Après la récession liée à la guerre, l’immobilier israélien devrait repartir en 2026 – agents

Traditionnellement en surchauffe, le marché immobilier israélien a marqué le pas l’an dernier, sous le coup des incertitudes liées aux deux années de guerre à Gaza, des taux d’intérêt élevés, de la flambée des prix à la consommation et d’une offre record de logements neufs invendus.

En 2026, Israël s’attend à ce que l’économie, en convalescence depuis le cessez-le-feu, reprenne des couleurs, que les acheteurs reviennent et que les taux d’intérêt se desserrent. Mais la force du shekel face au dollar, au plus haut depuis 30 ans après une hausse de près de 18 % ces douze derniers mois, nuit aux acheteurs étrangers, et il y a plus de logements neufs que d’acheteurs dans certaines régions, ce qui a un effet baissier sur les prix.

« À ce stade, les acheteurs ne sont vraiment revenus et les clients ont donc encore la possibilité de négocier les prix », explique Shirley Werner, de Remax Ocean Realty à Tel Aviv. « Le marché est encore relativement peu actif et les vendeurs, plus flexibles. Mais lorsque la situation va se reprendre — ce qui, je crois, sera le cas en 2026 — ce seront à nouveau les vendeurs qui seront en position de force. »

En 2025, les prix de l’immobilier ont baissé durant 8 mois sur 12, selon les chiffres du Bureau central des statistiques (CBS). Sur les douze derniers mois, ils ont augmenté de 0,4 %, loin du niveau de croissance annuelle – 7,8 % – en début d’année.

Mais sur le terrain, la réalité est plus nuancée selon les villes. À Jérusalem, les prix ont augmenté de 9,6 % ces 12 derniers mois, tandis qu’à Tel Aviv, ils ont baissé de 1,9 %.

À Jérusalem, les prix devraient continuer de monter plus vite que l’inflation pendant des années, car la demande dépassera toujours l’offre, estime Nachi Paris, propriétaire de Nachi Realty à Jérusalem.

« Tous les Juifs orthodoxes du monde qui peuvent se le permettre veulent avoir un appartement ici », dit-il en ajoutant qu’il reste des projets en périphérie encore relativement abordables.

En revanche, Tel Aviv compte un excès de logements de luxe en construction vis-à-vis desquels les promoteurs ont tendance à baisser leurs prix, les acheteurs attendant de meilleures offres, poursuit Werner. La crainte de payer trop cher s’est substituée à celle de passer à côté de la bonne affaire.

« Les acheteurs pensent qu’il vaut mieux attendre que le marché baisse pour pouvoir faire une meilleure offre », ajoute-t-elle.

Relire les fondamentaux

Nombre d’acheteurs attendent d’y voir plus clair après des années de hauts et de bas vertigineux.

Les niveaux des prix ont un temps stagné, en 2018, après avoir doublé au cours de la décennie précédente, avant une année 2019 marquée par une hausse saine de 4 %. En 2020, les prix ont augmenté de près de 5 % après la pandémie de coronavirus qui a paralysé le marché en mars et avril. Les deux années suivantes ont été marquées par des niveaux de croissance annuelle de l’ordre de 13 à 15 %, des taux d’intérêt proches de zéro et une poussée post-pandémie vectrice d’hyper croissance.

C’est en 2023 que cette tendance a commencé à ralentir, la Banque centrale d’Israël remontant les taux d’intérêt à leur plus haut niveau – 4,75 %. Après l’attaque du Hamas du 7 octobre 2023, qui a choqué la nation et perturbé l’économie, le nombre de transactions immobilières a baissé de près 30 % sur l’année et les prix, légèrement baissé d’environ un point. Ils sont repartis à la hausse en 2024, de l’ordre de 7,8 %, avec face à eux des acheteurs forcés de s’adapter à cette nouvelle donne.

Mais en 2025, la demande a commencé à diminuer, prise en tenaille entre une économie mise en difficulté par une deuxième année de guerre, la restriction des conditions de financement et le grand nombre de projets en construction : les acheteurs ont commencé à se montrer hésitants.

« Quand les gens voient dans les médias que les prix baissent, cela les affecte », explique Werner. « C’est la psychologie du marché qui fait tout. »

Face à cette demande qui vacille, l’offre augmente.

Israël compte 86 000 nouveaux logements à vendre, selon le CBS, et dans certains quartiers, le nombre de logements en construction semble infini. À Tel Aviv, nombre de promoteurs proposent des réductions en direct aux acheteurs intéressés, et dans certains quartiers, les prix à l’achat ont déjà baissé de 15 à 20 %, selon les agents.

Par ailleurs, la force du shekel s’avère être un obstacle sérieux pour les acheteurs étrangers, souligne Paris. La monnaie israélienne se négocie actuellement aux environs de 3,11 NIS par dollar, très proche du record absolu établi il y a une trentaine d’années, ce qui renchérit de beaucoup les achats effectués par les Américains.

« Avant, la plupart de mes clients américains pouvaient se permettre de garder leur résidence principale aux États-Unis et d’acheter une résidence secondaire en Israël », précise Paris. « Aujourd’hui, il y a un fort intérêt de la part de propriétaires de la classe moyenne qui ne peuvent se permettre d’avoir qu’une résidence : ils vendent leur maison là-bas pour acheter en Israël. »

Les taux d’intérêt restent élevés, à 4 %, alors même qu’ils ont été baissés à deux reprises ces derniers mois et que la négociation d’un prêt immobilier reste un exercice difficile pour les candidats à l’accession à la propriété. Le mois dernier, Bank Hapoalim a déclaré s’attendre à deux nouvelles baisses des taux en 2026, ce qui les porterait à 3,25 % d’ici la fin de l’année.

Une forte demande à Jérusalem

À Jérusalem, l’offre limitée de logements couplée à la forte demande étrangère font que les prix vont continuer d’augmenter à court ou moyen-terme, estime Paris. Dans la Ville Sainte, la demande a une forte composante émotionnelle voire idéologique.

« Tout ce qui s’achète en ce moment à Jérusalem vaudra plus dans un an », affirme Paris, persuadé que les prix dans la capitale augmenteront toujours plus vite que l’inflation.

Les habitants de Jérusalem ont beau se plaindre qu’il se construise des immeubles partout en ville, il y a en réalité moins de logements en construction que de demande, souligne-t-il. Même les grands projets de rénovation urbaine — lorsque, par exemple, 200 logements sont démolis pour faire place à 600 nouveaux logements — ne suffisent pas à satisfaire la demande, ajoute-t-il.

« On a l’impression qu’il y a beaucoup de constructions parce qu’il y a une voire deux grues dans tous les pâtés de maisons, mais ce n’est vraiment pas beaucoup », assure Paris. « Il y a encore beaucoup plus de demande que d’offre. »

Il reste encore de bonnes affaires dans les quartiers périphériques de Jérusalem.

« Dans les zones à forte demande du centre-ville, les logements sont chers et c’est le plus souvent de l’ancien », explique Paris. « Dans des endroits comme Har Homa, on peut trouver des bâtiments neufs avec ascenseur, parking, mamad et cave pour moins de 30 000 NIS le mètre carré. Les jeunes couples peuvent s’offrir un joli appartement de trois chambres pour 2,4 millions de NIS, ou un de quatre chambres pour 3 millions de NIS, des prix abordables pour Jérusalem.

Les olim anglophones, à commencer par les acheteurs étrangers désireux d’y vivre une partie de l’année, pourraient bien représenter plus de 30 % des acheteurs dans ces zones, ajoute-t-il.

Les loyers dans les quartiers du centre de Jérusalem ont beaucoup augmenté ces dernières années, et les appartements les plus convoités sont très rapidement reloués, expliquent les agents.

Par ailleurs, le marché des biens de luxe a repris des couleurs ces dernières années grâce aux Juifs fortunés qui sont de plus en plus nombreux à envisager de venir s’installer en Israël pour échapper à l’antisémitisme à l’étranger.

Reprendre les rails à Tel-Aviv

À Tel Aviv, où les chantiers de construction, nombreux, se font à un rythme plus rapide qu’à Jérusalem, les prix baissent lentement. L’offre dépasse la demande à un moment où nombre d’aspirants propriétaires sont d’ores et déjà exclus du marché.

Mais la demande a un peu repris depuis la conclusion du cessez-le-feu avec le Hamas, en octobre dernier, expliquent les agents, et il y a un frémissement sur le marché. En novembre dernier, les prix ont augmenté pour la première fois en l’espace de huit mois, ce qui fait dire à Werner que la reprise est à portée de main.

Le cessez-le-feu et la baisse des taux d’intérêt « ont tout changé », estime Werner. « On a enfin eu l’impression qu’il y avait de la lumière au bout du tunnel. Les acheteurs se sont dit qu’il fallait profiter de déménager avant que les prix ne repartent à la hausse, même les indécis sont prêts à sauter le pas. »

L’année à venir sera celle de la reprise, pas celle d’une nouvelle surchauffe du marché, prédit Werner. « Il va y avoir un changement de tendance, mais guidé par le réalisme », ajoute-t-elle. « Les clients sont prêts à payer des montants élevés pour des biens d’excellence, pas pour des logements médiocres. »

D’importants projets d’infrastructure, comme le nouveau métro de la ville, vont contribuer à nourrir la demande à long terme dans certains des quartiers les moins prisés de la ville et rendre plus faciles des déplacements routiers souvent chaotiques, souligne Werner.

A Tel Aviv, le marché locatif est resté fort pendant la guerre, les personnes les moins solides, financièrement parlant, préférant attendre et louer.

« Mais la dynamique est en train de changer, et il y a des ouvertures », ajoute-t-elle. « Les meilleures opportunités iront à ceux qui sont prêts dès maintenant. »

Des horizons plus lointains

Il reste des opportunités pour les acheteurs disposés à acheter en dehors des secteurs les plus demandés.

Sur la côte méditerranéenne, au sud d’Ashdod, Ashkelon est une grande ville encore bon marché, souligne Paris.

« Ashkelon est près de 20 % moins chère qu’Ashdod, qui se trouve à quelques kilomètres au nord, car elle se trouve à portée des roquettes de Gaza », explique-t-il. « Mais maintenant que le Hamas n’a plus de roquettes, c’est un excellent investissement. »

Les anglophones achètent également à Netanya, Modiin, Beit Shemesh, Pardes Hana, Karmiel ou encore Carmei Gat, précisent les agents immobiliers.

A Beer Sheva et ses environs, les logements devraient également augmenter à l’avenir en raison du transfert de la plupart des opérations technologiques de l’information et de la communication de Tsahal vers la « capitale du Neguev ». Le gouvernement a par ailleurs affecté plus d’un milliard de shekels d’investissements aux infrastructures de la ville, dont un nouveau réseau de tramway.

Le gouvernement investit par ailleurs des milliards de shekels dans la réhabilitation et le développement de villes et de kibboutzim autour de Gaza, dans les zones détruites lors des attaques du 7-Octobre, ainsi que dans les communautés du nord prises pour cibles par le Hezbollah. Ces investissements vont permettre d’améliorer les conditions de vie dans ces communautés périphériques, dont la population pourrait même doubler, a déclaré le ministre des Finances, Bezalel Smotrich.

En octobre dernier, le gouvernement a approuvé son nouveau plan national de logement destiné à faciliter la construction, renforcer les autorités locales et élargir l’offre de logements abordables dans tout le pays, dans le but de faire baisser les prix de l’immobilier et de garantir à tous l’accès au logement.

Selon un rapport de la société de marketing immobilier Dara, la disponibilité de solutions de financement satisfaisantes est un facteur-clef pour la reprise du marché. Les promotions permettant aux acheteurs de n’engager que 15 à 20 % du prix d’achat pour des logements à construire vont « continuer de jouer un rôle central dans les décisions d’achat », explique la société.

Pour Werner comme pour Paris, il est clair que c’est le moment d’acheter. Sur le marché immobilier israélien, l’hésitation n’est pas de mise, estiment-ils.

« Ceux qui ont acheté sont ravis de l’avoir fait, et ceux qui ne l’ont pas encore fait le regrettent », conclut Werner. « On peut attendre indéfiniment, il n’y aura jamais de meilleur moment. »