Jérusalem: un vaste projet veut faire de l’ancienne gare un nouveau centre-ville

Les quartiers de la colonie allemande et de Baka de Jérusalem étaient autrefois considérés comme les coins les plus tranquilles de la ville, abritant des bâtiments historiques, des maisons individuelles et des immeubles résidentiels de taille moyenne, disposés le long de rues étroites et de quartiers commerciaux tranquilles.

Le secteur s’est développé ces dernières années, soutenu par la popularité de la rue animée d’Emek Refaim, la croissance de la zone industrielle voisine de Talpiot et l’aménagement de l’Ancienne gare, une gare du 19e siècle rénovée qui a attiré des restaurants, des événements culturels et du tourisme dans le secteur, bien qu’elle conserve encore une atmosphère intimiste loin de l’agitation du centre-ville.

Aujourd’hui, un vaste projet résidentiel, de bureaux et d’hôtels est prévu dans cette partie sud de la ville, apportant une série de complexes résidentiels et commerciaux mixtes destinés à faire de cette zone un nouveau centre de Jérusalem.

« Je vois cela comme le SoHo de Jérusalem », a déclaré Avi Morduch, promoteur de l’un des projets et entrepreneur de l’Ancienne gare, ainsi que de la réhabilitation du complexe de la Tachana à Tel Aviv.

L’un des autres promoteurs, Erel Margalit, fondateur et président de Jerusalem Venture Partners, a une vision similaire.

« Jérusalem a besoin d’un centre fort », a commenté Margalit. « Ce sera bon pour cette zone. »

L’extrémité sud-ouest du projet de développement de la gare ferroviaire à Jérusalem. (Autorisation Margalit Startup City)

Le plan est composé de cinq projets comprenant des immeubles de bureaux, des centaines d’appartements, des hôtels-boutiques et des espaces de vente au détail.

S’étendant sur 7,5 hectares, le projet englobera les restaurants, les magasins et les espaces ouverts de l’Ancienne gare, ainsi que des espaces dans les quartiers adjacents d’Abou Tor, Baka et Talbieh, bordés par l’extrémité ouest de la rue Bethlehem, de la rue Hebron et de la rue HaHashmonait.

La municipalité de Jérusalem a récemment donné le feu vert au projet, lequel comptera un total de 600 appartements, 600 chambres d’hôtel et 250 logements médicalisés prévus dans la zone.

Rakevet Hamoshava, le projet planifié par le promoteur et magnat des supermarchés Rami Levy avec Morduch, sera réparti sur environ 1,3 hectare, comprenant l’espace utilisé par l’ancien restaurant HeChatzer et le bâtiment historique qui abrite les bureaux de la Fondation Schusterman à Jérusalem, menant jusqu’à la rue de Bethléem et le kiosque de jus frais Mitz Petel, très apprécié des locaux.

« Mitz Petel ne bougera pas d’ici », a assuré Morduch. « Nous l’aimons aussi. »

Mitz Petel, le kiosque à jus du quartier sur la route de Bethléem à Jérusalem, qui restera debout malgré un important projet de construction dans le quartier de l’Ancienne gare. (Jessica Steinberg/Times of Israel)

La Rakevet Hamoshava comprendra un hôtel-boutique de 70 chambres, 3 000 mètres-carrés de bureaux commerciaux et 270 appartements, dont ce que Morduch appelle un bâtiment communautaire, un concept qu’il a également créé à Tel Aviv, qui propose des appartements plus petits et moins chers destinés aux jeunes familles et aux célibataires.

Margalit Startup City est la partie importante du projet de Margalit : 200 appartements, 10 000 mètres-carrés réservés à des entreprises du secteur high-tech et des start-ups et 4 000 mètres-carrés pour les commerces de détail, qui s’étendent à partir de son propre complexe JVP, [Jerusalem Venture Partners], situé dans le bâtiment de la Monnaie datant de l’époque du Mandat britannique qu’il a loué au gouvernement pour une période de 20 ans, en 2002.

Margalit considère le complexe comme une opportunité de créer des bureaux et des opportunités d’emploi à Jérusalem, en particulier pour les entreprises de cyber-technologie et de technologie alimentaire, ainsi que des espaces de travail pour les entreprises qui emploient des programmeurs ultra-orthodoxes et pour les incubateurs de start-ups.

Il y aura également un espace pour les activités à but non lucratif de JVP, avec un bâtiment public autonome dédié à BaKehilla, l’organisation communautaire qui travaille avec les enfants et les adolescents de Jérusalem, avec des programmes gérés par les shinshinim, des volontaires de 18 ans qui consacrent une année de service national avant de servir dans l’armée.

Margalit voulait des start-ups situées le long d’une rue très fréquentée, un peu comme sur le boulevard Rothschild de Tel Aviv, où les entreprises, les citadins et les touristes se côtoient régulièrement.

Erel Margalit, fondateur de Jerusalem Venture Partners. (Autorisation Shahar Azran)

Le site de Jérusalem s’inscrit dans la lignée du réseau de centres d’innovation de Margalit, dont celui de SoHo à New York, ouvert en février 2020, ainsi que son Foodtech Center en Galilée, le Cyber Center à Beer Sheva, et prévoit de s’étendre à une grande ville européenne ainsi qu’à Dubaï ou Abou Dhabi.

« Il y a une différence entre un parc technologique, comme Har Hotzvim et Malcha, et un campus en pleine rue qui a une variété de baux », a déclaré Margalit, faisant référence à deux parcs d’affaires à Jérusalem. « Cela va faire du bien à la zone autour du complexe, parce que sinon cet endroit serait un peu isolé. »

L’un des plus petits complexes est en cours de planification par l’Autorité des Terres israélienne, avec plusieurs bâtiments de 5 à 10 étages, 200 appartements, 250 logements avec assistance et 6 000 mètres-carrés pour les bureaux et les espaces commerciaux, ainsi que 2 500 mètres pour les bâtiments éducatifs, incluant des jardins d’enfants et des synagogues.

Morduch a dit qu’il avait prévu ce genre d’expansion il y a 15 ans, lorsqu’il a conçu l’Ancienne gare, et qu’il voulait relier les habitants de Baka et de la colonie allemande.

« C’est un très bon emplacement, mais nous savions que cela prendrait du temps », indique-t-il.

Les changements dans ce domaine se sont produits par vagues, à commencer par l’ouverture en 2013 du complexe de l’Ancienne Gare dans la gare de l’époque ottomane et de l’Orient Hotel d’Isrotel construit à la périphérie de la colonie allemande, suivis par les plans du tramway qui sera construit à travers le quartier commercial d’Emek Refaim, deux changements qui ont été alternativement bien accueillis et combattus par les résidents locaux.

L’Ancienne gare est rapidement devenue une enclave pour les touristes et les locaux, et en particulier pour les résidents laïques, car Jérusalem est devenue plus religieuse, a décrit Morduch. Plusieurs restaurants ne sont pas casher et sont ouverts le jour du Shabbat, côtoyant ceux qui sont casher et fermés le jour du Shabbat, ce qui crée un espace accueillant pour les différents types d’habitants de Jérusalem, ainsi que pour les touristes.

Avi Morduch, l’entrepreneur qui a développé la Tachana de Tel Aviv et l’Ancienne gare de Jérusalem, et qui travaille actuellement avec le magnat des supermarchés Rami Levy sur l’extension de l’ancien complexe ferroviaire. (Jessica Steinberg/Times of Israel)

Les résidents se sont toujours battus pour que tout nouveau développement s’adapte au caractère des quartiers historiques, et les promoteurs affirment qu’ils s’assurent de travailler dans le respect de ces directives.

Il y a un domaine du projet qui est remis en question : deux vergers à côté de la centrale électrique historique d’Israël sur la route de Bethléem, visibles depuis le chemin de Mesila à côté de l’Ancienne gare, mais non accessibles au public.

Un groupe d’habitants prétend que les vergers seront détruits par les plans de construction. Selon un porte-parole de Margalit Startup City, l’équipe municipale chargée du projet a examiné les vergers, déterminé quels arbres doivent être sauvés et ouvrira la zone au public une fois la construction terminée.

Jusqu’à présent, cependant, aucune autre protestation n’a été formulée contre le projet.

Le quartier a toujours été considéré comme le bon endroit pour un mélange d’usage résidentiel et commercial, car il est situé à proximité du théâtre d’art de la Cinémathèque de Jérusalem, du Khan Theater, de Mishkenot Shaananim, de la Hansen House et d’autres centres culturels voisins.

« Je le vois comme un lieu de culture, avec des restaurants ouverts à tous ceux qui se rendent dans ces lieux », a commenté Morduch.

Alors que le coronavirus a « fermé les robinets » sur les restaurants et la culture, rappelle le promoteur, il réfléchit à ce qui devrait s’ouvrir dans les espaces commerciaux, qui comprendront ce qu’il appelle des « espaces sociaux » où les gens peuvent travailler et se rencontrer.

Actuellement, il transforme le grand espace ouvert de l’Ancienne gare en un café spacieux, où les clients peuvent s’asseoir où ils veulent après avoir acheté de la nourriture et des boissons auprès des commerçants environnants.

Des habitants de Jérusalem à l’Ancienne gare, où se mêlent activités casher et non casher, Shabbat et non-Shabbat, avant le début de l’épidémie de COVID. (Yonatan Sindel/Flash 90)

« Les gens ne veulent plus s’asseoir dans des restaurants bondés », souligne l’homme d’affaires.

La municipalité de Jérusalem essaie de développer la zone depuis 1974, a indiqué Sagi Kedem, directeur général de Margalit Start-up City.

Margalit a d’abord installé les bureaux de JVP dans le bâtiment historique de la Monnaie, en rénovant l’espace et en ajoutant un incubateur technologique et un centre culturel, Hamaabada, qui a ensuite été loué par la chaîne de salles de concerts Zappa et a été rejoint par une série de restaurants différents.

« Il n’y avait rien sur place, c’était un désastre, et c’est grâce à la vision d’Erel que ce lieu a pu changer et devenir un centre à Jérusalem », a déclaré Kedem. « L’objectif a toujours été de créer plus d’emplois dans le domaine du high-tech et de la culture à Jérusalem ».

Vue générale de l’hôtel Orient de la chaîne Isrotel à Jérusalem, le 11 avril 2020, fermé lors d’un confinement partiel, afin de prévenir la propagation de coronavirus. (Olivier Fitoussi/Flash90)

Avec le projet d’extension de la ligne bleue du tramway jusqu’à Emek Refaim, tout proche, et de création d’une gare pour le train à grande vitesse entre Jérusalem et Tel Aviv à l’extrémité supérieure de l’Ancienne gare, toute la zone devrait s’ouvrir, a prédit Kedem. Le parking de l’Ancienne gare passera de 250 places à 500 places, pour accueillir la gare et le téléphérique également prévu.

« Cela aidera les gens à se rendre à Tel Aviv plus facilement », a commenté M. Kedem à propos de la future gare.

Le parking devrait également accueillir les visiteurs se rendant à la station de téléphérique voisine en cours de construction entre la Vieille Ville et Jérusalem Ouest.

Il n’y aura pas de tours d’appartements ou d’hôtels, une bataille déjà livrée entre Isrotel et les résidents locaux, qui ont fait un compromis sur la hauteur relativement basse de l’hôtel de luxe, situé à la pointe de German Colony et adjacent à l’Ancienne gare.

« L’hôtel Orient a fait le gros du travail là-bas et nous construisons désormais des bâtiments de huit étages, six étages et peut-être dix étages un jour », a déclaré Margalit.

Margalit s’est dit moins intéressé par la construction d’hôtels, mais la municipalité a fait pression pour que des hôtels soient construits dans la zone. Son récent voyage à Dubaï, où il a dirigé une délégation de chefs d’entreprise israéliens, l’aide à préciser quel type d’hôtel sera inclus dans le campus, étant donné qu’il y a plusieurs promoteurs – de Dubaï et des États-Unis – qui sont impatients de construire à Jérusalem.

« Ce sera quelque chose de jeune, de branché et de haut de gamme », a affirmé  Margalit. « C’est ce dont nous avons besoin à Jérusalem, où il existe un patrimoine, mais où nous avons besoin de choses vivantes et dynamiques ».