La politique du logement en Israël n’est pas adaptée à l’évolution de la demande – étude

Selon l’étude, les prix des appartements en Israël ont augmenté d’environ 130 % entre 2000 et 2022, tandis que le revenu net des ménages n’a augmenté que de 45 % au cours de cette période. La hausse des loyers moyens a été plus en phase avec les augmentations salariales, s’élevant à 40 % sur la même période.

Rédigée par la chercheuse Yael Mishly, l’étude révèle que les prix de l’immobilier sont tirés à la hausse par une pénurie persistante de logements. La crise est aggravée par une construction qui ne parvient pas à suivre l’évolution démographique, le nombre de ménages ayant dépassé la croissance de la population. Cette situation met en évidence une demande non satisfaite de logements plus petits.

Qualifiant cette situation de « grave défaillance structurelle », l’étude préconise des changements politiques majeurs pour redresser un marché immobilier longtemps en proie à une offre insuffisante, un problème principalement dû à un système de planification centralisé et fragmenté, ainsi qu’à des exigences d’octroi de permis contraignantes entraînant des retards administratifs de plusieurs années.

Le ministère du Logement n’a pas répondu à une demande de commentaires.

Avec la flambée des prix de l’immobilier, l’accès à la propriété est devenu inaccessible pour beaucoup, qui continuent donc de louer un logement jusqu’à l’âge mûr, alors que par le passé, la location était principalement considérée comme une solution temporaire pour les jeunes. En 2001, seuls 10 % des ménages de cinq personnes vivaient en location ; cette proportion était passée à 20 % en 2022, une tendance observée dans presque toutes les tailles de ménages et toutes les tranches d’âge.

Même si les loyers ont augmenté moins fortement que les prix de l’immobilier, le paiement d’un loyer reste une charge financière importante pour de nombreuses familles. Selon l’étude, environ 54 % des ménages appartenant au quintile de revenus le plus bas en Israël consacrent désormais plus de 40 % de leur revenu disponible au paiement du loyer, ce qui constitue l’un des taux les plus élevés parmi les pays de l’OCDE.

L’étude a identifié ce qu’elle qualifie de problèmes structurels liés au rythme et au type de nouvelles constructions, qui sont à l’origine de difficultés sur l’ensemble du marché du logement, notamment le fait de ne pas tenir compte de l’augmentation du nombre de petits ménages.

Depuis le début des années 1970, le nombre de ménages israéliens a augmenté de 350 %, dépassant la croissance démographique globale de 290 %, principalement en raison de la réduction de la taille des ménages, de l’allongement de la durée de vie des retraités qui restent autonomes et de l’augmentation du nombre d’adultes célibataires, selon l’étude.

« Cela signifie que le nombre d’appartements nécessaires a augmenté plus rapidement que la population », note l’étude.

Cependant, les chiffres de la construction ont suivi de plus près la croissance démographique que celle du nombre de ménages : entre 1990 et 2023, le nombre de ménages a augmenté de plus de 1,7 million, tandis que la construction n’a porté que sur 1,6 million d’appartements. Cela a créé un déficit d’environ 121 283 logements sur le marché. Si l’on tient compte des appartements achevés, ce déficit s’élargit à 272 141 unités.

Selon les estimations du Conseil économique national, Israël aura besoin d’environ 65 000 nouveaux logements par an entre 2026 et 2030, puis d’environ 73 600 logements par an entre 2040 et 2045. Cependant, depuis 2020, le nombre moyen annuel de mises en chantier s’élève à environ 63 500 logements, soit moins que la demande prévue.

L’année 2025 a connu une augmentation temporaire du nombre de mises en chantier, avec 74 300 unités, mais ce chiffre n’est pas représentatif des tendances à long-terme, indique l’étude, sans préciser la raison.

Bien que les ménages soient de plus en plus petits, les promoteurs immobiliers qui construisent de nouveaux logements ont tendance à se concentrer sur des logements plus grands, qui se vendent à des prix plus élevés et offrent de meilleures marges.

Entre 2001 et 2022, la part des ménages d’une ou deux personnes a augmenté d’environ 5 % pour atteindre plus de 45 % de l’ensemble des ménages. Toutefois, la part des studios et des logements d’une ou deux chambres à coucher n’a commencé à augmenter que ces dernières années et ne représente encore qu’environ un cinquième des mises en chantier.

« L’offre de logements ne correspond toujours pas à la structure des ménages en Israël », indique l’étude.

Ayal Kimhi, vice-président de l’Institut Shoresh, a averti que la trajectoire actuelle n’était pas tenable sans un changement fondamental de la stratégie gouvernementale.

« La crise du logement en Israël n’est pas seulement une crise de la construction. C’est une crise politique », a-t-il déclaré.

« Le gouvernement planifie la construction résidentielle, mais pas les appartements dont les gens ont besoin, pas au rythme requis, et pas dans le cadre d’une politique globale pour le marché locatif et le logement à long-terme. »

Sans changement de la part des autorités chargées de l’urbanisme, a averti Kimhi, la crise deviendra un « problème structurel permanent » pour l’économie israélienne.