Alors que l’alyah anglo-saxonne augmente, les promoteurs repensent les liens communautaires

Pour les promoteurs spécialistes des projets destinés à des acheteurs anglophones vivant à l’étranger, l’acquisition de 200 appartements pour une communauté séfarade très soudée est une étape logique sur un marché de plus en plus porté par les acheteurs étrangers.

Au moment où le marché immobilier israélien se refroidit en raison de la hausse des prix et de problèmes sécuritaires persistants, la demande étrangère explose, et ce, depuis le pogrom commis par le Hamas le 7 octobre 2023 et le regain d’antisémitisme partout dans le monde.

Aujourd’hui, alors que de plus en plus de Juifs de la diaspora projettent de s’installer en Israël, les acteurs du marché réécrivent les règles de l’immobilier, en repensant la communauté autour d’un rabbin, de l’aménagement urbain et de modèles d’achat groupé adaptés à leurs besoins.

« Depuis le 7-Octobre, une grande partie de la communauté juive nord-américaine s’est rapprochée d’Israël », explique Marc Rosenberg, vice-président des partenariats avec la diaspora chez Nefesh B’Nefesh.

« Des personnes qui envisageaient de s’installer ou d’acheter une maison ici dans un avenir lointain ont commencé à venir. Mais pour beaucoup, c’est un pas important qui les fait sortir de leur zone de confort. Rejoindre une communauté à laquelle ils se sentent appartenir est un moyen de s’ancrer et de rester en contact. »

Malgré l’attrait idéologique que présente l’installation en Israël, nombre de Juifs américains nourrissent de profondes craintes à l’idée de s’exposer aux difficultés de la vie dans la société israélienne.

Les différences de langue et de normes culturelles — qu’il s’agisse de naviguer dans la bureaucratie ou d’avoir des conversations informelles — sont de fréquentes sources d’anxiété qui submergent les nouveaux arrivants.

Ce qui explique que, pour nombre d’entre eux, le plus simple soit de vivre aux côtés de personnes qui leur ressemblent.

Certaines zones — notamment certaines parties du centre de Jérusalem et des villes comme Beit Shemesh, Efrat ou Modiin — sont depuis longtemps connues comme des « bulles » d’immigrants, où les nouveaux arrivants entendent parler anglais dans la rue et parlent avec leurs voisins qui ont le même accent qu’eux. Mais l’arrivée de 40 000 nouveaux immigrants en provenance d’Amérique du Nord, ces dix dernières années, a fait évoluer le paysage du monde anglophone, explique Esti Moskovitz Kalman, directrice du nouveau département Anglo Engagement de l’Union orthodoxe.

Ces dernières années, des communautés d’immigrants de taille moyenne se sont développées dans des villes telles que Rehovot, Netanya et Ashdod, aux côtés de plus petites villes comme Nahariya, Zichron Yaakov et Pardes Chana, ajoute Moskovitz Kalman. Des quartiers comme Carmei Gat, inconnus il y a encore dix ans, abritent désormais des centaines de familles anglophones dotées de leurs propres structures communautaires.

Pour une population qui valorise des idéaux tels que l’unité et l’intégration, il peut sembler contre-intuitif que les immigrants s’enferment dans des « ghettos » anglophones, mais les avantages sont évidents, selon un grand nombre d’entre eux.

« Certains diront le fait de créer des communautés à l’américaine, ici en Israël, est trop insulaire, mais faire son alyah est difficile, et disposer d’un point d’ancrage pour un atterrissage en douceur peut être très utile », fait remarquer le rabbin Alex Israel, un enseignant très apprécié de la communauté anglophone de Jérusalem, qui utilise le mot hébreu pour parler de l’immigration en Israël.

« Il y a toujours eu cette tension intéressante entre l’intégration dans la société israélienne et le fait de profiter du confort à l’américaine, et je pense que le développement de nouveaux modèles de communautés très soudées contribuera à susciter une nouvelle vague d’immigration anglophone. »

Les rabbins à bord

Alors que les communautés sélectionnées gagnent en popularité un peu partout dans le monde, avec de plus en plus de quartiers délibérément conçus autour de modes de vie communs, les promoteurs immobiliers israéliens se tournent de plus en plus vers la chaire de la synagogue pour promouvoir leurs projets. Ces derniers mois, on a assisté à une forte augmentation du nombre de rabbins nord-américains sélectionnés pour servir de point d’ancrage spirituel et culturel aux communautés qu’ils rejoindront.

« Aux États-Unis, les rabbins sont les bergers de leurs communautés », explique Shelly Levine, fondatrice de l’agence immobilière Tivuch Shelly. « C’est une mentalité différente de celle des rabbins israéliens, qui se considèrent comme des fonctionnaires. Les rabbins américains s’impliquent dans la vie de leurs fidèles ; ils donnent des conseils. C’est un concept totalement différent. »

Le bon rabbin peut contribuer à « valoriser » un projet immobilier et attirer des acheteurs à la recherche d’une communauté partageant les mêmes valeurs, ajoute Levine. C’est une leçon qu’elle dit avoir apprise il y a plusieurs dizaines d’années de cela, lorsque le rabbin Avishai David a fondé sa synagogue dans le quartier de Sheinfeld, à Beit Shemesh, contribuant ainsi à renforcer la population anglophone du quartier.

L’exemple le plus célèbre, sans doute, d’un rabbin anglophone ayant amené une partie de sa communauté avec lui en Israël est celui du rabbin Shlomo Riskin, à l’origine de l’alyah de dizaines de membres de sa synagogue de Lincoln Square, dans l’Upper West Side de New York, vers l’implantation israélienne d’Efrat, dans les environs de Jérusalem.

Riskin a également fondé les institutions Ohr Torah Stone, qui comprennent des lycées — dont beaucoup ont subi de lourdes pertes lors des dernières guerres —, des universités, des programmes de troisième cycle, des séminaires et des écoles rabbiniques, ainsi qu’un collège féminin novateur, le Midreshet Lindenbaum.

L’été dernier, Levine a fait appel au rabbin Daniel Korobkin, de la congrégation Beth Avraham Yoseph de Toronto, également connue sous le nom de BAYT, pour établir une nouvelle communauté orthodoxe dans le cadre du projet Soho New Katamon à Jérusalem. Korobkin et son épouse prévoient de s’installer en Israël en 2027 et d’intégrer le projet lorsqu’il sera achevé en 2030, précise-t-il.

« J’ai toujours voulu m’installer en Israël, et maintenant, à une dizaine d’années de l’âge de la retraite, il est temps pour mon épouse et moi d’entamer le prochain chapitre de notre vie », confie Korobkin au Times of Israel. « Je n’avais pas l’intention d’ouvrir ma propre synagogue, mais la société m’a contacté et m’a dit qu’elle avait un projet qui me conviendrait parfaitement. »

Korobkin ne souhaite pas donner plus de détails sur les termes de son accord, ce qui ne l’empêche pas de dire qu’il ne reçoit aucune rémunération pour promouvoir le projet immobilier ou réaliser des ventes.

D’autres leaders communautaires font de même. Le rabbin Kalman Topp, grand rabbin de la congrégation Beth Jacob de Beverly Hills, a récemment fait savoir qu’il contribuerait à la création d’une communauté dans le nouveau quartier de Givat Hamatos, à Jérusalem.

Le rabbin Larry Rothwachs, de la congrégation Beth Aaron à Teaneck, sera le chef spirituel d’un nouveau projet immobilier à Ramat Beit Shemesh, et le rabbin Shmuel Silber, de la congrégation orthodoxe de la banlieue de Baltimore, devrait diriger la congrégation Kol Dodi en cours de création dans les Berger Towers, dans le quartier de Katamonim, à Jérusalem.

Qu’en est-il des immigrants non orthodoxes à la recherche d’un ancrage communautaire similaire ?

« Je ne pense pas qu’il existe d’équivalent laïc », explique Rosenberg. « Il y a un certain sentiment d’appartenance à la communauté que de nombreux nouveaux immigrants trouvent dans le calendrier juif, qu’ils soient religieux ou non, et les gens peuvent être attirés par des passions communes ou un système scolaire. Mais à ma connaissance, il n’existe pas d’institution qui serve de point d’ancrage comme le fait une synagogue. »

Les affiliations religieuses varient considérablement parmi les immigrants et sont souvent liées à leur situation familiale, ajoute Rosenberg. Près de 70 % des familles immigrées d’Amérique du Nord se définissent comme orthodoxes, mais parmi les célibataires, 65 % s’identifient comme non orthodoxes, selon les chiffres recueillis par Nefesh B’Nefesh.

Pour Levine, qui affirme avoir contribué à faire venir les premiers immigrants à Beit Shemesh et Modiin lors de ses 35 années de carrière, le marché ne va que dans un sens.

« Nous avons vendu plus de 7 000 appartements à de nouveaux immigrants, et je peux compter sur les doigts d’une main le nombre de clients qui ne sont pas religieux », précise-t-elle.

Construire à partir de zéro

Au moment où les prix de l’immobilier dans les grandes villes israéliennes s’envolent et sont désormais hors de portée de nombreux immigrants, certains cherchent à construire de toutes pièces, à moindre coût, des communautés d’immigrants dans le nord et le sud du pays.

« La majorité des personnes qui souhaitent s’installer en Israël ne sont pas celles qui ont les moyens d’acheter un appartement à 2 millions de dollars », explique Ariel Friedman, fondateur de Mishkan Israel, une société qui aide les acheteurs étrangers à acquérir des logements en Israël. « Elles ont besoin de solutions plus abordables que celles actuellement disponibles sur le marché. »

Friedman est avocat, spécialiste du droit immobilier : il a fondé Mishkan Israel en hommage à son neveu Shachar Friedman, parachutiste de l’armée israélienne mort au combat à Gaza peu après le pogrom du 7 octobre 2023.

« A sa mort, j’ai longuement réfléchi à la manière d’utiliser mes talents pour aider les autres, et j’ai fini par constituer une équipe dédiée à aider les Juifs de la diaspora à trouver un logement ici », poursuit-il. Il aide notamment des groupes à acheter des terrains non viabilisés mis en vente par l’Autorité foncière israélienne en vue de nouveaux projets.

« Nous disposons de l’expertise nécessaire pour trouver des terrains destinés à des achats groupés dans les zones périphériques afin de créer des projets de logements abordables », poursuit Friedman. En acquérant des terrains non viabilisés, les acheteurs peuvent concevoir des communautés entières à partir de zéro et à moindre coût, ajoute-t-il.

« En Israël, le plus cher, c’est le terrain », souligne Friedman. « Les coûts de construction sont à peu près les mêmes partout. Ce qui varie entre un appartement à 3 millions de NIS à Jérusalem et un appartement à 1,5 million de NIS ailleurs, c’est l’emplacement. »

Selon Friedman, la société est en pourparlers déjà bien avancés sur plusieurs projets, dont une communauté d’une vingtaine de familles juives laïques désireuses de construire ensemble des maisons individuelles. « Il s’agit de logements abordables avec une dimension sioniste », précise-t-il.

Planification descendante

Le principal inconvénient de ce concept est la durée du projet, ajoute Rosenberg.

« Si vous construisez quelque chose à partir de rien, de manière réaliste, il faudra probablement compter sept à dix ans pour que les premiers bâtiments sortent de terre », affirme-t-il. « Obtenir les autorisations ici prend beaucoup de temps, et il y a de nombreux obstacles. »

Une approche plus immédiate consiste à travailler directement avec les comités d’urbanisme locaux, ajoute-t-il. Nefesh B’Nefesh et d’autres organisations sont en pourparlers avec plusieurs municipalités, notamment Sderot et Kiryat Shmona, pour créer des communautés accueillantes pour les Anglo-saxons, regroupées en ensembles de bâtiments, généralement des lotissements neufs situés à proximité de nouvelles lignes ferroviaires ou d’hôpitaux.

Ces deux villes cherchent à se relever après avoir été ravagées lors des récentes guerres auxquelles Israël a fait face. En développant des stratégies « descendantes » pour optimiser l’accueil des immigrants, notamment des mesures telles que des incitations fiscales et des écoles conçues pour répondre à leurs besoins, ces villes peuvent créer des pôles plus puissants que ce que les promoteurs immobiliers peuvent réaliser seuls, estime Rosenberg.

« Nous sommes actuellement en discussion avec plusieurs maires pour en faire un objectif stratégique pour leur ville », dit-il. « Nous pensons que d’ici cinq ans, lorsque nous organiserons nos salons immobiliers israéliens un peu partout aux États-Unis, des villes comme Sderot occuperont une place de choix. »

Aujourd’hui, de nombreux élus municipaux considèrent que les immigrants issus de pays anglophones sont une aubaine pour leur ville, commente Moskovitz Kalman.

« Ils comprennent que l’arrivée d’Anglo-Saxons dans une communauté est une bénédiction, qui la renforce et favorise la croissance économique », ajoute-t-elle. « Comme ils viennent en Israël par choix idéologique, ils font preuve de passion et d’engagement, et apportent une grande valeur ajoutée. »

Lancer de nouvelles communautés n’est pas facile, ajoute Rosenberg, et de nombreux immigrants hésitent à être les premiers à s’installer dans des endroits qui risquent de ne pas se développer. Mais une fois qu’une communauté réussit, la demande explose et les prix peuvent rapidement grimper.

« Carmei Gat en est un excellent exemple », souligne Rosenberg. « Il y a de cela dix ans, ce n’était qu’un groupe de personnes sur Google qui voulaient créer une nouvelle communauté. Aujourd’hui, c’est une communauté florissante avec de jeunes familles, et les prix ont déjà triplé. C’est un excellent signe de ce qu’il est possible de faire. »