)

Une maison mitoyenne de deux chambres à Ofakim s’est vendue en juin pour 1 160 000 shekels. La maison, située dans la rue Shlomo Hamelech, dans le quartier de Shapira, ne mesure que 80 mètres carrés, mais vient avec une cour de 252 mètres carrés.

Simon Monk, banquier privé ayant une longue expérience en Israël, recommande de trouver de la valeur là où elle n’existe pas encore.

« N’achetez pas là où se trouvent les gares aujourd’hui, mais là où elles se trouveront dans 10 ans », dit-il. « C’est là que vous avez le plus de chances de trouver les plus grosses plus-values ».

Cela signifie qu’il faut chercher dans les zones périphériques du pays, au nord et au sud, qui connaîtront vraisemblablement une intensification des efforts visant à minimiser leur isolement des pôles économiques de la nation.

À Sderot, un appartement de trois chambres à coucher s’est vendu 1 070 000 shekels en juin. La propriété située dans la rue Motzkin mesure 104 mètres carrés, dans un immeuble datant de 1991.

À Yeruham, également dans le nord du Neguev, une maison de quatre chambres à coucher sur la rue Hapisga, à la périphérie de la ville, s’est vendue début juillet pour 1 100 000 shekels.  Elle faisait 119 mètres carrés et a été construite en 1992.

Une rue de Yeruham, au sud d’Israël, le 20 juin 2015, (Garrett Mills/Flash90)

Dimona a déjà été identifiée comme l’une des villes périphériques présentant un potentiel de croissance important. Début juillet, un appartement de trois chambres à coucher situé dans la rue HaShahar s’est vendu pour 1 024 000 shekels. Le logement mesure 111 mètres carrés, dans un immeuble de neuf étages construit en 2020.

Des projets sont déjà en place pour réduire à 30 minutes la durée des trajets en train entre Haïfa et la région de Tel Aviv. Ainsi, même les endroits situés au nord de Haïfa et reliés à celle-ci par le train seront un jour à portée de la Ville Blanche.

Dans le centre de Kiryat Ata, une banlieue de Haïfa, un appartement sur la rue Hashomer s’est vendu à la mi-juillet pour 1 050 000 shekels. L’appartement de cinq chambres à coucher mesure 111 mètres carrés, dans un immeuble construit en 1982.

Illustration : Un train de passagers s’approchant de Karmiel, le 8 novembre 2017. (Crédit : Hadas Parush/Flash90)

Plus à l’est, Karmiel a été reliée à Haïfa par une nouvelle ligne de train en 2017. Là-bas, un appartement situé dans la rue Arbel a récemment changé de mains pour 1 010 000 shekels. L’appartement de trois chambres à coucher au septième étage d’un bâtiment de huit étages construit en 1980 pointe à 104 mètres carrés.

Au bout d’une autre ligne, dans la région côtière de Nahariya au nord du pays, un appartement de trois chambres à coucher situé dans la rue Wolfson, à une distance relativement courte de la plage, s’est vendu à la mi-juillet pour 1 110 000 shekels. L’appartement de 100 mètres carrés date des années 1970.

Nahariya, ville côtière du nord d’Israël. (Crédit : Wikimdia Commons/Domaine public)

S’il est possible qu’aucun de ces logements ne convienne à Dina et Ilan et à leurs projets, cela n’est pas tellement d’importance. En effet, selon les conseillers financiers, un premier logement peut tout juste servir d’investissement. En achetant un appartement, vous vous hisserez sur l’échelle du logement et ferez un pas de plus vers la propriété de vos rêves, même si elle est encore hors de portée pour le moment. Entre-temps, vous vous assurez un petit revenu supplémentaire pour contribuer à rembourser votre prêt hypothécaire en louant l’appartement, tout en restant vous-même locataire.

Les propriétaires potentiels doivent toutefois être conscients que les rendements locatifs israéliens sont faibles – généralement 2 à 3 % de la valeur du bien, souligne l’agent immobilier Daniel Goldstein de Tel Aviv. Ce qui signifie que le loyer seul ne suffira probablement pas à couvrir et votre prêt hypothécaire et votre loyer, même si cela peut aider.

Ce qui fait la valeur de l’achat d’une propriété est en grande partie lié à la hausse des prix de l’immobilier au fil du temps. Mais en même temps, quel que soit l’endroit où vous souhaitez vivre, les prix vont aussi augmenter sur la même période.

Le ministre des Finances Avigdor Liberman avait déjà promis à la fin de l’année dernière que les prix de l’immobilier en Israël se stabiliseraient, voire baisseraient, d’ici la fin 2022, tout en précisant que cette baisse ne devraient pas pour autant inquiéter les investisseurs.

Cependant, vu que la demande va vraisemblablement continuer à dépasser l’offre, de nombreux professionnels du secteur voient les prix continuer à monter, monter et monter encore.

« Nous sommes un petit pays avec une population en croissance et la demande de logements chaque année est supérieure au nombre de nouvelles maisons qui sont construites, et qui pourraient raisonnablement être construites », a déclaré le banquier suisse Monk. « Il n’y a pas de bulle immobilière en Israël. Plus vous tardez à acheter, plus ce sera difficile ».

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