Israël : le pays le plus cher à l’achat d’une maison, selon une enquête européenne

En 2022, Israël était le pays le plus cher à l’achat d’une maison dans la zone européenne, selon un nouveau rapport de la société de conseil financier Deloitte.

Bien que ne faisant pas partie de l’Europe, Israël a été intégré au dernier indice immobilier des marchés résidentiels européens de Deloitte, publié il y a quelques jours, et s’est immédiatement hissé en tête du tableau des prix, avec un coût moyen de 5 701 € par mètre carré (m²).

Israël est le seul marché immobilier du Moyen-Orient à figurer dans le classement, qui couvre 27 pays. D’autres pays, dont l’Estonie, la Grèce et la Lituanie, figurent également dans le classement.

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Le deuxième pays le plus cher pour la deuxième année consécutive est l’Autriche, où le prix moyen des transactions pour les logements neufs est de 4 925 € par (m², suivie par l’Allemagne avec un prix de 4 800 € par m². La France et la Norvège, avec des prix respectifs de 4 639 € par m² et 4 204 € par m², complètent la liste des cinq pays les plus chers pour l’achat d’un logement en 2022.

Le pays le plus abordable pour l’achat d’une propriété résidentielle était la Bosnie-Herzégovine, où le prix moyen des transactions pour les maisons neuves est de 1 237 € par m². Le pays est suivi par la Grèce, avec un prix de transaction moyen de 1 330 € par m². La Roumanie, avec 1 417 € par m², occupe la troisième place en termes de prix de transaction les plus bas.

En comparant les marchés de l’immobilier résidentiel dans 76 villes, Tel Aviv a remplacé Paris en tant que ville européenne la plus chère au m² en 2022, selon les résultats de l’enquête annuelle du cabinet d’expertise comptable. Le prix moyen d’un logement neuf à Tel Aviv était de 14 740 € par m², suivi de Paris à 14 622 € et de Munich à 11 400 €, Londres à 9 163 € et Amsterdam à 7 775 € étant loin derrière.

Le cabinet comptable a imputé à la guerre en Ukraine les augmentations rapides des coûts de l’énergie, des prix des matériaux de construction et des taux d’intérêt comme les principales raisons pour lesquelles les prix de transaction moyens des logements neufs ont augmenté au cours de l’année écoulée.

Construction de nouveaux immeubles résidentiels sur la rue Allenby à Tel Aviv, le 21 mai 2023. Illustration (Crédit : Miriam Alster/Flash90)

« En augmentant les taux d’intérêt à court terme au niveau national, l’immobilier résidentiel est devenu moins abordable pour un plus grand nombre d’acheteurs », note le rapport. « Cela a renforcé la tendance à la location dans de nombreux pays européens ».

Au cours de l’année écoulée, la Banque d’Israël a pratiqué une augmentation progressive du taux d’intérêt de référence, qui est passé d’un niveau record de 0,1 % en avril 2022 à 4,75 % en mai de cette année, dans le but de freiner l’inflation, tout en augmentant le coût des prêts hypothécaires pour les acheteurs de logement. En conséquence, les prix de l’immobilier, qui avaient enregistré une hausse record de 20 % en glissement annuel en 2022, ont commencé à baisser ces derniers mois.

La hausse des taux d’intérêt a durement frappé les emprunteurs hypothécaires existants et potentiels, la majorité des prêts immobiliers en Israël étant liés à des taux variables. Parallèlement, le montant des fonds propres nécessaires à l’achat d’un logement ne cesse d’augmenter, entraînant avec lui un écart de plus en plus important en termes d’accessibilité financière.

« Le marché résidentiel israélien a démarré l’année 2022 sur une bonne note, avec de fortes hausses de prix dans la plupart des régions et des clôtures de transactions rapides », selon l’étude de Deloitte. « En termes de prix demandés et d’activité transactionnelle, un nombre important de transactions ont même été conclues au-dessus du prix demandé au début de l’année. »

« Mais, vers la fin de l’année, en raison de la hausse des taux d’intérêt et des coûts des hypothèques, la hausse des prix s’est arrêtée. Sur le marché locatif résidentiel, les intérêts élevés ont pris le pas sur les rendements locatifs – les transactions sont devenues non rentables et le marché s’est ralenti », a-t-on ajouté.

Le rapport estime qu’en Israël, une maison de 70 m² coûte en moyenne l’équivalent de 10,2 années de salaire annuel brut. Selon cette mesure, Israël est le cinquième pays le plus cher en termes d’achat d’une nouvelle maison, après la Slovaquie, la République tchèque, la Serbie et l’Estonie.

Le soleil se lève sur Tel Aviv, octobre 2019. (Crédit: ZZ3701/iStock by Getty Images)

Israël est également en tête de la liste des pays où le nombre de constructions immobilières est le plus élevé, avec 6,95 mises en chantier pour 1 000 habitants en 2022. Il est suivi par l’Autriche et la Lituanie, avec respectivement 6,47 et 5,81 mises en chantier pour 1 000 habitants.

Israël a le deuxième plus faible parc de logement, avec 295 unités pour 1 000 habitants, juste derrière la Grèce, avec 285 unités pour 1 000 habitants. La moyenne du parc de logement dans la zone européenne était de 473 unités pour 1 000 habitants.

La Bulgarie possède le parc de logement le plus élevé par habitant, avec 624 logements pour 1 000 habitants. Le Portugal et la France suivent, avec respectivement 585 et 552 logements. Le rapport note que la taille du parc de logement total est souvent considérée comme un indicateur clé de la qualité de vie et du niveau de développement économique dans ces pays.