Les « appartements fantômes » d’Israël vous empêchent-ils d’acheter votre maison ?

Le mois dernier, lors d’une session de la Commission de contrôle de l’Etat de la Knesset consacrée aux « appartements fantômes » en Israël, un responsable du Bureau central des statistiques a lâché une bombe.

Merav Pasternak, le directeur-adjoint des statistiques pour l’organe gouvernemental, a déclaré à l’assistance que le nombre d’appartements fantômes israéliens – des appartements vides la plupart de l’année – n’est pas de 40 000, comme estimé jusqu’à présent, mais 159 700.

« C’est un chiffre stupéfiant ! » s’est exclamée la présidente de la commission Shelly Yachimovich (Union sioniste).

En effet. Plusieurs experts consultés par le Times of Israel ont été surpris par ce chiffre et ont déclaré qu’ils aimeraient en savoir plus sur la méthodologie du Bureau central de la statistique. S’il s’avère être exact, ce chiffre ferait d’Israël l’un des principaux pays au monde possédant le plus d’appartements fantôme par habitant.

Ce chiffre revu à la hausse est significatif parce que les appartements laissés vides par de riches investisseurs étrangers sont un sujet brûlant pour de nombreuses villes en occident, y compris New York, Miami, Londres, Melbourne et Vancouver. Dans ces villes, les prix de l’immobilier ont augmenté de façon astronomique au cours des dix dernières années, et les critiques pointent ces appartements vides non seulement comme un symptôme, mais souvent comme la clé du problème.

Comme l’explique un rapport de l’ONU de 2017, dans les villes qui sont « une destination principale pour le capital mondiale à la recherche des endroits sûrs pour investir, les prix de l’immobilier ont augmenté à des niveaux que la plupart des résidents ne peuvent pas s’offrir, entraînant d’énormes augmentations des richesses pour les propriétaires de biens dans ces lieux de premier choix tout en excluant les foyers avec des revenus modérés et bas pour devenir propriétaires ou locataires en raison des prix inaccessibles. Ces foyers sont repoussés vers des zones péri-urbaines avec des emplois et des services insuffisants »

Le rapport de l’ONU dénonce la « financiarisation du logement », par laquelle des centaines de milliards de dollars de richesse mondiale sont investis dans l’immobilier, modifiant ainsi le marché de l’immobilier.

« L’investissement massif de capitaux dans les marchés de l’immobilier et la hausse des prix ne doivent pas être confondus avec la production de logements et les bénéfices qui en découlent », dit le rapport.

« La majeure partie des transactions immobilières de ce genre ne créent pas de logements nécessaires, ni d’emplois sûrs à long terme ».

Mais ce n’est pas seulement le capital mondial légitime que dénoncent les critiques du phénomène des appartements fantômes. Bien souvent, ces appartements sont un moyen de blanchir de l’argent, disent-ils. Alors que le rapport de l’ONU ne mentionne pas le blanchiment d’argent parmi les causes de ce phénomène, de nombreux rapports parus dans la presse l’ont fait.

« Pourquoi l’immobilier new-yorkais est-il devenu le nouveau compte bancaire suisse », a titré un article du New York Magazine en 2014 sur le sujet. Un article intitulé « Le Kleptocrate de l’appartement B » est paru dans The New Yorker en 2016, tandis que le New York Times a intitulé un rapport de juillet 2017 « Quand l’appartement vide d’à côté appartient à un oligarque ».

Selon Avichai Snir, professeur à l’université de Bar Ilan, près de la moitié de l’argent blanchi dans le monde provient de l’immobilier et cette statistique est remarquablement cohérente d’un pays à l’autre.

En Israël, certains observateurs estiment que les investissements étrangers – et pas seulement les investissements légaux, mais certains liés au blanchiment d’argent – ont sans doute contribué à faire grimper les prix de l’immobilier ces dernières années. D’autres pensent que le nombre de ces investisseurs est trop marginal pour avoir un impact significatif.

Les chiffres nouvellement corrigés et présentés à la commission de la Knesset montrant quatre fois plus d’appartements fantômes que les estimations précédentes sembleraient donner des arguments à ceux qui voient un lien entre l’envolée des investissements étrangers dans l’immobilier israélien et la flambée des prix des logements israéliens.

Pourquoi les prix continuent-ils à augmenter ?

Les prix du logement ont augmenté de 118 % en Israël au cours des 10 dernières années, entraînant un débat vigoureux sur les causes de ce phénomène et pour savoir si le marché de l’immobilier du pays a formé une bulle d’investissement qui est sur le point d’exploser. (Au cours des derniers mois, il semble y avoir eu un ralentissement des ventes d’appartements, même s’il y a également des discussions à ce sujet). La plupart des observateurs sont d’accord sur le fait que les taux d’intérêt bas et une bureaucratie lente en matière de logement ont conduit à voir la demande dépasser largement l’offre, mais certaines critiques, principalement de gauche, ont vu des intérêts financiers également jouer un rôle.

Dov Khenin, député de la Liste arabe unie, pendant les questions au gouvernement, à la Knesset, le 25 janvier 2017. (Crédit : Yonatan Sindel/Flash90)

Comme l’a dit le député Dov Khenin de la Liste arabe unie lors d’un panel du 14 novembre sur les appartements fantômes, « le phénomène de la transformation des logements en moyen d’investissement n’est pas seulement israélien. Cela caractérise l’urbanisation mondiale moderne. La racine du phénomène est le ‘capitalisme tardif’. Il y a un montant énorme de capital qui cherche des moyens pour s’investir. Cet argent va dans des villes et change le caractère de la ville de manière significative. Cela crée le phénomène d’un marché immobilier qui n’est pas destiné à l’usage, mais qui constitue une très, très bonne manière de préserver sa richesse et de s’assurer qu’elle conserve sa valeur ».

Le tout nouveau chiffre de 159 700 appartements fantômes place Israël en tête des pays dans le monde en terme d’appartement fantômes par habitant.

Melbourne, en Australie (avec une population de 4,5 millions) – cité par le rapport des Nations unies comme une ville leader dans ce phénomène – a 82 000 appartements vides, selon le rapport des Nations unies. A Londres, une autre ville citée dans le rapport des Nations unies, on dénombrerait 20 000 appartements vides à long terme, avec 200 000 logements vides en Angleterre. A New York, une estimation place le nombre d’appartements vides à 55 000.

Si chaque chiffre cité ci-dessus a été obtenu par différentes personnes utilisant différentes méthodologies, les experts consultés par le Times of Israël ont cependant été surpris que le nombre d’appartements fantômes en Israël pouvait être si élevé par habitant en comparaison à des endroits qui sont considérés comme des plaques tournantes pour les investissements immobiliers étrangers.

La députée de l’Union sioniste Shelly Yachimovich à la Knesset, le 8 juin 2015. (Crédit : Miriam Alster/Flash90)

Lors d’une réunion de la Knesset, Shelly Yachimovich, la présidente de la commission, a demandé à Pasternak d’expliquer le chiffre. Et, en y regardant de plus près, le tableau est devenu un petit peu plus compliqué.

Dans 62 % de ces cas, a expliqué Pasternak, l’appartement était soit vide ou seulement occupé occasionnellement. Dans 10 % des cas, le propriétaire était décédé ou parti vivre dans une maison de retraite.

Dans 9 % des cas, l’appartement était délabré ou abandonné. Dans 8,4 % des cas, l’appartement était totalement nouveau ou toujours en construction. Et dans 8 % des cas, l’appartement était en rénovation. (Cela représente 97,4 % des appartements. Le Bureau Central des Statistiques n’a pas spécifié le statut des 2,6 % restants).

Cette explication indique que seulement 62 % des 159 700 appartements – soit 99 014 – pourraient être possédés par des investisseurs étrangers ou des investisseurs israéliens qui les laissent vides.

Daniel Eisenberg, directeur du développement pour IsraTransfer, une entreprise de transfert d’argent – dont beaucoup des clients sont des résidents étrangers cherchant à acheter des appartements en Israël – a également demandé quel pourcentage de ces 99 014 appartements sont des appartements vides à long-terme ou des appartements qui étaient vides au moment de l’enquête parce que le propriétaire cherchait un nouveau locataire.

Selon Pasternak, l’enquête a été menée par des agents de terrain qui ont fait du porte-à-porte quartier après quartier pour voir si des gens vivaient dans les endroits. Les villes avec le plus d’appartements vides, a-t-elle dit, étaient Jérusalem, Tel Aviv et Haïfa.

Au cours de la même réunion, un employé de l’Entreprise d’Electricité d’Israël a déclaré qu’à sa connaissance, seuls 20 000 appartements à travers Israël étaient très peu occupés. Pourtant, il a noté que son entreprise n’avait aucune information sur les appartements qui n’étaient pas du tout connectés au réseau.

« Pas assez d’informations »

Avichai Snir, professeur d’économie à l’université de Bar-Ilan, a déclaré qu’il n’y avait pas assez d’informations pour savoir comment ces 159 700 appartements vides, en supposant que ce chiffre soit exact, avaient affecté les prix de l’immobilier au cours de la dernière décennie.

« Premièrement, nous devons nous demander quand ces logements sont devenus libres ? Si ces logements ont été vides pendant de nombreuses années, l’effet est minimal. Dans ce cas, ce sont simplement des maisons qui n’ont pas été utilisées pour n’importe quelle raison pendant une longue période et, donc, elles n’ont pas eu d’impact sur les changements concernant l’offre ».

Pourtant, a déclaré Snir, en supposant que ces logements sont devenus vides depuis 2008, il serait important de mener plus de recherches pour comprendre qui sont les propriétaires.

« Combien de ces appartements sont des nouveaux logements, vendus à des investisseurs qui choisissent de ne pas y vivre (peut-être des acheteurs étrangers, ou des gens en Israël qui ont quelques appartements, mais vivent seulement dans un seul et gardent les autres pour un usage occasionnel) ? Cela a pu avoir un effet important sur les prix des maisons, parce que ce type d’acheteurs a tendance à acheter des logements relativement chers. Cela pousse à construire des logements plus chers qui visent des acheteurs haut de gamme ce qui réduit le marché des logements pour les classes moyennes ».

Snir a déclaré que si de nombreux appartements fantômes sont devenus vides après 2008, tout particulièrement s’ils sont devenus vides parce que les propriétaires n’ont pas l’intention d’y vivre, cela pourrait avoir constitué un facteur significatif dans la hausse des prix du logement.

Des ouvriers sur le chantier des appartements de luxe à Mamilla, en face de la Cité de David, considérés comme des appartements-fantômes. (Crédit : Rebecca Zeffert/Flash90)

Blanchiment d’argent et hausse du coût de la vie 

La question la plus polémique et la plus politisée, en ce qui concerne les appartements fantômes, est de savoir à quel point la flambée des prix du logement de la dernière décennie est due au blanchiment d’argent.

Des articles sur le sujet dans la presse israélienne ont provoqué des débats agités dans les commentaires des lecteurs.

« La plupart des étrangers achètent des appartements ici pour blanchir de l’argent. Les prix des appartements ici ne sont pas raisonnables pour les habitants locaux pauvres, seuls les riches étrangers peuvent se le permettre. Pour la plupart des gens, c’est trop cher, et vous n’avez pas grand chose pour votre argent », pouvait-on lire dans un commentaire très représentatif des autres messages.

« Sérieusement, pouvait-on lire sur le même article. Il y a 120 000 appartements vendus en Israël chaque année, mais seulement 30 000 sont neufs. Vous pensez vraiment que les Français font augmenter les prix ? Peut-être que ce sont les taux d’intérêt, non ? »

« La Suisse pour les Juifs »

Sam Antar, l’ancien PDG de Crazy Edie et condamné par la justice, a décrit au Times of Israël en septembre 2016 comment l’entreprise de sa famille avait blanchi l’argent à travers la Banque Leumi pendant des décennies dans les années 1970 et 1980. Antar a déclaré qu’il allait dans les bureaux de la Banque Leumi à New York, où il rencontrait un employé de la Banque Leumi Israël. Antar donnait à l’employé une valise pleine de liquide et, un jour plus tard, quand Antar montait à bord de son vol El Al pour Tel Aviv, la valise l’attendait dans l’avion.

En 2014, la Banque Leumi a admis qu’elle avait aidé et assisté au moins 1 500 contribuables américains à présenter de fausses déclarations d’impôts au service du fisc américain en cachant des revenus et des biens dans des comptes en banque étrangers en Israël, et ailleurs dans le monde.

Selon un communiqué de presse du ministère américain de la Justice, l’activité criminelle de la Banque Leumi s’est déroulée sur toute une décennie au moins à partir de 2000 jusqu’à 2011, au cours de laquelle Leumi a aussi fourni un service de « retenue de courrier » pour environ 2 450 comptes américains où des relevés de banque ont été détenus à l’étranger et n’ont pas été envoyé à l’adresse des clients aux Etats-Unis.

Pour éviter les poursuites, la Banque Leumi a accepté de verser 400 millions de dollars en amende aux gouvernements des Etats-Unis et de New York. Une enquête du gouvernement américain est en cours à l’encontre de la Banque Hapoalim et de la Banque Mizrahi.

« Israël a été la Suisse pour les Juifs », a déclaré au Times of Israël Ronen Bar-El, un professeur d’économie à l’Université Ouverte d’Israël, dans un article de septembre 2016.

Une source, qui a demandé à rester anonyme, a récemment déclaré qu’une atmosphère similaire du « tout est bon » a prévalu parmi les Juifs français au début du boom de l’immobilier il y a 10 ans. Des individus qui ont transféré des revenus non déclarés en Israël et qui les ont utilisés pour acheter des appartements à Netanya ou à Tel Aviv avaient peu de difficulté à y parvenir. C’est devenu un peu plus difficile, disent les experts, depuis les enquêtes du ministère américain de la Justice.

Interrogé afin d’estimer quel pourcentage de la flambée des prix du logement en Israël était du à la fraude fiscale ou au blanchiment d’argent, plusieurs experts ont déclaré qu’il est très difficile de le savoir, puisque les personnes qui blanchissent de l’argent font évidemment beaucoup d’efforts pour cacher ce qu’ils font.

Moran Harari, directrice du Réseau pour la justice fiscale en Israël. (Crédit : autorisation)

Moran Harari, la directrice de la branche israélienne du Réseau de Justice fiscale, une ONG mondiale dédiée à la recherche des effets pernicieux de la fraude fiscale et des paradis fiscaux, a déclaré au Times of Israël qu’elle trouvait que le nombre de 159 000 était très surprenant et qu’il convenait que le contrôleur de l’état mène une enquête plus approfondie, à la fois pour vérifier la statistique et pour comprendre ses conséquences.

Harari s’est accordée pour dire qu’il est difficile d’estimer l’ampleur du blanchiment d’argent à travers l’immobilier au cours de la dernière décennie, mais elle a fait référence à plusieurs rapports qui suggèrent qu’elle n’est pas négligeable.

« Il est bien connu que dans le monde, l’immobilier peut être utilisé pour le blanchiment d’argent, qui est généralement réalisé de manière ingénieuse et sophistiquée. Par exemple, la personne qui souhaite blanchir de l’argent peut ouvrir une entreprise dans une juridiction qui lui permet de détenir des titres au porteur, cela signifie que seul celui qui tient physiquement le morceau de papier possède l’entreprise et son identité n’est écrite dans aucun registre. Le propriétaire injecte ensuite de l’argent dans ces entreprises et l’entreprise achète de l’immobilier. Un grand nombre de logements possédés par des investisseurs privés en Israël sont détenus de cette manière ».

En mai de cette année, l’Autorité du Fisc d’Israël a signé un Accord de Respect des Devoirs Fiscaux Etrangers avec les Etats-Unis, tout comme le Standard Commun de Rapport multilatéral de l’OCDE, qui l’oblige à partager ses informations fiscales et financières avec d’autres pays.

Harari a dit que nous allons peut-être assister à un effet de ralentissement sur les investissements étrangers dans l’immobilier en Israël en conséquence de ces accords qui demandent aux détenteurs de compte en banque de révéler la source de leurs revenus.

Mais seulement jusqu’à un certain point.

« Les informations qu’Israël est supposé partager sont liées aux comptes en banque, et l’acquisition d’immobilier en Israël n’est pas forcément reliée au partage de ces informations », a-t-il déclaré.

Israël, ont déclaré Harari et d’autres observateurs, a longtemps été une plaque tournante du blanchiment d’argent. Malgré son engagement dans ces accords internationaux, Israël est toujours sur la liste du ministère des Affaires étrangères américain pour les pays à haut risque de blanchiment d’argent, a souligné Harari.

Dans son Rapport de Stratégie de Contrôle de Narcotiques Internationaux de 2016, le ministère américain des Affaires étrangères a décrit Israël comme un « pays majeur dans le blanchiment d’argent ».

« Des groupes criminels en Israël, soit originaires du pays ou liés à l’ancienne Union Soviétique, les Etats-Unis ou l’UE, ont souvent utilisé le labyrinthe des entreprises offshores et des titres au porteur pour brouiller les pistes du propriétaire », a-t-on noté dans le rapport.

« Des officiels continuent à être préoccupés par le blanchiment d’argent dans l’industrie des diamants, dans les cercles de jeu illégaux en ligne, dans les entreprises de commerce au détail suspectées de blanchiment d’argent et dans la corruption publique ».

Selon Harari, la loi de 2008 qui donne une exemption de 10 ans et une exemption de déclaration fiscale aux nouveaux immigrants et aux résidents de retour, avec le fait que cette loi n’a pas été abrogée, est un des facteurs principaux qui font d’Israël un pays majeur en terme de blanchiment d’argent.

Comme le précise le ministère américain des Affaires étrangères, « les lois de citoyenneté du ‘droit au retour’ d’Israël impliquent que des personnalités criminelles peuvent facilement obtenir un passeport sans devoir remplir des impératifs de résidence sur une longue période. Ce n’est pas rare pour des personnalités criminelles suspectées de blanchiment d’argent de détenir un passeport de leur pays d’origine, un troisième pays pour les affaires, et Israël ».

En outre, Harari a évoqué deux rapports gouvernementaux peu connus suggérant un lien fort entre les achats immobiliers et le blanchiment d’argent.

En 2013, l’Administration du Fisc du ministère des Finances a trouvé qu’environ 20 % de ceux qui achètent des appartements dans des objectifs d’investissement avaient des revenus mensuels de 7 000 shekels (environ 1 700 euros) ou moins, suggérant qu’ils avaient soit beaucoup de revenus non déclarés, ou qu’ils achetaient sur le compte d’acheteurs qui préféraient ne pas révéler leurs identités.

Harari a aussi cité un rapport d’octobre 2017 du contrôleur d’Etat qui suggérait que l’économie souterraine d’Israël faisait monter les prix de l’immobilier.

« Le fisc n’a pas toujours fait les démarches nécessaires pour identifier des investisseurs immobilier qui ont pu financer les achats avec de l’argent sale, même s’il dispose de toutes les données », a affirmé le contrôleur de l’Etat.

« Cela fait craindre qu’un montant important d’argent sale soit investi dans l’immobilier et que cet argent joue un rôle dans la crise des logements ».