Immobilier en Israël : Les prix commencent enfin à baisser. Et pas seulement à cause de la guerre à Gaza

Mais avec des taux d’intérêt qui restent à des niveaux élevés et après des années de guerre, sans compter les décennies au cours desquelles les prix n’ont fait que monter inexorablement, sans oublier l’offre record de biens neufs à vendre, d’aucuns pensent que le marché a peut-être enfin atteint un sommet, du moins pour l’instant.

« Il y a une limite à ce que les gens peuvent payer », explique Yitzchak Kowalsky, PDG de YKK Jerusalem Real Estate. « Je travaille avec des gens très riches, mais ils me disent qu’ils refusent de payer les prix que les vendeurs demandent en ce moment. »

En juillet dernier, Israël a vu les prix de l’immobilier chuter pour le cinquième mois consécutif, de près d’1,5% depuis mars, selon les chiffres du Bureau central des statistiques.

Mais les premiers chiffres du mois d’août enregistrent un rebond de 0,8 % et le marché reste en hausse de plus de 2 % ces douze derniers mois.

Il y a également eu moins de transactions. Après un pic en décembre 2024, le volume des ventes a diminué chaque mois par rapport à l’année précédente, donnent à voir les chiffres du ministère des Finances.

Les mois de baisse des prix n’ont pas fait grand-chose pour atténuer la flambée des prix – près de 40 % – observée ces cinq dernières années en Israël, l’un des marchés immobiliers avec la croissance la plus rapide au monde depuis une bonne vingtaine d’années.

Face à ces masses d’argent, que sous-tendent l’hypothèse d’une hausse constante des prix, nombreux sont les propriétaires, promoteurs et banquiers qui tentent de comprendre si cette tendance reflète des changements plus profonds du marché.

Selon Noah Sander, agent immobilier chez Daon Group Real Estate à Tel Aviv, le marché se corrige mais ce n’est pas du tout un effondrement.

« Pendant le COVID, les vendeurs ne vous parlaient même pas si vous vouliez négocier », explique Sander. « Aujourd’hui, ils sont plus flexibles en coulisse. »

D’autres, en revanche, craignent de l’impact que le bilan économique de la guerre à Gaza et ailleurs, et l’isolement international croissant d’Israël, pourraient avoir sur le marché immobilier.

« Il ne fait aucun doute que la guerre a un impact important sur l’économie, et que cela affecte directement le marché immobilier », explique Zvi Wiener, professeur à l’école de commerce de l’Université hébraïque. « Entre les coûts publics de la guerre, l’incertitude accrue sur le marché et les personnes qui perdent leur emploi, il est naturel que les prix baissent. »

Il existe toutefois des personnes toujours prêtes à acquérir des biens en Israël – soit pour investir, soit pour les mauvais jours – : ce sont les Juifs de la diaspora, inquiets du regain d’antisémitisme, souligne Kim Bash, à la tête d’une agence immobilière à Jérusalem.

« Seules les acquisitions par des Juifs américains ont augmenté depuis le début de la guerre », confie Bash. « Cela les sécurise de savoir qu’ils ont un pied-à-terre ici, et ils pensent que l’avenir du peuple juif est en Israël. »

Au-delà de la guerre

Selon Sander, les chiffres officiels sont le reflet d’une tendance à la baisse déjà manifeste avant le 7 octobre 2023.

« Je travaille surtout à Tel Aviv, et nous avions déjà commencé à voir un ralentissement du marché des biens d’occasion, début 2023, avant la guerre », rappelle Sander. « Les prix ont commencé à baisser dès ce moment-là, même si les chiffres officiels ne le montraient pas. Aujourd’hui, je dirais que les prix des biens d’occasion ont baissé de 15 à 20 % par rapport au pic. »

Les prix de mise en vente ne reflètent souvent pas la demande réelle du marché, poursuit Sander.

« Nombre de propriétaires pensent qu’on est encore en 2021/2022, quand le marché a atteint des sommets ; ils pensent obtenir les prix qui se pratiquaient à l’époque », ajoute Sander. « Mais la réalité d’aujourd’hui est bien différente. »

Il y a à cela des raisons économiques. Les loyers ont grimpé en flèche depuis la mi-2022, le taux d’intérêt de référence étant désormais de 4,5 % après des années à 0,1 % – son niveau plancher.

Par ailleurs, ces derniers mois, le dollar s’est affaibli par rapport au shekel et se négocie désormais en dessous de 3,35 shekels – contre 3,78 shekels il y a de cèle un an -, ce qui est déterminant pour les acheteurs étrangers.

Après des années à se plaindre de la pénurie de logements, les promoteurs construisent dans les grandes villes à un rythme effréné, ce qui génère une surabondance de biens neufs à des prix élevés ; dans ce contexte, l’offre pourrait bien commencer à dépasser la demande. Il y a actuellement près de 83 000 biens neufs en vente, un niveau record, selon le Bureau central des statistiques.

« Il n’y a jamais eu autant de biens neufs et de nombreux projets seront livrés dans les trois prochaines années », explique Sander. « Nombre de promoteurs commencent à baisser leurs prix ou à se montrer nettement plus souples au niveau des négociations. »

Les décisions politiques contribuent également au ralentissement des ventes de biens. Fin 2024, Israël a ainsi relevé de 17 % à 18 % la TVA sur les transactions immobilières, ce qui a mécaniquement renchéri les coûts pour les acheteurs.

La Banque centrale d’Israël a également imposé des restrictions aux entrepreneurs proposant des montages financiers qui permettaient aux acheteurs de différer une grande partie de leur paiement jusqu’à l’achèvement des travaux. Ce programme, conçu à l’origine comme une mesure provisoire destinée à remédier à l’aversion au risque desdits acheteurs, a eu un tel succès qu’il a commencé à présenter un risque pour le système bancaire israélien, ce qui a conduit la banque centrale à remettre un peu d’ordre en mars dernier.

Même si la guerre n’est pas l’unique cause de ce ralentissement, il est clair que les incertitudes qui l’accompagnent ont clairement aggravé la baisse de la demande, estime Sander.

« Les gens préfèrent attendre la fin de la guerre pour acheter, même s’il est probable qu’à ce moment-là, les prix augmentent de nouveau », ajoute-t-il. « Lorsque la guerre en Iran a commencé, ceux qui s’étaient enfin décidés à acheter se sont dit : « Peut-être que je vais attendre un peu », alors qu’ils auraient mieux fait de faire exactement le contraire. »

Selon Kowalsky, les logements dépourvus de mamad, ou tout du moins sans accès à un abri anti-aérien partagé, intéressent peu.

« Avant, les gens demandaient en premier s’il y avait une place de stationnement. Maintenant, c’est la pièce sécurisée qui les intéresse », signale Kowalsky. « S’il n’y en a pas, la décote peut aller de 15 à 20 %. »

Quant aux acheteurs dans l’ancien, ils sont généralement intéressés lorsqu’il y a de bonnes chances que le bâtiment soit sous peu démoli et reconstruit, dans le cadre de plans de rénovation urbaine consistant, pour les promoteurs, à totalement reconstruire des immeubles vieillissants, pour le plus grand plaisir des propriétaires qui récupèrent des logements neufs, en échange du droit à ajouter et vendre des logements supplémentaires.

« Les gens s’y intéressent parce qu’ils savent qu’ils auront quelque chose de plus grand dans quelques années, et ils le louent entre-temps », poursuit Kowalsky. « Tout le monde veut en profiter un peu. »

Un fort intérêt à l’étranger

Tous les agents immobiliers avec lesquels The Times of Israel s’est entretenu conviennent que l’intérêt pour le marché israélien est toujours fort parmi les acheteurs étrangers.

« L’intérêt est incroyable en ce moment, même si tout le monde n’est pas prêt à acheter pour de bon », assure Sander. « Nombreux sont ceux qui pensent que leur pays d’origine n’est peut-être pas sûr, que ce soit pour eux ou leurs enfants, et ils prennent des mesures pour garantir leur avenir. »

Bash partage cette analyse.

« Le regain d’antisémitisme à l’étranger fait que les gens sont plus conscients de la nécessité de posséder un pied-à-terre en Israël », poursuit-elle.

Au-delà de Jérusalem et Tel Aviv, les agents immobiliers expliquent que des villes comme Ashkelon ou Netanya sont de plus en plus demandées par les acheteurs anglophones. Et en dehors des grandes villes, des communautés se développent également à Modiin, Beit Shemesh, Pardes Hana, Karmiel et Carmei Gat.

À Jérusalem, la demande dans les quartiers centraux tels que la Moshava Germanit, Rehavia ou Talbieh sera toujours forte, ajoute Kowalsky.

Bash explique par ailleurs que nombre d’acquéreurs étrangers le font désormais à l’occasion de foires immobilières israéliennes organisées dans les communautés du monde juif.

« Ceux font cela ne savent pas réellement ce qu’ils achètent, et ils sont souvent déçus », explique-t-elle.

« Ils souhaitent faire partie d’une communauté », ajoute-t-elle. « C’est quand on trouve une communauté que l’on trouve sa maison, ici. »

Anticiper l’avenir

S’agissant du marché de l’après-guerre contre le Hamas, les perspectives varient.

Le professeur Zvi Wiener de l’École de commerce de l’Université hébraïque craint un scénario pessimiste.

« Il est possible que l’ensemble de l’économie – y compris le marché immobilier – tombe dans un long ralentissement économique », explique-t-il. « Cela va dépendre de nombreux facteurs, à commencer par la durée de la guerre, la diplomatie internationale et le coût de la reconstruction, une fois les combats terminés », ajoute-t-il.

L’économie israélienne est structurellement forte mais un fort déclin « n’est pas inenvisageable », estime-t-il.

Sander se montre plus optimiste.

« Je pense qu’il y aura une grande euphorie à la fin de la guerre et que beaucoup de gens achèteront, ce qui fera remonter les prix », explique-t-il. « Si la banque centrale baisse ses taux d’intérêt, cela infligera un soubresaut de plus au marché. »

Au début de la guerre, à cause des restrictions de déplacement imposées aux Palestiniens de Cisjordanie, les entreprises de construction israéliennes ont connu une pénurie de main-d’œuvre mais aujourd’hui, la plupart des grands acteurs ont suffisamment de personnel pour continuer à construire à toute vitesse.

« Parmi les petits promoteurs, certains ont été durement touchés par la pénurie de main-d’œuvre, mais les grands ont leurs équipes, ce qui leur a permis de reprendre leur activité relativement rapidement. »

Kowalsky estime que les acheteurs étrangers sont davantage susceptibles de se décider en fonction des facteurs macroéconomiques, et non sur la guerre n tant que telle.

« Si les taux d’intérêt baissent et que le dollar est fort, les acheteurs viendront », laisse-t-il entendre. « A défaut, ils pourraient bien ne pas le faire. »

« Je ne pense pas que la guerre soit vraiment le facteur déterminent », conclut-il.