En Israël, la résurgence de la menace iranienne remet les pièces sécurisées privées – et leur prix – sur le devant de l’actualité

En effet, seuls 44 % des logements israéliens disposent de pièces sécurisées privées, mais dans ce cas, ils peuvent se vendre jusqu’à 10 voire 20 % plus chers que les autres, estiment les agents immobiliers.

Ce mois-ci, l’Iran a menacé d’attaquer Israël si les États-Unis engageaient une action militaire contre la République islamique suite à la répression des manifestations, ce qui n’a pas manqué de raviver de tristes souvenirs des tirs meurtriers de juin dernier.

Depuis, Trump a fait savoir que rien de tel n’était prévu à court terme mais avant même les manifestations en Iran, experts et autorités israéliens avaient laissé entendre que la reconstitution rapide des stocks de missiles balistiques iraniens depuis la guerre de juin dernier rendait de plus en plus probable de nouvelles hostilités.

Lors des 12 jours de guerre de juin dernier, l’Iran a tiré des centaines de missiles balistiques et de drones sur le territoire israélien, ce qui a fait 32 morts et des centaines de blessés, sans compter les dégâts estimés à un milliard de shekels. À plusieurs reprises, au rythme des sirènes d’alerte aérienne, des millions d’Israéliens se sont alors précipités dans les abris ; pour ceux qui avaient la chance de disposer d’une pièce sécurisée privée, ce fut plus simple que pour ceux qui durent trouver refuge dans les abris partagés des sous-sols des immeubles ou les abris publics.

Dans les nouveaux logements, les pièces sécurisées privées n’ont rien d’exceptionnel mais elles demeurent un luxe hors de portée pour plus de la moitié des foyers israéliens.

Sur les près de 2,96 millions de foyers que compte Israël, 1,67 million d’entre eux (soit 56 % du total) ne disposaient pas d’une pièce sécurisée fin 2024, selon les chiffres de l’Association des constructeurs israéliens.

La loi n’oblige les constructeurs à en équiper les nouveaux logements que depuis 1993, suite aux tirs de missiles Scud sur Israël par le dictateur irakien Saddam Hussein lors de la guerre du Golfe, en 1991.

Conformément aux règlements en matière de construction introduits en 1969, la plupart des immeubles de logements comptent des abris partagés, généralement situés au sous-sol. Souvent, les grands bâtiments construits après cette date comptent des abris partagés à chaque étage, connus en hébreu sous le nom de mamak.

Dans la plupart des quartiers, il existe également des abris publics et on estime entre 70 et 80 % le pourcentage des Israéliens qui ont accès à un abri privé ou public, avec plus de la moitié des Arabes israéliens qui en sont dépourvus.

Dans la mesure où les logements neufs ou rénovés offrent des pièces sécurisées privées, la plupart des acheteurs à fort pouvoir d’achat tiennent pour acquis que leur nouveau domicile en aura une.

Les logements des bâtiments neufs ou récemment rénovés coûtent généralement 20 % de plus que dans l’ancien, explique Amit Ferenz de MyPlace Realty, mais il est impossible de savoir dans quelle mesure ce surcoût est lié à la présence d’une pièce sécurisée ou à d’autres facteurs explicatifs.

« Les acheteurs étrangers souhaitent généralement des logements neufs ou totalement rénovés, lesquels comptent presque systématiquement un mamad, » poursuit Ferenz.

« Ce qui explique, du moins à Tel Aviv, que rien n’indique clairement que le marché soit dicté par la présence ou non d’un mamad. En pratique, cet élément est déjà intégré dans la valeur globale des nouveaux logements. »

Ce qui n’empêche pas les nouveaux acquéreurs de considérer l’absence d’abri privatif comme un grand désavantage, ajoute Noah Sander, agent chez Daon Group Real Estate à Tel Aviv.

Selon lui, la différence de prix entre deux logements identiques, l’un avec mamad et l’autre sans, serait d’au moins 7 à 10 %, voire plus.

Faits en béton armé, un matériau conçu pour résister aux éclats d’obus et aux ondes de choc des missiles, mamads et mamaks sont supposés protéger des impacts directs les personnes qui se trouvent à l’intérieur, au sol, mais seulement dans le cas de missiles transportant des charges explosives plus petites que celles lancées par Téhéran.

« Les mamads sont conçus pour nous protéger des roquettes du Hamas ; ils ne peuvent pas résister aux impacts directs des missiles balistiques de l’Iran, bien plus puissants », précise Sander.

« Le plus sûr, dans pareil cas, reste les abris publics. »

Dans la mesure où les mamads des immeubles de logements sont généralement construits à l’extérieur de la structure, ils protègent moins bien que les mamaks, le plus souvent installés au centre du bâtiment et qui reposent sur des piliers renforcés qui plongent jusqu’à la base de la structure.

(Dans les maisons, l’emplacement des mamads varie, mais dans la mesure où ils servent souvent de chambre ou de bureau, ils peuvent être placés le long des murs extérieurs afin de laisser passer l’air et la lumière du soleil par des fenêtres spécialement conçues et renforcées.)

Si nombre de nouveaux acquéreurs sont disposés à payer plus pour disposer d’un abri, cela peut ne pas être le cas des locataires, dont le principal critère de recherche reste le budget et non la présence d’une pièce sécurisée.

« Les loyers à Tel Aviv sont tellement élevés que ma première priorité est de trouver un appartement en bon état et habitable », confie Amanda Lasser, à la recherche d’un petit appartement pour elle et son chien.

« Un appartement dont les sols ne tombent pas en ruine, avec une cuisine et une salle de bain propres, bien entretenues. Si en plus de tout ça, il y a un mamad, je serais ravie. Mais ce n’est clairement pas un critère de recherche, et je ne crois pas que je paierais plus pour en avoir un. »

Ces dernières années, les loyers, surtout dans les secteurs les plus recherchés, ont continué d’augmenter — alors même que le prix de vente des logements s’est lui stabilisé —, alimentés par la forte demande, entre autres facteurs.

Dans certaines parties de Jérusalem, les agents immobiliers affirment que les loyers ont augmenté de 30 % ces deux dernières années. À Tel-Aviv et dans d’autres villes du centre d’Israël, la hausse a été de 10 %, estiment-ils.

Et selon les experts, les loyers des logements neufs équipés de pièces sécurisées — qu’elles soient ou non cruciales pour les locataires — peuvent être jusqu’à 20 % plus élevés que ceux des logements anciens qui en sont dépourvus.

Selon Irene Rabinowitz, qui a récemment emménagé dans un appartement qu’elle loue à Jérusalem, la présence d’un mamad n’a pas été un critère de recherche et, dit-elle, elle « n’aurait pas payé plus pour en avoir un ».

« Honnêtement, je n’ai même pas demandé s’il y avait un abri à l’intérieur de l’immeuble », ajoute-t-elle . « Les prix sont complètement fous. »