Tour d’horizon immobilier : les ventes et locations en Israël en novembre 2024

Pour la première fois depuis le début de la guerre en octobre 2023, les prix de l’immobilier en Israël ont enregistré une légère baisse en août et septembre, tandis que l’activité dans le secteur de la construction montre des signes de reprise, bien qu’elle reste freinée par une grave pénurie de main-d’œuvre palestinienne.

Selon les données du Bureau central des statistiques (CBS), les prix des logements ont diminué de 0,1 % en août-septembre par rapport à juillet-août. Cela contraste avec une hausse de 0,2 % enregistrée les deux mois précédents. Cette tendance met fin à une hausse continue des prix depuis novembre-décembre 2023, après une baisse initiale de 0,5 % en octobre-novembre 2023.

La guerre en cours contre le groupe terroriste palestinien du Hamas à Gaza a commencé le 7 octobre 2023, déclenchée par le pogrom du groupe terroriste dans le sud d’Israël.

Le lendemain, le groupe terroriste chiite libanais du Hezbollah, soutenu par l’Iran, a commencé ses tirs de roquettes quasi quotidiens sur le nord d’Israël en soutien à Gaza, d’après les dirigeants du groupe. Après une escalade à la frontière nord il y a quelques mois, Israël et le Hezbollah au Liban ont conclu un accord de cessez-le-feu mercredi, mettant fin à près de 14 mois de combats.

Néanmoins, sur un an, les prix en août-septembre 2024 sont encore en hausse de 6,1 % par rapport à la même période en 2023. Au troisième trimestre 2024, le prix moyen d’un appartement en Israël s’élevait à 2 242 900 shekels, en baisse de 3,7 % par rapport au trimestre précédent, selon les données du CBS.

« L’activité dans le secteur de la construction reprend petit à petit, bien que certaines difficultés liées à la guerre, notamment une pénurie de main-d’œuvre, demeurent significatives », a indiqué la Banque d’Israël dans un communiqué publié le 25 novembre, dans lequel elle annonçait également que les taux d’intérêt resteraient inchangés à un niveau élevé de 4,5 %, en raison de l’incertitude géopolitique persistante. La hausse des prix de l’immobilier semble, toutefois, ralentir.

Par rapport aux deux mois précédents, les prix ont baissé en août et septembre de 0,7% dans le centre d’Israël, de 0,1% dans la région de Tel Aviv et de 0,7% dans la région de Jérusalem. Les prix ont augmenté de 0,9% dans le district de Haïfa, de 0,4% dans le district sud et de 1,2% dans le nord.

Selon les données du ministère des Finances, en septembre, 8 180 logements ont été vendus, soit une hausse de 39 % par rapport à l’année précédente. Toutefois, en tenant compte des jours ouvrables réduits en raison des fêtes du Nouvel An juif, les ventes quotidiennes moyennes n’ont augmenté que de 1 %. Les investisseurs ont acheté 1 382 logements en septembre, soit une hausse de 54 % par rapport au même mois de l’année dernière, mais ils ont également vendu 1 480 unités en septembre, soit une hausse de 26 % par rapport à la même période de l’année dernière.

« Les investisseurs vendent des appartements en raison des taux d’intérêt toujours élevés en Israël », a expliqué Netanel Shuchner, professeur d’économie et d’évaluation immobilière au College of Management Academic Studies et PDG de la société immobilière RMA-ET. « Posséder une maison en Israël n’est pas rentable : les taux hypothécaires se situent entre 5 et 6 %, tandis que le rendement locatif n’est que de 2 à 3 %. »

Vue des tours Holyland à côté d’immeubles d’habitation plus anciens dans le quartier Gonen de Jérusalem, le 19 janvier 2020. (Crédit : Hadas Parush/Flash90)

Les achats par des résidents étrangers ont bondi de 119 % en septembre, atteignant 254 unités, le niveau le plus élevé depuis juillet 2022. Jérusalem et Beit Shemesh ont été les principales zones d’acquisition, cette dernière enregistrant 87 unités achetées par des résidents étrangers.

Ventes

Pour donner un aperçu de l’immobilier israélien, nous utilisons la base de données de l’Autorité fiscale israélienne, qui enregistre le montant exact des transactions. L’accent est mis sur les ventes réalisées d’octobre à novembre 2024, afin de donner l’image la plus récente du marché. Le cas échéant, c’est le taux de change applicable au moment de l’achat, tel qu’il apparaît dans la base de données, qui est utilisé.

À Tel Aviv-Jaffa, un appartement de trois pièces (deux chambres) de 72 mètres carrés situé au 2, rue Yiftah, a été vendu pour 2 900 000 shekels le 4 novembre. L’appartement se trouve au premier étage d’un immeuble de sept étages construit en 2017. L’unité comprend une place de parking attenante.

Un appartement de quatre pièces (trois chambres) de 92 mètres carrés au 46, Derech Shlomo, a été vendu pour 5 500 000 shekels le 30 octobre. Cet appartement est situé au 14e étage d’un immeuble de 17 étages construit en 2020.

Nouvelle construction à Tel Aviv, le 11 novembre 2024. (Crédit : Miriam Alster/Flash90)

Un appartement de trois pièces (deux chambres) de 61 mètres carrés au 48 rue Shaked a été vendu pour 2 350 000 shekels le 18 novembre. L’appartement se trouve au quatrième étage d’un immeuble de quatre étages construit en 1960.

À Jérusalem, un appartement de trois pièces (deux chambres) de 105 mètres carrés situé au 19, rue Gdud Hermesh, a été vendu pour 2 555 000 shekels le 28 octobre. L’appartement se trouve au cinquième étage d’un immeuble de cinq étages construit en 1990. Il dispose d’une place de parking pour une voiture.

Un appartement de quatre pièces (trois chambres) de 92 mètres carrés situé au 14, rue Antigonus, a été vendu pour 4 254 000 shekels le 10 novembre. Cet appartement est situé au cinquième étage d’un immeuble de 10 étages construit en 2022.

Un appartement de trois pièces (deux chambres à coucher) de 65 mètres carrés, situé au 7, rue Mazal Teomim, a été vendu pour 1 401 885 shekels le 14 novembre. L’appartement se trouve au premier étage d’un immeuble de quatre étages construit en 2003.

À Beit Shemesh, un appartement de trois pièces (deux chambres) de 120 mètres carrés, situé au 15, rue Nahal Dolev, a été vendu pour 2 200 000 shekels le 25 octobre. Situé au rez-de-chaussée d’un immeuble de deux étages construit en 1999, il dispose également d’un jardin.

Un appartement de cinq pièces (quatre chambres) de 124 mètres carrés, situé au 36, rue Reish Lakish, a été vendu pour 2 959 000 shekels le 31 octobre. Cet appartement est situé au deuxième étage d’un immeuble de neuf étages construit en 2021 et dispose d’une place de parking.

À Haïfa, un appartement de six pièces (cinq chambres) de 140 mètres carrés, situé au 29, rue Borochov, a été vendu pour 2 690 000 shekels le 11 novembre. L’appartement est situé au deuxième étage d’un bâtiment de deux étages construit en 1950.

Immeubles résidentiels nouvellement construits dans la ville centrale israélienne de Kiryat Ono, le 21 novembre 2024. (Crédit : Yossi Aloni/FLASH90)

Locations

La base de données du site immobilier Madlan a été utilisée pour compiler cet échantillon de locations mises sur le marché en mettant l’accent sur les trois pièces (deux chambres), parfaitement adaptés à un couple, deux colocataires ou une petite famille.

À Tel Aviv, un appartement de deux pièces (une chambre) de 60 mètres carrés avec jardin, situé au 37 Kehilat Lodz dans le quartier de Hadar Yossef, au nord de la ville, est proposé à la location pour 4 600 shekels par mois. Le logement ne dispose ni d’abri ni de climatisation.

À Jérusalem, un appartement de trois pièces (deux chambres) de 60 mètres carrés, situé au 64, rue Shahal, dans le quartier de Givat Mordechai, est mis en location pour 5 900 shekels par mois. Situé au septième étage d’un immeuble de huit étages, il comprend une place de parking, un ascenseur, la climatisation, une grande salle de séjour et un espace de rangement, selon l’annonce publiée en ligne.

À Haïfa, un appartement de trois pièces de 80 mètres carrés, situé au troisième étage d’un immeuble de trois logements au 38 Yetsi’at Europa, est proposé à la location pour 3 500 shekels par mois. L’appartement, partiellement meublé et rénové, dispose d’une cave, de la climatisation et d’une place de parking, mais n’est pas équipé d’un ascenseur.