Immobilier: attirés par les prix bas, les Arabes israéliens achètent en Cisjordanie

Pendant la semaine, Khaled vit à Umm al-Fahm, une ville arabe israélienne animée, où il travaille comme entrepreneur en excavation. Bientôt, lui, sa femme et leurs six enfants âgés de 3 à 13 ans passeront les week-ends à Naplouse, en Cisjordanie, où ils rejoignent une vague d’Israéliens qui y achètent des résidences secondaires au-delà de la Ligne verte.

« J’ai un appartement, avec une vue sur le nord, au septième étage d’un immeuble de 11 étages. La vue est magnifique, le quartier et les rues sont superbes », a décrit Khaled, un pseudonyme, à propos de son nouveau logement en cours de construction dans la partie occidentale de la ville palestinienne.

Si l’achat d’une propriété dans les zones contrôlées par l’Autorité palestinienne n’est pas illégal, la publication de son nom dans le cadre de cette tendance pourrait lui causer des problèmes en Israël et dans l’Autorité palestinienne (AP).

Mais en privé, Khaled, qui est une connaissance, n’hésite pas à parler de son achat immobilier. Et il n’est pas le seul.

Une modélisation du quartier de Jericho Gate à Jericho, en Cisjordanie. (Crédit : SP Architects)

En discutant avec un grand nombre de citoyens arabes d’Israël, une forte tendance anecdotique se dégage de l’achat de maisons ou d’appartements dans les 40 % de la Cisjordanie où vivent la plupart des Palestiniens et où l’AP exerce un contrôle sur la plupart des questions civiles. (Les 60 % restants sont constitués de zones sous contrôle israélien total ou partiel, comprenant les implantations juives et les couloirs qui les séparent. La tendance des Israéliens juifs à acheter des maisons dans ces parties de la Cisjordanie – bien que pour des raisons très différentes – est bien documentée depuis 1967).

Parmi les zones les plus populaires, citons Jericho Gate, un nouveau quartier en projet situé à la périphérie de la ville de la vallée du Jourdain ; Rawabi, la première ville palestinienne en projet en Cisjordanie, juste au nord de Ramallah ; Tulkarem et Jénine, où se trouvent les campus de l’Université américaine, où près de la moitié des étudiants sont israéliens ; et Rafidia à Naplouse, où Khaled a acheté sa maison à un entrepreneur palestinien alors qu’elle n’était qu’une coquille de béton.

La vue est magnifique, le quartier est super… Il y a des restaurants, des terrains de jeux…

« Il y a des restaurants, des terrains de jeux. Le bâtiment est situé en hauteur sur les collines occidentales de la ville, ce qui lui donne la plus belle vue de Naplouse », explique Khaled.

« Les cafés à narguilé, les cafés et les restaurants sont accessibles à pied. Pour nous, c’est un lieu de vacances. Je compte emmener les enfants au marché de Naplouse, dans les magasins de bonbons. »

Khaled a acheté une maison de 200 mètres carrés au prix de 300 000 shekels, et il a encore investi 245 000 shekels pour des travaux de décoration, pour ajouter un parquet et installer des menuiseries qui lui plaisaient. Il a aussi fait appel à un architecte d’intérieur. La facture, au total, s’est élevée à 545 000 shekels.

Ce prix n’est qu’une fraction de ce que paient les Israéliens lorsqu’ils achètent un nouvel appartement, même dans les zones périphériques les plus reculées du pays.

Un Palestinien déguisé sur le marché central de Naplouse, le 14 juin 2018. (Crédit : Nasser Ishtayeh/Flash90)

Khaled a aussi acheté 3 000 mètres carrés de terres agricoles à proximité d’al Funduq, un village situé à l’Ouest de Naplouse.

« Je l’ai acheté pour les olives », s’exclame-t-il. « J’adore rester là, faire la récolte, manger des olives ».

Tout le monde le fait

Khaled estime qu’environ un Arabe israélien sur cinq est propriétaire d’un terrain ou d’un logement en Cisjordanie.

« Tout le monde achète », déclare-t-il. L’enseignante de sa fille et l’un de ses amis, un pharmacien, ont acheté des résidences secondaires à Rawabi. « Ils y vont le week-end ou pour les fêtes. Autour de moi, tout le monde investit dans l’immobilier ».

Une famille quitte l’appartement dont elle vient tout juste de prendre possession dans la ville de Rawabi, au nord de Ramallah, en Cisjordanie, le 4 juin 2016. (Crédit : AP/Nasser Nasser)

Il y a sept ans, Osama Saadi, député de la Liste arabe unie, avait décidé d’acheter un appartement pour sa fille à Naplouse – elle y faisait ses études de médecine – « au lieu de dépenser nos économies pour payer une location ». C’était sa troisième acquisition après avoir acheté une maison à Jéricho. Sa fille est partie, depuis, s’installer à Jérusalem où elle est dorénavant médecin mais le législateur a conservé les deux biens, qui sont complètement meublés.

« Mon projet était d’aller régulièrement en vacances à Jéricho ou à Naplouse mais depuis que j’ai été élu à la Knesset, avec quatre campagnes électorales successives, je n’ai pas vraiment eu le temps de faire ce que j’avais prévu », dit-il.

Les députés Osama Saadi, à droite, et Ahmad Tibi, à gauche, lors d’une réunion de commission à la Knesset, le 9 septembre 2019. (Crédit : Yonatan Sindel/Flash90)

Thabet Abu Rass, l’un des co-dirigeants de l’organisation Abraham Initiatives qui œuvre pour une société partagée et qui est géographe politique de carrière, explique au Times of Israël qu’il a investi certaines de ses économies dans l’achat d’un appartement, dans le secteur de Naplouse.

« Il y a des centaines d’Arabes qui investissent là-bas à cause de la crise du logement en Israël », note-t-il. « Je connais moins la situation à Jéricho ou à Rawabi en liaison avec ce phénomène, mais je sais qu’il y a beaucoup de transactions qui sont réalisées dans ces deux localités aussi ».

Un projet qui retient fortement l’attention des Arabes israéliens est celui de Jericho Gate, un quartier dont la construction est prévue et qui devrait accueillir des habitations et des duplex familiaux, élégants, avec de jolies rues coquettement aménagées. Il sera établi au sud-est de Jéricho, avec vue sur la mer Morte.

Il sera agrémenté de nombreux espaces verts et les plans de construction prévoient la présence de centres culturels et de grands centres commerciaux.

« Certains Israéliens y achètent des habitations pour les mettre à la location, sous forme d’investissement. Et certains achètent pour en faire des résidences secondaires », dit Sami Ali, ancien consultant politique pour la Liste arabe unie et qui, aujourd’hui, conseille les entreprises palestiniennes qui commercialisent des maisons et des appartements auprès des acheteurs potentiels israéliens.

« Je connais personnellement deux personnes qui ont acheté un logement pour leur usage personnel là-bas », continue-t-il.

Dans le passé, les Arabes israéliens investissaient dans des maisons en Turquie, mais le retour sur investissement n’est plus intéressant aujourd’hui. Nous avons Ramallah et la Cisjordanie à une heure. On peut y partir en vacances chaque semaine

« Dans le passé, les Arabes israéliens investissaient dans des maisons en Turquie, mais le retour sur investissement n’est plus intéressant aujourd’hui. Nous avons Ramallah et la Cisjordanie à une heure. On peut y partir en vacances chaque semaine. Là-bas, ce sont des Palestiniens : il y a donc une confiance mutuelle, une solidarité. Alors pourquoi aller en Turquie et s’inquiéter des escrocs qui sévissent dans le pays ? »

Le quartier Rafidia à Naplouse. (Autorisation)

Khalil Haju, agent immobilier à Haïfa, explique qu’il a bien remarqué ces Arabes israéliens qui investissent dans le projet de Jéricho ou encore à Rawabi, même s’il estime que seulement environ 5% des acquéreurs israéliens achètent une maison pour en faire une résidence secondaire.

« Ces logements sont principalement construits pour des familles mais les Arabes israéliens les achètent pour les louer ou pour investir et ils n’ont pas l’intention, en fin de compte, de partir y vivre », dit-il.

Saadi précise que Jénine, une autre ville universitaire, est aussi un lieu d’investissement populaire, même si lui-même préfère le charme de Naplouse.

Des étudiants palestiniens font la fête pendant leur cérémonie de remise des diplômes à l’université A-Najah de Naplouse, le 4 avril 2017. (Crédit : Nasser Ishtayeh/Flash90)

« Il y a un grand nombre d’étudiants à Jénine et à Naplouse, et il y a une tradition qui est d’acheter et de louer des appartements là-bas », ajoute-t-il.

Akram Ragov, gouverneur de Jénine, confirme que les Israéliens s’arrachent les biens immobiliers dans la ville, tout en précisant qu’il ne dispose d’aucune information concrète sur l’ampleur de ce phénomène.

Des acquisitions sous le radar

Il s’avère que personne n’a réellement de données concrètes concernant les achats, par les Arabes israéliens, de maisons dans les zones placées sous le contrôle de l’AP, en Cisjordanie. Si l’autorité fiscale a des données générales sur les revenus générés par les investissements israéliens à l’étranger, ces données ne précisent pas si cet argent provient d’investissements immobiliers, note le porte-parole de l’Autorité fiscale, Avital Lahav.

Du côté palestinien, des lois ont été adoptées de manière à empêcher les Israéliens quels qu’ils soient d’acheter des terrains palestiniens. Pour contourner les règles, les Arabes israéliens n’achètent qu’une part de bien – jusqu’à 49% – ou ils achètent un appartement ou une copropriété dans un projet immobilier, que les autorités palestiniennes sont parfois enclines à ignorer

De plus, une acquisition peut se faire par le biais d’une corporation étrangère qui tient un rôle d’intermédiaire – ce qui rend encore plus indiscernable la véritable ampleur du phénomène. Et pour couronner le tout, tous les Israéliens ne font pas part de leurs investissements à l’étranger à l’Autorité fiscale.

La Banque d’Israël émet des statistiques générales sur les investissements israéliens à l’étranger, mais les informations dont elle dispose ne sont pas suffisamment précises pour procéder à une analyse significative du phénomène.

Un grand panneau de publicité immobilière à Rawabi. (Crédit : Hadas Parush/Flash90)

Du côté palestinien, des lois ont été adoptées de manière à empêcher les Israéliens quels qu’ils soient d’acheter des terrains palestiniens. Pour contourner les règles, les Arabes israéliens n’achètent qu’une part du bien – jusqu’à 49 % – ou ils achètent un appartement ou une copropriété dans un projet immobilier, que les autorités palestiniennes sont parfois enclines à ignorer dans la mesure où de tels bâtis ne sont pas considérés comme comparables à une maison familiale construite sur une parcelle de terrain, avec une propriété directe.

« Ces dernières années, l’Autorité palestinienne a renforcé les conditions d’acquisition de biens immobiliers ou fonciers en direction des Israéliens », dit Saadi, le député de la Liste arabe unie. Avec des exceptions toutefois à Rawabi, remarque-t-il : « On a autorisé des Israéliens à acheter un appartement dans la mesure où cela n’accorde aucun titre de propriété sur les terrains en eux-mêmes », déclare-t-il.

Sami Ali. (Autorisation)

Ali, le commercial en immobilier, note que les acquisitions se font également par le biais de sociétés écrans enregistrées par des Palestiniens de manière à dissimuler l’origine israélienne des propriétaires.

« En principe, il est plus difficile d’obtenir la pleine propriété d’un terrain que celle d’un appartement », explique-t-il.

Et ceux qui achètent des appartements, poursuit-il, « le font par le biais d’un bail à long-terme, avec un contrat enregistré sur le bien ».

Lui et Thabet, le co-directeur d’Abraham Initiatives, affirment que cette tendance est restée en grande partie sous le radar – peu évoquée dans les médias israéliens et palestiniens même si les discussions sur le sujet sont nombreuses et que Facebook abonde de publicités pour des biens immobiliers palestiniens qui visent les potentiels acquéreurs israéliens.

« Il n’y a de mentions de ces tendances ni dans les médias israéliens, ni dans les médias arabes », remarque Ali.

Trois chambres avec vue pour 525 000 shekels

Alors que les acquéreurs d’appartements évoquent, de leur côté, l’attrait de quartiers épanouissants pour les familles, celui des appartements flambants neufs et des allées bordées d’arbres, un prix très intéressant reste, semble-t-il, un facteur plus déterminant que les autres pour les aspirants à la propriété.

Les coûts du logement ont grimpé en flèche en Israël au cours des quinze dernières années – ce qui a valu à Tel Aviv, où le prix d’un trois-pièces atteint au minimum les 4 millions de shekels, de remporter le titre peu enviable de ville la plus chère du monde.

Vue de Bat Yam, le 13 octobre 2016. (Crédit : Yossi Zamir/FLASH90)

Dans la banlieue ouvrière de Bat Yam, un appartement de taille similaire – même s’il n’est pas neuf – est vendu environ 1,8 millions de shekels et à Kiryat Shmona, une localité reculée située à proximité de la frontière libanaise, des appartements trois-pièces neufs partent généralement au prix de presque 900 000 shekels. Ce qui placerait le prix d’200 mètres-carrés, là-bas, à deux millions de shekels approximativement.

Suivre les prix du logement dans les villes à majorité arabe est plus difficile, la propriété se transférant souvent au sein même des familles. A Nazareth, néanmoins, un trois-pièces coûte, en moyenne, 1,1 million de shekels – ce qui paraît peu cher par rapport aux normes en place à Tel Aviv, mais ce qui reste absolument exorbitant par rapport aux prix pratiqués à Naplouse ou à Jénine.

Des femmes arabes israéliennes dans la ville du nord de Nazareth le 9 décembre 2017. (Nati Shohat/Flash90)

Mais en Cisjordanie, « il est possible d’acheter un appartement de 250 mètres carrés au prix de 200 000 shekels », note Saadi. « Ce n’est pas un investissement financier spécialement important. »

Selon Ali, les prix à Ramallah et à Bethléem peuvent être relativement élevés. Un appartement de 120 mètres-carrés à Ramallah peut être affiché au prix de 400 000 shekels.

« Mais dans le centre de la Cisjordanie, – à Jénine, Tulkarem ou dans les villages du secteur – vous pouvez acheter mille mètres-carrés de terre agricole à 50 000 shekels », explique-t-il.

A Rawabi, à seulement quelques minutes de Ramallah, un appartement de 120 mètres-carrés coûte seulement aux alentours de 300 000 shekels.

Une publicité pour un projet immobilier, là-bas, propose un appartement neuf de 171 mètres-carrés, dotés de trois chambres, avec vue sur un paysage de collines et de vallées au prix de 165 000 shekels.

« Même en comparaison avec les habitations du programme du Prix de l’acquéreur [la loterie israélienne de logement subventionné qui s’adresse aux primo-accédants à la propriété], les prix sont encore trois à quatre fois plus élevés qu’ils ne le sont dans les villes palestiniennes », note Ali.

Les prix affichés pour des projets comme Jericho Gate ou d’autres, tout aussi luxueux, peuvent encore grimper bien plus haut : Haju, l’agent immobilier de Haïfa, estime qu’une maison familiale à Jericho Gate est vendue en moyenne 2,5 millions de shekels mais que dans ce prix sont inclus un jardin, une piscine et 300 mètres carrés d’espace de vie.

Des maisons en construction à Jéricho, le 1er juillet 2020. (Crédit : Yonatan Sindel/Flash90)

« Si on fait la comparaison avec Césarée et son chic, où un tel bien coûterait au moins six millions de shekels, ça reste relativement peu cher », souligne-t-il. Même dans la lointaine Eilat, le prix d’un logement pour une famille avec une piscine peut atteindre cinq à sept millions de shekels.

Ali, qui affirme que la tendance s’est accélérée ces dernières années, remarque que l’un des facteurs à l’origine du phénomène est l’absence de prêts hypothécaires bancaires dans les communautés arabes, où ce sont les usuriers contrôlés par la mafia qui dirigent le commerce des emprunts.

« L’écrasante majorité des Arabes israéliens rencontrent énormément de difficultés à obtenir des financements auprès des banques en Israël », dit-il. « Je pense que la plupart des acquéreurs, ce sont des gens ordinaires qui ont travaillé pendant toute leur vie, qui ont économisé et qui ne veulent pas placer leur argent en épargne à la banque. Investir dans des entreprises, pendant la pandémie de COVID-19, n’a pas réellement été une option séduisante alors ils ont choisi d’investir leur argent dans des biens immobiliers, sur les territoires de l’AP, et ils présument que ça va leur rapporter un bon retour sur investissement ».

Cela va-t-il durer ?

Acheter un bien immobilier au sein des territoires de l’AP, c’est prendre pour hypothèse que la situation sécuritaire restera suffisamment calme pour rendre un projet de maison de vacances à Jéricho tenable ou que l’investissement qui a été réalisé ne s’effondrera pas.

Les craintes sur une détérioration de la situation ou sur ce qu’est la réalité sous occupation sont réelles et la peur de perdre tout son investissement l’est aussi

Même si l’argent afflue, la possibilité d’un changement de la situation, à un moment ou à un autre, inquiète.

« Je pense que les craintes portant sur une détérioration de la situation ou sur ce qu’est la réalité sous occupation sont réelles et la peur de perdre tout son investissement l’est aussi. Mais pourtant, un certain nombre de personnes continuent à investir », explique Ali. « Ces gens ont le sentiment que les relations économiques entre Israël et la Cisjordanie sont bonnes, que la production est bonne en Cisjordanie, qu’il y a un commerce mutuel, une coopération économique. Il y a donc aussi une certaine prospérité et une augmentation des acquisitions immobilières ici ».

Un soldat israélien pendant l’opération Rempart à Naplouse, en 2002. (Crédit : armée israélienne/Flickr)

Pour Saadi, l’opération Rempart, en 2002, pendant laquelle les soldats israéliens avaient envahi plusieurs villes palestiniennes en réponse à un attentat suicide, transformant certains quartiers en zones de guerre et entraînant « de vastes destructions », rappelle pourtant à quel niveau la situation peut dégénérer en Cisjordanie.

« Je ne pense pas que les investissements soient motivés par l’envie de calme », estime-t-il. « Ils s’expliquent tout simplement par des prix très peu chers ».