Comment investir en Israël avec 300 000 shekels ?

Lorsqu’il s’agit d’acheter une maison, le timing peut être déterminant. Et pour ceux qui cherchent à se lancer sur le marché immobilier israélien, le moment ne pourrait pas être plus mal choisi.

L’année dernière, les prix de l’immobilier ont grimpé de près de 20 % ; les taux de financement augmentent également, car la Banque d’Israël relève les taux d’intérêt dans le but de freiner l’inflation. Parallèlement, le nombre de propriétés disponibles à la vente est en baisse.

Mais les experts estiment qu’il n’est peut-être pas utile d’attendre des jours meilleurs. Les coûts d’achat d’une maison devraient continuer à augmenter encore et encore, même si le rythme effréné auquel ils augmentent pourrait ralentir.

Pour un couple comme Dina et Ilan, notre couple fictif à la recherche d’un logement à Tel Aviv, disposant de 300 000 shekels en banque et désireux de se lancer sur le marché, les options peuvent sembler limitées. Mais une multitude de possibilités d’investissement et d’autres opportunités offrent un certain nombre de portes dérobées dans l’ascenseur du marché immobilier.

Dans la première partie de cette série, qui expliquait comment entrer sur le marché de l’immobilier aujourd’hui avec un minimum de fonds, Dina et Ilan ont examiné les maisons disponibles en vue de les acheter directement et d’en faire leur résidence principale. Mais avec leur pécule relativement modeste et la réglementation israélienne qui fixe un apport initial minimum de 25 %, de nombreux appartements dans leur gamme de prix étaient soit vieux, soit exigus, soit éloignés du centre du pays.

Dans la deuxième partie, nous avons examiné les possibilités d’achat à l’étranger, où les maisons peuvent être moins chères et louées avec un rendement annuel pouvant atteindre 10 %. Mais cela peut être risqué et tout le monde n’est pas à l’aise avec l’idée de posséder une propriété qu’il ne verra peut-être jamais, dans un pays dont il ne connaît pas toutes les règles et réglementations.

Voici la troisième et dernière partie de la série, qui examinera les alternatives sur le marché immobilier au sens large qui pourraient être réalisables pour quelqu’un disposant d’une cagnotte de seulement 300 000 shekels. Ces alternatives comprennent l’achat d’appartements près des universités et leur location aux étudiants, l’achat de terrains ou d’espaces commerciaux, le placement de l’argent dans un fonds d’investissement immobilier, l’adhésion à un groupe de prêt entre pairs ou l’achat de la meilleure chose qui puisse remplacer un appartement à Tel Aviv : une place de parking.

Retour sur les bancs de la fac

Si Dina et Ilan ne veulent pas faire de compromis sur l’endroit où ils vivent et élèvent une famille, mais veulent tout de même entrer sur le marché immobilier en tant qu’investisseurs, la solution la plus évidente serait d’acheter un appartement abordable et de le louer, tout en continuant à louer leur résidence personnelle.

Dina et Ilan peuvent tenter leur chance à la loterie immobilière Mehir Matara (prix cible) du gouvernement, qui offre des réductions de 20 % par rapport à la valeur du marché pour les primo-accédants. Contrairement au précédent programme de subvention de l’État, Mehir LeMishtaken, ceux qui achètent un appartement dans le cadre de ce programme peuvent le louer dès le premier jour.

Cependant, ceux qui gagnent à la loterie ne peuvent pas nécessairement acheter où ils veulent, et les prix dans certains des quartiers les plus populaires peuvent encore être inaccessibles.

Une autre solution consiste à se concentrer sur l’achat dans un secteur abordable où la demande de logements à louer est systématiquement élevée, par exemple à proximité de l’une des universités israéliennes.

Les étudiants du Technion se détendent sur la pelouse lors d’une journée ensoleillée sur le campus de Haïfa, le 19 décembre 2019.(Crédit : Shoshanna Solomon/The Times of Israel)

Mais oubliez l’université de Tel Aviv. Le prix moyen d’une maison à Tel Aviv au troisième trimestre 2022 était de 2 990 800 shekels, contre 2 505 500 shekels, et cette université est située dans l’un des quartiers les plus chers de la Ville Blanche.

Mais la banlieue de Givat Shmuel, qui jouxte l’université Bar Ilan, reste assez abordable. En juillet, un tout petit appartement de 25 mètres carrés a été vendu pour 1 200 000 shekels, ce qui correspond à la limite supérieure de l’épargne de notre couple fictif avec un prêt. Le studio est situé dans la rue Jabotinsky, tout près de l’université, au deuxième étage d’un immeuble de 14 étages construit en 2000, avec une place de parking très convoitée.

Près de l’Université hébraïque de Jérusalem, il existe de nombreuses possibilités, y compris un nouveau projet dont la mise sur le marché est prévue pour 2025. Mais pour percevoir un loyer immédiatement, notre couple pourrait essayer de trouver quelque chose de similaire à un appartement qui s’est vendu début septembre dans la rue Hayim Ozer pour 1 100 000 shekels. L’appartement d’une chambre à coucher mesure 38 mètres carrés et se trouve dans un quartier haredi qui ne se trouve pas dans le voisinage de l’université mais qui permettrait un accès rapide par les transports publics. Le bâtiment de quatre étages dans lequel il se trouve date de 1960.

Haïfa, qui abrite à la fois l’université de Haïfa et le Technion-Israel Institute of Technology, affiche des prix plus bas que Tel Aviv et Jérusalem. On peut faire des affaires encore plus intéressantes à Beer Sheva, où se trouve l’université Ben Gurion du Néguev, et dans l’implantation d’Ariel, en Cisjordanie, où se trouve l’université éponyme. Et il y a beaucoup d’autres universités privées dans tout le pays, mais la plupart des étudiants font la navette depuis leur domicile et ne cherchent pas nécessairement une location près du campus.

Cependant, cette approche s’accompagne des responsabilités et des coûts liés au fait d’être propriétaire. Dina et Ilan doivent donc faire face aux incertitudes du marché locatif et au travail ou aux coûts supplémentaires qu’implique le fait d’être propriétaire, qu’il s’agisse de l’entretien ou de la recherche de locataires et des relations avec ces derniers.

Les loyers en Israël ne sont pas élevés par rapport aux prix d’achat. Le rendement normal est d’environ 1,5 % à 2 %, selon l’agent immobilier Daniel Goldstein, ce qui n’est souvent pas suffisant pour couvrir les paiements hypothécaires. Cela signifie une augmentation de l’ensemble des dépenses liées au logement.

La plus grande partie du bénéfice d’un immeuble de placement provient de sa vente – et bien que les quartiers universitaires aient pris beaucoup de valeur grâce à la récente flambée des prix, rien ne garantit que les prix et les loyers continueront à augmenter aussi rapidement à l’avenir. L’achat d’un immeuble de rapport implique également d’immobiliser ses économies dans un bien spécifique, ce qui signifie qu’il faudra le vendre – un processus long et parfois coûteux – une fois qu’on aura décidé d’accéder à son patrimoine pour s’acheter un logement.

Une meilleure option peut être d’investir dans l’immobilier commercial. Bien que les prix aient tendance à être plus élevés que ceux de l’immobilier résidentiel, il existe des propriétés qui sont presque abordables avec un acompte de 300 000 shekels, comme cet espace de 103 mètres carrés dans le centre de Netanya au prix de 1 397 000 shekels. Le loyer de cet espace peut être plus élevé que celui d’une unité de logement de la même taille, et les locataires commerciaux ont tendance à rester plus longtemps, ce qui réduit potentiellement les tracas et les périodes de vacance.

Un terrain à bâtir

Si Dina et Ilan veulent prendre un risque ou s’ils ne sont pas très pressés, ils peuvent s’engager sur un terrain qui pourrait un jour convenir à la construction d’une maison. Les terrains résidentiels vides sont difficiles à trouver et coûtent généralement plus que ce que le couple peut se permettre si l’on tient compte du coût de la construction d’une maison, comme dans le cas d’un terrain à Hadera prévu pour une propriété de deux chambres à coucher et vendu 400 000 shekels.

Mais les chasseurs de maisons peuvent se frayer un chemin pour une somme relativement faible en achetant un terrain actuellement réservé à l’agriculture, mais où il est prévu d’y construire des maisons à terme.

Les investissements spéculatifs de ce type comportent des risques importants. Il n’y a aucune garantie que le terrain sera reclassé, et même si c’est le cas, cela pourrait prendre plusieurs années, ce qui signifie que Dina et Ilan pourraient attendre une décennie ou plus avant d’avoir réellement une nouvelle maison.

Une publicité pour un terrain agricole situé à l’extérieur de Sde Warburg, proposé à la vente à des spéculateurs immobiliers. (capture d’écran : Investec.co.il)

Mais pour certains, le risque est compensé par la possibilité d’acheter un terrain pour une infime partie de ce que coûterait la même parcelle si elle était affectée au logement. Et si les formalités administratives sont allégées, la valeur du terrain pourrait instantanément augmenter de plusieurs centaines de points de pourcentage.

Le prix des terrains varie en fonction de leur emplacement et du stade auquel ils se trouvent dans le processus de modification du zonage, mais il est souvent inférieur à 300 000 shekels pour 500 mètres carré. Les banques proposent des prêts pour l’achat de terrains, mais elles ne prennent en compte que leur valeur actuelle et non leur potentielle future valorisation.

Les options actuellement disponibles consistent le plus souvent à se joindre à un groupe d’acheteurs pour acheter une parcelle commune à la périphérie d’une ville. Pour tirer parti de la valeur d’un terrain, il faut établir des partenariats actifs avec ceux qui ont intérêt à le développer, et le processus de construction en Israël est rarement rapide ou simple. Mais en dehors de la possession d’une maison, la propriété d’un terrain est celle qui offre le plus de rendement par rapport au marché des appartements.

L’union fait la force

Une autre façon de profiter de la hausse des prix de l’immobilier est d’investir de l’argent dans une société d’investissement immobilier, communément appelée REIT. Ces sociétés sont omniprésentes sur de nombreux marchés immobiliers matures et ont commencé à se développer en Israël également.

Pour schématiser, un REIT est un fonds qui investit dans un ensemble de biens immobiliers, principalement des biens commerciaux à grande échelle qu’une personne sans patrimoine net élevé n’aurait normalement pas le capital nécessaire pour acheter directement. L’argent que vous investissez vous permet d’acquérir une part de la valeur du fonds, mais vous ne détenez aucune propriété et n’avez aucune responsabilité de gestion. Les gestionnaires de fonds professionnels achètent et vendent des biens immobiliers pour le fonds, et lorsque la REIT gagne de l’argent, les investisseurs perçoivent des dividendes.

Les REIT sont très réglementés de manière à éviter toute prise de risque excessive.

REIT1 Ltd. a été créé en 2006, l’année même où les régulateurs israéliens ont commencé à autoriser les fonds à opérer en Israël. Le fonds possède et exploite un portefeuille de près de 500 000 mètres carrés de biens immobiliers, y compris des bureaux et des commerces, des parkings et de la logistique, tous situés en Israël. Il est coté à la bourse de Tel Aviv.

La Bourse de Tel Aviv, le 25 décembre 2018. (Crédit : Adam Shuldman/Flash90)

Les participants au fonds reçoivent des dividendes au fur et à mesure que le fonds gagne de l’argent, et après un certain temps, ils peuvent extraire leur capital. À ce jour, REIT1 a versé aux investisseurs des dividendes qui correspondent à un rendement annuel de 5 à 6 %, soit environ le double de ce que l’on gagnerait en louant un appartement, mais bien en deçà de l’augmentation générale des prix de l’immobilier.

Une autre société de placement immobilier, Sella Capital, affirme avoir obtenu des rendements moyens de 8 à 9 %. Il produit également des dividendes trimestriels pour les investisseurs et maintient une règle selon laquelle il n’investit que jusqu’à 60 % de la valeur des actifs. Les deux fonds immobiliers sont exonérés de l’impôt sur les sociétés.

Une autre option proposée par Rifka Lebowitz, conseillère financière agréée avec plus de 20 ans d’expérience sur le marché, est d’investir dans un système de prêts entre particuliers (P2P). Il s’agit de plateformes qui mettent en relation prêteurs et emprunteurs, en contournant les banques, et qui peuvent offrir de meilleurs rendements qu’un compte d’épargne ordinaire, même s’ils sont bien inférieurs à l’inflation galopante du marché immobilier.

Rifka Lebowitz, conseillère financière. (Crédit : Rifka Lebowitz)

Il existe quatre plateformes de ce type en Israël, qui proposent aux emprunteurs dont la demande a été rejetée par les banques, qui se sont vu proposer des taux d’intérêt peu intéressants ou qui ne veulent pas contracter de prêt auprès d’une banque pour toute autre raison, de l’argent provenant d’un ensemble d’investisseurs. Lebowitz recommande cette option parce que les réseaux de prêts P2P permettent une certaine flexibilité tout en étant entièrement réglementés.

« Les meilleurs d’entre eux sont rigoureux quant aux personnes à qui ils prêtent et aux taux qu’ils pratiquent », explique-t-elle.

S’ils facturent des frais de gestion, ainsi que des « frais d’assurance » contre l’éventualité de prêts non remboursés, ils ne sont soumis à aucun impôt sur les plus-values et versent un intérêt d’environ 5,5 %, avec la possibilité, dans la plupart des cas, de retirer des fonds à tout moment.

« Si vous souhaitez vous exposer au marché immobilier par le biais d’un programme de ce type, vous pouvez vous tourner vers Tarya, qui investit dans l’immobilier résidentiel de diverses manières, et vers Btbisrael si vous recherchez une exposition au secteur commercial », explique Lebowitz.

Le moyen le plus simple de faire un tour sur les montagnes russes de l’immobilier est peut-être d’acheter des actions d’une société immobilière cotée à la bourse de Tel Aviv. Les options comprennent le plus grand groupe immobilier d’Israël, Azrieli ; le promoteur immobilier Shikun & Binui ; Alony Hetz ; Big ; et Airport City. Étant donné leur exposition au marché de l’immobilier, investir dans ces entreprises peut permettre aux investisseurs d’avoir un aperçu des augmentations de prix sous-jacentes dans toutes sortes de projets immobiliers.

Mais, cher acheteur, faites attention. Même si les prix de l’immobilier atteignent des sommets historiques, toutes ces sociétés n’ont pas vu leurs actions réagir en conséquence. Alors que l’indice TA-Real Estate a presque doublé de valeur au cours de l’année 2021, cette année, il a vu sa valeur baisser de près d’un tiers.

La maison, éternelle gagnante

Tous les conseillers financiers interrogés dans le cadre de cette série d’articles ont souligné l’importance pour les acheteurs de faire des choix en fonction de leurs préférences en matière de risque et de rendement, et de la durée pendant laquelle ils peuvent se permettre de bloquer leur argent. Les investissements immobiliers peuvent être complexes et prendre du temps à être liquidés, mais tout au long de l’Histoire, le secteur a offert de meilleurs rendements que toute autre classe d’actifs.

Les professionnels de l’investissement sont moins attirés par les placements bancaires classiques, mais au-delà, leurs préférences personnelles et leurs recommandations professionnelles varient considérablement.

Lorsqu’on leur a demandé directement ce qu’ils feraient s’ils étaient à la place de Dina et Ilan, avec 300 000 shekels et un rêve d’accession à la propriété, les réponses ont couvert toutes les possibilités présentées dans cette série, des maisons examinées dans la première partie aux investissements étrangers explorés dans la deuxième partie, et bien plus encore.

Mais la réponse la plus créative, celle d’un agent immobilier de Tel Aviv spécialisé dans les investissements de luxe haut de gamme, a été d’acheter une place de parking à Tel Aviv – si vous en trouvez une à vendre – et d’y installer une borne de recharge pour voitures électriques.

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L’année dernière, il n’y avait qu’une centaine de stations de recharge en Israël, mais ce nombre devrait doubler cette année, et il est prévu d’en installer encore plus à mesure que les voitures électriques deviennent de plus en plus populaires. Moins de 20 000 véhicules électriques circulent aujourd’hui sur les routes d’Israël, mais le gouvernement estime que d’ici 2025, 23 % des voitures seront électriques.

Une station de recharge pour véhicules électriques. (Crédit : Sraya Diamant/Flash90)

Le géant de l’énergie BP s’attend à ce que les bornes de recharge battent les pompes à essence en termes de rentabilité dans les années à venir, et il est très possible que la demande de bornes de recharge dépasse l’offre pendant un certain temps, en particulier parmi les personnes soucieuses de l’environnement à Tel Aviv.

Aussi folle que l’idée puisse paraître, chercher une place de parking pour garer son argent pourrait bien être le meilleur investissement immobilier qu’Israël puisse offrir.