Immobilier : flambée des annulations de transactions. La faute aux promoteurs

Cette hausse témoigne des tensions sur le marché immobilier, avec des promoteurs qui ont favorisé de nouveaux programmes en proposant des solutions de financement très généreuses.

Dans plusieurs cas, les acheteurs n’ont pas eu à verser d’apport au moment de l’achat « sur plan », et les frais d’annulation étaient nuls ou très réduits, explique sur les réseaux sociaux Galit Ben Naim, adjointe principale de l’économiste en chef, suite à la publication du rapport.

Ces dernières années, le marché israélien de l’immobilier s’est ralenti, avec des prix en baisse de près de 2 % sur un an, notamment du fait de la guerre multi-fronts engagée par Israël depuis le pogrom du Hamas du 7 octobre 2023. Des taux d’intérêt élevés, un stock record de logements neufs invendus et des prix toujours élevés ont contribué à freiner les ventes.

Les promoteurs ont réagi en proposant des solutions de financement plus attractives — mais aussi plus risquées — à des acheteurs rendus réticents par l’état d’incertitude globale.

La tendance s’est à ce point accusée que la Banque centrale est intervenue en mars dernier pour restreindre ces offres, de peur d’accroître les risques pour les particuliers comme pour l’ensemble du système bancaire.

Selon le rapport du ministère des Finances, sur la totalité des transactions conclues entre 2023 et 2025, 1 821 ont été annulées en août 2026 – 500 ces sept derniers mois.

Si l’annulation des transactions augmente naturellement au fil du temps, cette accélération récente traduit des facteurs structurels plus profonds, notent les économistes du ministère.

Les transactions conclues en 2024 ont connu un nombre record d’annulations, pour culminer à 738 en août contre 495 en janvier. Cela a fait passer le taux d’annulation relatif des transactions en 2024 de 1,5 % à 2,3 % — soit une hausse de 53 % de la fréquence relative en l’espace de sept mois. Cette période correspond précisément au moment où les promoteurs ont proposé des solutions de financement agressives, et notamment des modes de paiement différés.

À titre de comparaison, le taux d’annulation pour les transactions de 2023 a augmenté de 18 % sur la même période, avec 825 transactions annulées, pour un taux global de 4,3 %.

D’autres défaillances pourraient être signalées à l’avenir.

Pour ce qui est des logements vendus en 2024, seuls 40 % d’entre eux ont été livrés, alors que près d’un quart affichent des délais de livraison allant jusqu’en 2028 voire au-delà, ce qui laisse augurer de nouvelles annulations.

Cette tendance contraste vivement avec les périodes de boom précédentes : s’agissant des transactions conclues en 2021, le taux d’annulation a été de 0,5 % deux ans après la fin de l’année civile.

La flambée des annulations est directement liée aux conditions de paiement risquées proposées par les promoteurs, explique Galit Ben Naim sur sa page Facebook personnelle.

« Deux phrases ont retenu mon attention en parcourant la pile d’annulations », écrit-elle : « Considérant que l’acheteur n’a rien payé pour l’appartement… et considérant que l’acheteur a informé le vendeur qu’il était dans l’impossibilité de finaliser l’achat… »

Selon elle, la moitié des personnes ayant annulé n’ont jamais versé plus de quelques dizaines de milliers de shekels, et un tiers n’a rien déboursé du tout.

« Mis à part qu’il est assez cocasse de parler de ‘finaliser’ l’achat quand rien n’a été payé », dénonce-t-elle, « il n’y a rien de drôle au fait que, des mois durant, et parfois même plus d’un an après l’achat, on ait pu ne rien payer du tout pour un appartement. »

Par ailleurs, là où les pénalités d’annulation s’élèvent habituellement à 10 % du prix du bien (une somme qui atteint généralement plusieurs centaines de milliers de shekels), elles ont dans ce cas été bradées voire totalement annulées. Dans la région Sud, où la tendance aux annulations est la plus marquée, la pénalité moyenne n’était que de 20 000 NIS.

Selon un rapport du Bureau central de la statistique (CBS) publié la semaine dernière, les disparités de prix entre les régions continuent de s’accroître. Le prix moyen d’un bien à Tel Aviv équivaut désormais à environ 2,5 fois celui d’une résidence dans le Nord ou le Sud du pays.

À l’échelle nationale, le prix moyen des transactions a atteint 2,435 millions NIS au deuxième trimestre 2026. À Tel Aviv, le prix moyen s’est élevé à 3,58 millions NIS, contre 1,52 million NIS dans le Nord et 1,66 million NIS dans le Sud. À Jérusalem, le prix moyen s’est établi à 2,91 millions NIS.