En misant gros sur l’immobilier israélien, un milliardaire canadien entend dynamiser le marché du logement

« Je vis dans les avions », déclare avec un sourire pince-sans-rire ce milliardaire de 75 ans, né à Montréal, lors d’une récente interview accordée au Times of Israel depuis son bureau de Tel Aviv.

« Je pars tous les dimanches et je rentre généralement le jeudi soir ou le vendredi matin. »

Cet entrepreneur orthodoxe partage son temps entre Israël, Montréal et la Floride. Mais c’est sur Israël qu’il a misé l’un de ses plus gros paris.

Friedman est l’actionnaire majoritaire d’Azorim, l’un des plus grands promoteurs immobiliers cotés en bourse d’Israël. Quinze ans après avoir racheté cette société, alors au bord de la faillite, il cherche aujourd’hui à contribuer à façonner un marché immobilier caractérisé par la flambée des prix, la rénovation urbaine et une demande croissante de logements locatifs.

« J’adore Israël, mais c’est un pays où il est difficile de travailler », explique Friedman alors qu’il présente ses projets d’expansion à Jérusalem et dans d’autres secteurs d’activité.

« J’aime à penser que je m’implique dans bien plus que l’immobilier. »

Jeunesse

Friedman a commencé à développer son sens des affaires dès son enfance passée à Montréal – lorsqu’il proposait d’aller chercher les déjeuners commandés par les ouvriers du bâtiment en échange de pourboires et du remboursement des consignes sur leurs bouteilles vides.

Ses parents possédaient une entreprise textile, mais celle-ci a fait faillite lorsqu’il avait 10 ans. Son père a été gravement blessé dans un accident de voiture, ce qui l’a contraint à passer le reste de sa vie en fauteuil roulant, laissant à sa mère la charge de subvenir aux besoins de la famille.

Lorsque Friedman et ses deux frères ont été en âge de le faire, ils sont allés étudier la Torah dans des yeshivot à New York et à Baltimore. Ses frères et ses sœurs ont poursuivi leurs études après l’obtention de leur diplôme universitaire, mais Friedman s’est directement lancé dans le monde des affaires. Il a dirigé l’entreprise familiale avant de la vendre en 1981.

« J’ai très bien tiré mon épingle du jeu lors de cette vente, alors j’ai décidé de prendre ma retraite », se souvient-il.

« Mais qui prend sa retraite à 31 ans ? J’ai tenu deux semaines, puis j’ai commencé à chercher des entreprises à racheter. »

Friedman a d’abord fait l’acquisition d’une entreprise d’emballages plastiques en difficulté et il a mis en œuvre un plan de redressement massif, la première des manœuvres qui allaient lui valoir une réputation de spécialiste du redressement d’entreprises. Dans les années qui ont suivi, il a racheté une vingtaine d’autres entreprises du même secteur et il a développé l’une des plus grandes activités dans le domaine des plastiques de toute l’Amérique du Nord.

S’étendre en Israël

C’est presque par hasard que Friedman s’est lancé dans l’immobilier israélien.

Lorsque son fils aîné est venu étudier dans une yeshiva en Israël à l’âge de 18 ans, il s’est rendu compte qu’il se rendait si souvent dans le pays qu’il lui semblait logique d’y investir.

Si sa première aventure immobilière a connu quelques échecs, un projet de lotissement avec jardins qu’il a mené dans le quartier de Motza, à Jérusalem, est restée un « fleuron » dont il est encore fier aujourd’hui.

Il y a eu ensuite Azorim.

Fondée en 1964, cette société était autrefois le premier promoteur immobilier résidentiel d’Israël, mais lorsque Friedman s’y est intéressé, elle était en passe de faire faillite après s’être dispersée dans des projets en Inde, au Canada et en Amérique latine.

« Ils s’étaient dispersés un peu partout », raconte Friedman.

« La société semblait hors de contrôle. »

Grâce à un prêt consenti par la banque United Mizrahi, il a racheté Azorim alors qu’elle était au bord de l’insolvabilité, acquérant 64 % de l’entreprise pour 300 millions de shekels auprès du magnat de l’immobilier ultra-orthodoxe Shaya Boymelgreen.

C’était en 2011, alors que les prix de l’immobilier avaient augmenté de 50 % en seulement quatre ans, et quelques mois avant que des centaines de milliers d’Israéliens ne descendent dans la rue pour protester contre le coût élevé de la vie.

Acheter une entreprise en difficulté à un moment aussi précaire n’était pas une mince affaire, comme Friedman allait bientôt le découvrir.

« La situation de l’entreprise était si désastreuse qu’en moins de deux ans, j’ai dû investir une fortune supplémentaire », raconte-t-il.

À chaque nouvel appel de fonds, il injectait davantage de fonds à hauteur de sa part totale pour éviter la dilution de son capital.

« Redresser une entreprise prend normalement entre trois et cinq ans », explique-t-il.

« Lentement mais sûrement, nous avons commencé à mettre en place des changements majeurs. »

La première étape a consisté à recentrer Azorim sur son cœur de métier en Israël.

L’entreprise a d’abord cédé ses actifs à l’étranger, parvenant souvent à rentrer dans ses frais. Elle s’est ensuite recentrée sur l’achat de terrains pour de nouveaux projets immobiliers en Israël.

Plus tard, elle s’est fortement engagée dans des projets de rénovation urbaine à grande échelle, connus sous le nom de « Pinoui Binoui », – expansion d’un bâtiment existant -, dans le cadre desquels des immeubles peu élevés sont démolis et remplacés par des tours.

Au cours des vingt dernières années, les prix de l’immobilier n’ont cessé d’augmenter, faisant du marché immobilier israélien l’un des plus chers au monde.

Cependant, ces dernières années, le marché a connu des difficultés, en grande partie à cause des incertitudes liées à la guerre de deux ans contre le groupe terroriste palestinien du Hamas à Gaza, en raison également des taux d’intérêt élevés, des prix élevés et d’un stock record de logements neufs invendus.

Les riverains se plaignent souvent que les projets immobiliers menés par des promoteurs tels qu’Azorim sont néfastes : ils aggravent la congestion dans des quartiers déjà surpeuplés, nuisent aux espaces naturels et verts, et ils mettent à rude épreuve les maigres ressources allouées aux parcs, aux écoles et aux autres infrastructures collectives.

À l’heure actuelle, Azorim compte plus de 70 projets et 40 000 logements déjà construits ou en cours de construction à travers Israël. La société a récemment levé 200 millions de shekels lors d’un placement privé destiné à financer de nouveaux projets.

Selon le classement annuel Dun’s 100 pour 2024, Azorim se classe troisième parmi les promoteurs immobiliers cotés en bourse en Israël en termes de chiffre d’affaires, derrière Shikun & Binui et Y.H. Dimri. La société est désormais cotée à la Bourse de Tel Aviv, avec une capitalisation boursière d’environ 5 milliards de shekels, soit dix fois la valeur d’achat initiale estimée par Friedman.

Un pari stratégique sur Jérusalem

Friedman a récemment pris une décision : faire de Jérusalem le centre d’intérêt principal d’Azorim.

« Jérusalem a toujours été au cœur de la vie juive », note-t-il.

« Il y a environ cinq ans, nous avons donc décidé de concentrer nos efforts là-bas. »

Aujourd’hui, Azorim participe à une vingtaine de projets dans la capitale, dont beaucoup sont des projets de rénovation urbaine à grande échelle. Une dizaine d’autres parcelles sont en phase avancée de planification, indique-t-il.

Le plus important d’entre eux, souligne-t-il, est le complexe Melach Haaretz (« Sel de la Terre »), qui est situé près du kibboutz Ramat Rachel.

Ce projet « ultra-exclusif » surplombe une réserve forestière luxuriante et un aqueduc historique.

La première phase comprend trois bâtiments totalisant 374 logements, avec l’objectif d’atteindre à terme près de 1 000 appartements.

Ce type de projet de luxe n’est pas représentatif de l’entreprise, souligne Friedman.

« Nous construisons différents types de projets pour différentes communautés », déclare-t-il.

« Nous ne construisons pas de propriétés haut de gamme à Nahariya ou à Beer Sheva. Il faut choisir les endroits où l’on s’imposera, et ceux où l’on construira pour tout le monde. »

Selon lui, cela signifie adapter chaque projet à la communauté qu’il est prévu d’accueillir – qu’il s’agisse d’Israéliens haredim, traditionnels ou laïcs, ou d’acheteurs étrangers venus d’Amérique du Nord, de France, de Grande-Bretagne ou du Mexique.

Les acheteurs étrangers représentent environ 20 % des ventes d’Azorim, une part qui a augmenté lorsque l’entreprise a pris, vers 2022, la décision stratégique de se concentrer davantage sur la clientèle internationale.

« Nous créons des communautés par la manière dont nous structurons nos immeubles et par les personnes que nous y attirons », explique-t-il.

« Nous savons quel type de personnes va s’y installer, et nous construisons les équipements qu’elles recherchent. »

Cela implique souvent d’inclure des synagogues, des crèches, des écoles, des aires de jeux, des sentiers de promenade et des salles de sport à l’intérieur ou à proximité des complexes immobiliers, en coopération avec les municipalités qui incitent les promoteurs à fournir des équipements publics dans le cadre de projets à grande échelle.

Friedman estime avoir financé la construction de dizaines de synagogues et d’environ 25 à 30 écoles à travers Israël, parfois dans le cadre d’un projet immobilier et parfois sous forme de projets philanthropiques autonomes.

Il note que les municipalités exigent fréquemment des promoteurs qu’ils réservent des espaces pour des équipements publics à mesure que la densité de population augmente.

« Nous ne nous contentons pas de construire un bâtiment sans rien autour », dit Friedman.

« Nous examinons chaque projet et nous nous demandons ce qui attirera et ce qui servira les personnes qui y vivront. »

Friedman est optimiste quant aux ambitieux plans de développement de la municipalité de Jérusalem et il fait l’éloge du maire Moshe Lion.

« Il veut faire de Jérusalem une grande ville, et il y parviendra », affirme Friedman.

« Il travaille avec tous les promoteurs pour assurer leur réussite, ce qui est très bénéfique pour tout le monde. »

Des intérêts variés

Azorim élargit également ses horizons en se lançant sur plusieurs marchés de niche, notamment l’initiative gouvernementale en faveur du logement locatif à long-terme.

Conçu pour assurer la sécurité du marché locatif du pays, ce programme permet à l’État de céder des terrains à des promoteurs à des prix réduits pour des projets de location à long-terme.

Dans un pays où la grande majorité des logements locatifs appartient à des investisseurs privés, l’idée est de créer un marché où les locataires peuvent facilement trouver des baux à long-terme et des loyers stables.

Le marché locatif israélien s’est développé ces dernières années, tandis que le prix d’achat d’un logement a explosé.

Actuellement, environ 30 % des ménages israéliens sont locataires, contre 24 % en 2013, selon les données du Bureau central des statistiques (CBS).

« Israël n’avait jamais eu de marché de la location géré par de grandes entreprises jusqu’à ces dix dernières années », fait remarquer Friedman.

« L’idée est que vous pouvez obtenir le terrain pour environ 25 % moins cher que le prix du marché, mais vous devez vous engager à louer les appartements pendant vingt ou trente ans. »

Azorim Living, une filiale de l’entreprise, construit des gratte-ciel avec des appartements destinés à la location dans tout le pays. Cette initiative couronnée de succès est en pleine expansion, selon l’entreprise, même si Friedman déplore que la rentabilité de ce modèle ne soit pas conçue pour maximiser les profits à court terme.

Selon les responsables d’Azorim, la décision de l’entreprise de se lancer dans ce secteur reflète « une vision à long-terme du marché immobilier et de la demande structurelle en logements locatifs de qualité ».

Azorim développe également un modèle de micro-logistique, dans le cadre duquel les entreprises peuvent louer des centres de fabrication et des ateliers d’une superficie minimale de 200 m² pour une production à petite échelle.

« La plupart des entreprises recherchent des espaces de 5 000 à 10 000 m² à usage institutionnel », explique Friedman, qui possède plusieurs décennies d’expérience dans le domaine des entrepôts et des immeubles industriels en Amérique du Nord.

« Il s’agit de bâtiments à plusieurs étages, divisés en petites sections, pour les personnes qui ont besoin de leurs propres petites usines et de leurs propres petits espaces. »

Ce concept est relativement nouveau en Israël et Friedman espère qu’il permettra de combler un créneau mal desservi pour les petits et moyens producteurs sur le marché industriel du pays.

Azorim est actuellement en train d’acquérir une entreprise spécialisée dans ce type de projets, a-t-il déclaré.

« Nous recherchons des projets qui sont passionnants pour le marché, bénéfiques pour l’industrie et pour la population. »

Sur la plupart des sujets abordés, Friedman semble toujours revenir à l’idée de redonner aux communautés avec lesquelles il travaille.

Philanthrope de longue date, Friedman a soutenu au fil des ans un large éventail d’institutions caritatives en Israël et à l’étranger, allant des hôpitaux aux institutions religieuses.

Après le pogrom perpétré par le groupe terroriste palestinien du Hamas le 7 octobre 2023, il a généreusement offert des appartements entièrement meublés aux personnes évacuées du sud d’Israël.

Et Azorim est également l’un des sponsors du marathon de Jérusalem qui se tiendra le mois prochain, précise-t-il.

Même l’acquisition et la remise en état, en 2009, de la plus grande entreprise de viande casher d’Amérique du Nord, AgriProcessors, après l’arrestation par les autorités fédérales de quelque 400 travailleurs illégaux, visaient principalement à servir l’intérêt public des Juifs pratiquants, a-t-il affirmé.

Cette fermeture très médiatisée et l’arrestation du PDG, Sholom Rubashkin, avaient perturbé le marché de la viande casher et avaient fait flamber les prix à l’époque.

L’entreprise a depuis été rebaptisée Agri Star Meat & Poultry et elle est devenue rentable en utilisant le programme E-Verify du gouvernement pour s’assurer que ses employés sont en situation régulière.

« Les rabbins sont venus me voir pour me demander de ne pas laisser une telle chose se produire », dit Friedman.

« Nous avons repris l’établissement, nous y avons investi massivement et nous l’avons modernisé ; aujourd’hui, il fonctionne bien et il propose une cuisine casher de qualité. Mais ce n’est pas une activité comme les autres. Ce n’est pas quelque chose que j’ai choisi de faire. »

C’est une attitude que Friedman a adoptée tout au long de sa longue carrière, tant dans sa vie privée que dans le monde de l’immobilier.

« On ne peut pas se contenter de prendre, prendre, prendre », a-t-il déclaré.

« Il faut aussi donner en retour. »