L'immobilier baisse enfin, mais les pressions du marché prédisent une future hausse

De nouvelles données sur le secteur du logement confirment enfin ce que les experts disent depuis un certain temps : le marché immobilier israélien en surchauffe a commencé à se refroidir.

Les derniers chiffres du Bureau central des statistiques (CBS) font état d’une baisse des prix des logements entre janvier et février à Tel Aviv (-0,5 %), à Jérusalem (-1,1 %), à Haïfa (-0,5 %) et dans tout le sud du pays (-1,5 %).

Ces prix réduits s’inscrivent dans un contexte de ralentissement important des transactions immobilières, selon le dernier rapport du ministère des Finances sur le secteur immobilier, publié cette semaine. Selon ce rapport, 6 311 appartements ont été vendus en février 2023, soit une baisse de 41 % par rapport à février 2022. L’analyse préliminaire portant sur la première partie du mois de mars suggère que les niveaux d’activité réduits se sont poursuivis. Il y a également eu une baisse de la demande de nouvelles unités résidentielles et Tel Aviv a fortement chuté en tant que premier emplacement, selon un rapport distinct du CBS sur les transactions pour les nouvelles habitations, publié jeudi.

Le ministre des Finances, Bezalel Smotrich, s’est empressé de déclarer que ces chiffres témoignaient de l’engagement du gouvernement à lutter contre l’inflation au nom des ménages israéliens. Il a promis que « la lutte contre le coût de la vie grâce à une économie libre et compétitive » pouvait être gagnée dans les mois et les années à venir.

Mais en réalité, les prix des logements se sont simplement stabilisés au cours des derniers mois, après avoir augmenté de 12 % depuis février dernier, soit plus de deux fois le niveau de l’inflation générale et trois fois l’augmentation moyenne des salaires depuis l’année dernière.

Les hausses de taux d’intérêt décidées par la Banque d’Israël au cours des 12 derniers mois visaient à maîtriser l’inflation en augmentant les coûts d’emprunt. Jusqu’à présent, parallèlement à la chute des prix et à la diminution de l’activité immobilière, les emprunts hypothécaires ont atteint leur niveau le plus bas en quatre ans en février 2023. Les propriétaires ont emprunté environ 5,7 milliards de shekels pour le mois, soit une baisse de près de 50 % par rapport à février 2022.

Le résultat de la hausse des taux d’intérêt (jusqu’à 4,5 %), combinée à des baisses limitées du coût des logements, a entraîné une réduction spectaculaire de l’accessibilité des logements.

Selon une analyse du courtier hypothécaire Norman Shapiro, pour les emprunteurs typiques ayant un prêt hypothécaire de 1,5 million de shekels (la propriété moyenne en dehors de Tel Aviv coûte environ 2 millions de shekels), les coûts mensuels ont augmenté de 27 % pour atteindre 8 052 shekels par mois, contre 6 324 shekels l’année dernière. Shapiro dit que « alors qu’à la fin de 2021, un acheteur de maison avec un budget hypothécaire mensuel de 6 324 shekels pouvait s’offrir une maison d’une valeur maximale de 2 000 000 shekels, en mars 2023, ce même acheteur ne pouvait s’offrir qu’une maison d’une valeur maximale de 1 570 000 shekels – une baisse du pouvoir d’achat de 430 000 shekels. »

L’augmentation des coûts d’emprunt a également un impact sur les entrepreneurs du secteur du logement, qui financent généralement les développements par le biais de prêts. Le ministère des Finances signale des baisses de prix plus importantes pour les appartements neufs que pour les appartements d’occasion, les entrepreneurs cherchant à vendre leurs projets à un prix réduit pour maintenir leur flux de revenus. Mais le volume des ventes de logements neufs est en chute libre – en baisse de 34 % en termes réels depuis l’année dernière, et à son niveau le plus bas depuis mai 2020, lorsque l’épidémie de pandémie COVID-19 a assombri le marché.

Smotrich et le ministre du Logement Yitzhak Goldknopf ont tous deux déclaré qu’il était de la plus haute importance d’augmenter le nombre de nouveaux logements construits chaque année. Malgré diverses initiatives locales et nationales visant à augmenter le nombre de mises en chantier, il faut beaucoup de temps pour que les projets de construction passent par le système. Et il faut beaucoup de temps pour augmenter le nombre de mises en chantier, sans parler de la transformation de ces mises en chantier en logements habitables. L’année dernière, 80 511 permis de construire ont été approuvés en Israël, selon les chiffres nationaux documentés sur Trading Economics. Ce chiffre ne correspond pas à la croissance de la population israélienne.

Un chantier de construction en Israël, en mai 2022. (Crédit : Roman Mykhalchuk via iStock by Getty Images)

L’Association des constructeurs israéliens (ACB) a déclaré au Times of Israel qu’une intervention du gouvernement s’imposait. Shay Pauzner, directeur général adjoint de l’ACB, a déclaré que « les mises en chantier enregistrées à environ 70 000 entre octobre 2021 et septembre 2022, pourraient tomber à environ 50 000 pour la prochaine période. »

« Lorsque l’inflation ralentira et que les acheteurs reviendront sur le marché, une forte demande accompagnée d’une énorme pénurie d’appartements fera à nouveau grimper les prix. Le gouvernement doit créer des incitations pour que les entrepreneurs continuent à construire », a-t-il ajouté.

Ori Koskas, conseiller en investissement, a déclaré qu’avec des taux d’emprunt élevés et des rendements locatifs faibles (malgré les augmentations de loyer), « un tuyau de pression commence à se former ici qui finira par éclater ».

« Les jeunes couples, les investisseurs et même les nouveaux immigrants attendent de voir ce qui va se passer. Selon lui, si les hausses de taux d’intérêt ralentissent le marché, « dès qu’ils se rendront compte que les taux d’intérêt baissent ou que c’est comme ça, les acheteurs potentiels n’attendront pas et commenceront à acheter, ce qui entraînera une augmentation extrême des prix des appartements ».

Parallèlement, les propriétaires attendent, dans la mesure du possible, de pouvoir vendre leur logement, afin de surmonter ce qu’ils pensent être une baisse temporaire et d’atteindre des prix élevés. Les acheteurs potentiels, y compris les investisseurs immobiliers, attendent également de voir si des baisses de valeur plus significatives leur permettront d’acheter plus grand.

Les licenciements intervenus cette année dans le secteur technologique et l’augmentation générale des coûts des biens de consommation ont affecté le pouvoir d’achat de nombreux ménages et la confiance de beaucoup d’autres.

Mais l’explication la plus simple de la baisse des ventes de logements serait que les prix ont tout simplement augmenté à des niveaux bien supérieurs à ce que l’individu moyen peut raisonnablement risquer.

Il faudrait que les prix de l’immobilier baissent encore beaucoup plus pour que le ménage israélien moyen observe une amélioration significative de son niveau de vie. Une réduction aussi spectaculaire entraînerait une série de problèmes difficiles pour l’économie. L’inflation s’étant généralement stabilisée, les nouvelles hausses de taux d’intérêt devraient être limitées.

Le scénario le plus probable pour l’avenir est que, pour un temps au moins, les hausses de prix record pourraient cesser, mais l’équilibre de l’offre et de la demande garantira que l’immobilier reste le produit le plus rentable à l’investissement d’Israël.