Immobilier en Israël : les prix baissent de 1 %, plus forte chute depuis huit ans

En l’espace d’un an, les prix ont baissé en moyenne de 2 % par rapport à la même période en 2025, signe de l’une des rares baisses annuelles prolongées de ces dix dernières années, souligne le Bureau central des statistiques. Les prix ont baissé au cours de neuf des douze derniers mois.

Le marché immobilier israélien a ralenti ces douze derniers mois, en partie en réaction à la guerre sur plusieurs fronts que mène Israël depuis le pogrom du Hamas dans le sud du pays, le 7 octobre 2023. Des taux d’intérêt élevés, un stock record de logements neufs invendus et des prix de base très élevés ont également contribué à freiner les ventes, sans parler de la vigueur du shekel face au dollar, qui s’établit actuellement à 3,06 NIS, qui affecte également la demande des acheteurs étrangers.

La monnaie israélienne est 10 % plus forte qu’il y a de cela un an et a beaucoup fluctué de plus de 20 % ces 16 derniers mois, selon les données des marchés financiers. Cette force du shekel signifie que, bien que l’intérêt des acheteurs étrangers reste élevé, leurs dollars, livres sterling ou euros ont perdu du pouvoir d’achat, le coût des logements augmentant dans certains cas de plusieurs centaines de milliers de shekels après conversion.

Cette baisse est également liée aux incertitudes du marché compte tenu de la guerre entre les États-Unis, Israël et l’Iran, qui a éclaté le 28 février dernier.

En avril et mai de cette année, les prix ont ainsi baissé de 2,3 % à Tel-Aviv, 1,8 % à Jérusalem, 0,5 % à Haïfa et 0,3 % dans le Nord. Ils sont demeurés inchangés dans le district du Centre et le Sud.

Par rapport à la même période l’an dernier, les prix ont augmenté de 1,4 % dans le Nord et 0,3 % à Jérusalem. En revanche, ils ont reculé de 3,2 % dans le district du Centre, 2,6 % à Haïfa, 2,5 % à Tel-Aviv et 0,5 % dans le Sud.

Selon les chiffres du ministère des Finances pour le mois de mai, 8 246 appartements se sont vendus, en hausse de 23 % par rapport à mai 2025. Les transactions ont augmenté de 63 % par rapport au mois précédent.

Ce net rebond mensuel s’explique principalement par la faiblesse exceptionnelle de l’activité en avril, en raison des fêtes de Pessah et de ce fait du faible nombre de jours ouvrés.

On a enregistré 3 613 ventes de logements neufs, y compris subventionnés, en mai dernier, soit une hausse de 51 % par rapport à mai 2025, auxquelles s’ajoutent 4 633 logements anciens, soit une hausse de 7 % sur un an.

L’activité des investisseurs a nettement progressé au cours du mois, avec 1 319 acquisitions, en hausse de 43 % par rapport à mai 2025 et 76 % sur un mois. Dans le même temps, les investisseurs ont vendu 1 275 logements (+5 % sur un an et +42 % sur un mois).

Ces douze derniers mois, les loyers ont augmenté de 4,4 % alors même que les prix d’achat baissaient, soulignent les économistes de la Banque Hapoalim dans leur note aux investisseurs. Cette hausse s’explique par un effet retardé des précédentes augmentations de taux d’intérêt, qui freinent les achats d’investisseurs et poussent les acquéreurs habitants vers le marché de la location. Cette tendance pourrait toutefois se calmer à mesure que le marché s’ajuste au surplus de logements neufs disponibles.

Ventes récentes

Ce tour d’Israël de l’immobilier a été conçu grâce aux chiffres et informations de la base de l’Autorité fiscale israélienne, laquelle enregistre le montant effectif des transactions. L’accent est mis sur les transactions du mois passé afin de refléter l’état actuel du marché.

À Tel-Aviv, un appartement de 3 pièces (2 chambres) situé au 19, rue Bezalel s’est vendu 3,8 millions NIS. D’une superficie de 70 mètres carrés, il se trouve au premier étage d’un immeuble qui en compte trois, construit en 1950.

Un appartement de 3 pièces (2 chambres) situé à l’angle de la rue Sheva Hashikmim s’est vendu 3,45 millions NIS. D’une superficie de 48 mètres carrés, il se situe au deuxième étage d’un immeuble qui en compte six, bâti en 2019.

Un appartement de 4 pièces (3 chambres) situé au 15, rue Einstein s’est vendu 7,9 millions NIS. D’une superficie de 118 mètres carrés, il est situé au 13e étage d’une tour qui en compte 30, construite en 2023.

À Jérusalem, un appartement de 3 pièces (2 chambres) situé 10, rue Kore Hadorot s’est vendu 2,775 millions NIS. D’une superficie de 68 mètres carrés, il se trouve au premier étage d’un immeuble qui en compte cinq, qui date de 1985.

Un appartement de 4 pièces (3 chambres) situé 2, rue Gershon Avner s’est vendu 3,3 millions NIS. D’une superficie de 98 mètres carrés, il se situe au premier étage d’un immeuble qui en compte 14, construit en 2016.

Un appartement de 4 pièces (3 chambres) situé 107, rue Aharon Eshkoli s’est vendu 2,79 millions NIS. D’une superficie de 82 mètres carrés, il se trouve au premier étage d’un bâtiment qui en compte deux, construit en 1970.

À Beit Shemesh, un appartement de 4 pièces (3 chambres) situé 5, rue Ilfa s’est vendu 2,61 millions NIS. D’une superficie de 111 mètres carrés, il est situé au premier étage d’un immeuble qui en compte sept, construit en 2024.

Un appartement de 4 pièces (3 chambres) situé 36, rue Talmud Yerushalmi s’est vendu 2,65 millions NIS. D’une superficie de 103 mètres carrés, il se trouve au deuxième étage d’un immeuble qui en compte six, construit en 2022.

À Haïfa, un appartement de 4 pièces (3 chambres) situé 2, rue Avraham Lessin s’est vendu 2,115 millions NIS. D’une superficie de 117 mètres carrés, il se trouve au cinquième étage d’un immeuble qui en compte 12, construit en 2020.

A louer

La base de données du site immobilier Madlan a été utilisée pour sélectionner ces appartements à louer, avec une attention particulière pour des 3 pièces adaptés à un couple, deux colocataires ou une famille.

À Tel-Aviv, un duplex de 4 pièces (3 chambres) situé 11, rue Nahalal (quartier Nahalat Yitzhak) se loue 14 000 NIS par mois. D’une superficie de 120 mètres carrés, il occupe les quatrième et cinquième étages de l’immeuble.

Un appartement de 3 pièces (2 chambres) situé 6, rue Sirkin (dans le Vieux Nord) se loue 11 000 NIS par mois. D’une superficie de 75 mètres carrés, il se trouve au deuxième étage.

À Jérusalem, un appartement de 5 pièces (4 chambres) situé le long de la route de Bethléem (Derech Beit Lehem) se loue 8 900 NIS par mois. D’une superficie de 124 mètres carrés, il se trouve au deuxième étage.

Un appartement de 4 pièces (3 chambres) situé rue Shalom Yehuda se loue 7 250 NIS par mois. D’une superficie de 95 mètres carrés, il occupe le deuxième étage d’un petit immeuble de six logements.

À Haïfa, un appartement de 5 pièces (4 chambres) situé 68, rue Haviva Reich se loue 6 700 NIS par mois. D’une superficie de 115 mètres carrés, il se trouve au sixième étage.