Israël construit à un rythme record, mais pourquoi les prix baissent-ils si peu ?

Malgré plus de trois ans de guerre, les données officielles montrent que le nombre de logements neufs en construction en Israël n’a jamais été aussi élevé, et que rien ne laisse présager un ralentissement. Selon le Bureau central des statistiques (CBS), les prix de l’immobilier ont baissé de 1,8 % au cours de l’année écoulée, mais se maintiennent à des niveaux proches de leurs plus hauts historiques, alors même que les nouveaux projets et programmes immobiliers mis sur le marché semblent se multiplier à l’infini.

Le paradoxe est frappant. Si l’offre est aujourd’hui aussi abondante, pourquoi les prix restent-ils si élevés ? Et quand finiront-ils par baisser sensiblement, si tant est qu’ils baissent un jour ?

« C’est la fameuse question à 64 000 dollars », a déclaré Dani Ben Shahar, directeur de l’Institut Alrov de recherche immobilière de l’université de Tel Aviv. « Personne ne sait comment les politiques publiques et la démographie israéliennes influeront sur les prix. Il faut être extrêmement prudent lorsqu’on tente de prédire ce que nous réserve l’avenir. »

Depuis le milieu des années 2000, lorsque les prix de l’immobilier ont commencé à s’envoler dans tout le pays, les Israéliens tentent d’anticiper un retournement du marché. Cette flambée a marqué le début d’une période de vingt ans au cours de laquelle les prix moyens ont plus que triplé.

Mais aujourd’hui, alors que la croissance marque le pas sous l’effet d’un excédent de logements invendus, de prix élevés, d’un shekel fort et du coût élevé du crédit, beaucoup se demandent si la longue période de prospérité du marché immobilier israélien touche à sa fin.

D’autres, en revanche, affirment que les prix continueront d’augmenter et que c’est le moment d’acheter avant qu’ils ne grimpent encore davantage.

« La presse n’a jamais manqué d’articles mettant en garde contre les prix excessifs de l’immobilier et conseillant d’attendre une meilleure occasion. Mais, en réalité, cette occasion ne se présente jamais », a déclaré Nachi Paris, propriétaire de Nachi Realty, une agence spécialisée dans l’immobilier à Jérusalem. « Les gens attendent et finissent par acheter trois ans plus tard, à un prix supérieur à celui qu’ils auraient pu payer auparavant. Beaucoup de ces mises en garde ne sont que de fausses informations. »

L’évolution du marché dépend de nombreux facteurs, et les avis sont souvent tranchés. Tentons de comprendre les principales forces qui pourraient en déterminer l’avenir.

Les lois de l’offre et de la demande

Parmi les facteurs expliquant la hausse de quelque 230 % des prix de l’immobilier depuis 2007, le plus déterminant reste la pénurie de logements disponibles. Historiquement, l’Autorité foncière israélienne (ILA), qui gère plus de 90 % des terres du pays, n’a mis de nouvelles parcelles sur le marché qu’au compte-gouttes. À cela s’ajoutent des lenteurs administratives qui freinent les mises en chantier, dont le rythme reste très inférieur à celui de la croissance démographique rapide du pays, entretenant ainsi une pénurie de logements.

Mais la hausse des prix a rendu la mise sur le marché de nouveaux terrains plus intéressante pour l’Autorité foncière israélienne (ILA), qui en a proposé davantage ces dernières années, tandis que les promoteurs ont considérablement accéléré le rythme des constructions. Selon de récentes données du Bureau central des statistiques (CBS), un nombre record, de plus de 85 000 logements neufs, à différents stades de construction, sont actuellement disponibles à la vente en Israël. Parmi eux, quelque 46 000 se trouvent à Tel Aviv et dans le centre du pays, soit environ 55 % du total, et 10 000 autres (12 %) à Jérusalem.

Au rythme actuel du marché, vendre l’ensemble de ces appartements devrait prendre environ deux ans et demi, selon le CBS.

À voir les chantiers se multiplier partout, on pourrait penser que les lois de l’offre et de la demande devraient naturellement entraîner une baisse des prix. Mais, comme souvent, les statistiques officielles ne disent pas tout.

« Il faut prendre ces chiffres avec des pincettes », a déclaré Ben Shahar. « De nombreuses questions se posent quant à la manière dont le CBS établit ces statistiques, notamment sur le stade précis d’avancement d’un projet à partir duquel un logement est comptabilisé parmi les biens proposés à la vente. »

Une chose est certaine, une grande partie de ces logements n’en est qu’aux premiers stades de construction et pourrait ne pas être habitable avant plusieurs années, même si leur commercialisation a déjà commencé.

« Dans leur immense majorité, il s’agit d’appartements commercialisés sur plan, qui n’existent même pas encore », a déclaré Paris. « À Jérusalem, tout ce qui est immédiatement disponible est vendu. »

Paris a passé en revue, de mémoire, plusieurs immeubles neufs actuellement proposés à la vente à Jérusalem, notamment dans des quartiers prisés des immigrants anglophones comme Rehavia, la Colonie allemande, Baka, Katamon et Talpiot.

« Combien d’appartements restent à vendre dans des immeubles où l’on pourra emménager prochainement ? », a-t-il demandé. « Même pas une centaine. Même les programmes qui ne seront achevés que dans trois ou quatre ans sont déjà vendus à 50 %. »

À Tel Aviv et dans le centre du pays, en revanche, la situation est différente. Selon les agents immobiliers, l’offre de logements neufs y dépasse la demande. D’autres villes, comme Yehud-Monosson, Lod, Kiryat Gat et Bat Yam, sont également considérées comme présentant un excédent de logements.

Le CBS fait état d’une baisse de près de 2 % des prix de l’immobilier à Tel Aviv au cours de l’année écoulée. Mais certains promoteurs ont déjà commencé à réduire discrètement leurs prix de 10 %, voire davantage, sans que ces baisses soient nécessairement visibles au premier abord dans leurs campagnes publicitaires, indiquent des agents immobiliers.

« Il existe de nombreuses façons différentes d’offrir des remises », a expliqué Eran Rolls, directeur de l’Israel Building Center, une organisation professionnelle regroupant les acteurs du secteur. « Beaucoup proposent des conditions de financement avantageuses, des cuisines de meilleure qualité ou d’autres équipements, autant d’avantages dont la valeur représente environ 10 % du prix du logement. À ce stade, de nombreux promoteurs du centre du pays sont contraints d’accorder des remises s’ils veulent survivre. »

Niveaux de prix et forces du marché

Si les prix restent à des niveaux historiquement élevés dans de nombreuses régions, le marché a néanmoins connu un certain ralentissement ces derniers mois. Les prix moyens de l’immobilier ont reculé de 1,8 % au cours de l’année écoulée, soit une baisse réelle d’environ 4,5 % une fois l’inflation prise en compte, a souligné David Genesove, professeur d’économie à l’Université hébraïque de Jérusalem. Ces chiffres ne tiennent toutefois pas compte des remises « cachées » que les promoteurs accordent directement aux acheteurs. La baisse effective serait donc un peu plus importante, selon des professionnels du secteur.

Par ailleurs, selon le CBS, les prix ont augmenté d’environ 7 % depuis le pogrom perpétré par le groupe terroriste palestinien du Hamas le 7 octobre 2023, après avoir fortement progressé pendant la majeure partie de l’année 2024. Les prix élevés, les taux d’intérêt importants, la vigueur du shekel et les incertitudes entourant la situation sécuritaire en Israël ont dissuadé de nombreux acheteurs de se lancer au cours d’une grande partie de l’année écoulée.

Certains de ces facteurs commencent toutefois à s’inverser. Après avoir atteint en mai son plus haut niveau face au dollar depuis trente ans, le shekel a perdu du terrain, et le dollar s’échange désormais contre 3,10 shekels. De son côté, la Banque d’Israël a abaissé ses taux d’intérêt à 3,25 % en septembre, leur niveau le plus bas depuis quatre ans. Les prix de l’immobilier ont néanmoins reculé de 0,6 % entre juillet et août, dernière période pour laquelle le Bureau central des statistiques (CBS) dispose de données.

En outre, ainsi que l’a souligné Ben Shahar, les facteurs psychologiques jouent un rôle majeur dans le maintien des prix à un niveau élevé. Les propriétaires sont généralement très réticents à revoir leurs prétentions à la baisse, ce qui crée une forte « rigidité » des prix et freine leur recul. Ils ont tendance à évaluer leur bien en fonction du prix auquel un voisin ou un ami a vendu le sien, et considèrent qu’accepter moins reviendrait à y perdre.

« Il faut ici distinguer le marché du neuf de celui de l’ancien », a expliqué Ben Shahar. « Sur le marché de l’ancien, les propriétaires ne sont pas pressés de vendre, sauf lorsqu’ils y sont contraints. Et la plupart répugnent à céder leur bien à un prix inférieur à celui qu’ils auraient pu en obtenir auparavant. »

D’autres mécanismes, moins visibles, contribuent également à maintenir les prix à un niveau élevé. L’État lui-même a tout intérêt à ce qu’ils le restent, a souligné Rolls.

« Il faut comprendre que l’État perçoit entre la moitié et les deux tiers du prix de vente de chaque appartement neuf », a-t-il expliqué. « Entre le prix des terrains vendus aux promoteurs, la TVA et les différentes taxes prélevées lors de chaque transaction immobilière, l’État a tout intérêt à ce que les prix restent élevés. »

Les banques ont elles aussi longtemps exercé une influence considérable sur les prix de l’immobilier, du moins jusqu’à récemment.

Pour obtenir des prêts et des garanties bancaires, les promoteurs doivent présenter une évaluation financière de leur projet précisant, entre autres, le prix minimum auquel ils peuvent vendre les logements au mètre carré. Jusqu’à récemment, un promoteur en difficulté ne pouvait vendre en dessous du prix convenu qu’avec une autorisation spéciale de sa banque.

Or, en 2025, une commission de régulation dirigée par le professeur Avi Simchon a constaté que les banques pouvaient se servir de ce pouvoir pour empêcher les promoteurs de baisser leurs prix, contribuant ainsi à les maintenir artificiellement élevés. La Banque d’Israël a ensuite adopté une réglementation interdisant aux établissements bancaires d’imposer ou de limiter les prix de vente des différents appartements. Les experts restent divisés sur les effets réels de cette mesure depuis son entrée en vigueur.

Même la « main invisible » du marché, censée réguler l’offre et la demande, semble jouer en faveur d’une hausse des prix, a souligné Ben Shahar. Des études menées sur différents marchés immobiliers montrent en effet que plus les prix augmentent, plus les ventes tendent à progresser. La hausse des prix peut ainsi attirer de nouveaux acheteurs et investisseurs, stimulant la demande alors même que les logements deviennent de moins en moins accessibles.

« C’est un phénomène bien documenté sur les marchés du monde entier », a-t-il expliqué. « En règle générale, on pourrait s’attendre à ce qu’un prix d’équilibre plus bas entraîne une hausse des ventes. Mais dans l’immobilier, nous observons le phénomène inverse. Lorsque les prix baissent, le volume des transactions diminue lui aussi. »

Les facteurs qui influenceront l’avenir

Selon les experts, l’avenir du marché immobilier dépend d’un ensemble de facteurs dont l’évolution reste impossible à prévoir.

« Tout dépendra de la manière dont interagiront l’économie, la démographie et les politiques gouvernementales », a expliqué Genesove. « Si l’économie se porte bien, la demande de logements sera forte. Dans le cas contraire, elle sera faible. Cela, au moins, est assez clair. »

Sur le plan démographique, Genesove a rappelé que le taux de fécondité d’Israël figure parmi les plus élevés du monde occidental et que le rythme des constructions devra considérablement s’accélérer dans les années à venir pour suivre la croissance de la population.

« La question est de savoir si le gouvernement mettra suffisamment de terrains à disposition et autorisera les constructions nécessaires », a-t-il déclaré.

Or, selon Ben Shahar, le gouvernement actuel n’a entrepris aucune démarche sérieuse pour élaborer une stratégie à long terme visant à accroître l’offre de logements.

« Lorsqu’il était ministre des Finances [de 2015 à 2020] [le député du Likud Moshe] Kahlon avait pris cette mission au sérieux. Bezalel Smotrich [actuel ministre des Finances], en revanche, semble davantage préoccupé par la Cisjordanie », a-t-il déclaré. « La population israélienne devrait doubler au cours des quarante prochaines années, mais je ne vois aucune réflexion politique d’envergure engagée pour faire face à cette perspective. »

Pour Rolls, qui a récemment organisé une série de salons immobiliers destinés aux acheteurs anglophones, l’évolution du marché à court terme dépend en grande partie de la demande étrangère.

« L’antisémitisme pousse de nombreux Juifs du monde entier à acheter ici, mais il nous en faudrait davantage », a-t-il déclaré. « Si des milliers de Juifs se mettaient soudainement à acheter des logements en Israël, cela changerait radicalement la donne. »

Les prix baissent actuellement à Tel Aviv, mais continueront « certainement » d’augmenter dans les quartiers historiques de Jérusalem, estime Rolls. Il est encore possible de faire de bonnes affaires dans de nombreuses localités, notamment à Netanya, Sderot, Ashkelon et dans les implantations de Cisjordanie.

« Vous serez surpris par le nombre impressionnant de grues de chantier qui se dressent dans ces villes », a-t-il ajouté.

À Jérusalem, les prix de l’immobilier pourraient encore augmenter considérablement, estime Paris.

« Le foncier est une ressource rare, et tout est une question d’offre et de demande », a-t-il expliqué. « Regardez les autres grandes villes où les terrains sont rares et où il n’y a plus de place pour construire. Les prix y augmentent toujours. Ici, la demande sera toujours supérieure à l’offre. »

Malgré les incertitudes qui pèsent sur le marché, les experts s’accordent à dire que les acheteurs tentés de repousser leur acquisition dans l’espoir d’une chute brutale des prix risquent d’attendre en vain.

« La plus grande prudence s’impose lorsqu’il s’agit d’anticiper l’évolution du marché », a averti Ben Shahar. « Ce n’est qu’une fois qu’une bulle éclate que l’on prend conscience de son existence. Et nul ne sait ce que l’avenir réserve à l’économie. »