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Analyse

Le nouveau programme de logement dévoilé par le gouvernement n’innove pas vraiment

La construction d'un plus grand nombre d'habitations reste l'arme favorite contre les prix en hausse, mais il est difficile de dire si le gouvernement pourra tenir sa promesse

Photo d'illustration : Des chantiers de construction à Holon. (Crédit :100 via iStock by Getty Images)
Photo d'illustration : Des chantiers de construction à Holon. (Crédit :100 via iStock by Getty Images)

Le gouvernement a annoncé un nouveau programme pour le marché du logement dimanche, mais, après des mois passés à promettre de nouvelles initiatives majeures, son ensemble de mesures semble continuer dans la même direction que les efforts qui ont pu être livrés précédemment.

L’annonce conjointe qui a été faite par les ministères des Finances, de l’Intérieur et de la Construction avait promis 70 000 nouvelles mises en chantier pour chacune des quatre années à venir. Un chiffre qui est le même que celui qui avait été annoncé dans les plans de l’automne dernier – et qui n’est pas parvenu à entraver les prix croissants de l’immobilier. Des chiffres récents montrent que les prix du logement ont augmenté de 16 % l’année dernière – c’est le chiffre le plus élevé depuis une décennie – avec des augmentations encore plus nettes dans certaines parties du centre du pays.

L’année dernière, 63 000 logements – un record – étaient sortis du sol mais l’Association des constructeurs israéliens a suggéré qu’il faudrait environ 100 000 mises en chantier par an pour répondre à la hausse des demandes.

Cette année, a fait savoir le gouvernement, ce sont à peu près 30 000 habitations qui seront mises à disposition des habitants du pays à travers le programme « Prix cible ».

Pour être à la hauteur des chiffres qui ont été promis, les ministères impliqués ont fait savoir qu’ils émettraient une approbation de planification en faveur de 125 000 logements chaque année, ainsi que 75 000 appels d’offres pour des unités résidentielles construites sur des terrains appartenant à l’État. Ils ont fait savoir que des appels d’offres avaient été conclus avec succès concernant la construction de 45 000 logements.

Mais afin de pouvoir procéder à 70 000 mises en chantier, il faudrait assurément un traitement plus rapide et une bureaucratie plus légère autour du processus d’approbation des constructions. Au début de l’année, des plans visant à rationnaliser la prise de décision pour les biens immobiliers commerciaux ont été annoncés. Certaines indications peuvent laisser penser que des décisions plus rapides peuvent être prises concernant les projets résidentiels – mais de nombreux retards peuvent survenir au niveau local. Reconnaissant le blocage potentiel de tels projets, les ministres promettent dorénavant d’aider à renforcer les départements municipaux chargés de l’ingénierie pour accélérer la prise de décision concernant les chantiers au niveau local.

Le gouvernement a aussi annoncé qu’il soutiendrait le développement de deux usines de construction modulaire pour livrer à un rythme plus rapide des constructions de type préfabriqués vers lesquelles se tournent certaines populations, qui augmentent rapidement. Il subventionnera aussi les coûts des transports internationaux pour ce type de logement à implantation rapide. Le marché de la construction modulaire est en plein essor et des entreprises dirigées par des Israéliens, comme Veev, dont les activités de Recherche & Développement se font à Tel Aviv mais qui construisent aux États-Unis, sont des innovateurs leaders dans cet espace.

Les annonces portant sur le programme « Prix Cible », qui propose des appartements à moindre prix, ont été saluées par le ministre Zeev Elkin, la semaine dernière. Aujourd’hui, les ministères concernés ont confirmé que les gagnants de cette loterie du logement (qui a eu énormément de succès) pourront s’attendre à un rabais plus élevé qui pourrait aller jusqu’à 500 000 shekels sur le prix de leur habitation, avec encore 40 000 shekels de remise supplémentaire pour ceux qui investiront en dehors des villes du centre du pays.

Il y aura aussi une tentative d’augmenter le nombre de logements abordables mis à disposition dans le centre du pays, en en ajoutant 10 000 de plus. Cette augmentation est assortie de la promesse qu’environ 80 % de ces habitations supplémentaires seront alloués aux personnes éligibles au logement subventionné, sous une forme ou une autre. Le gouvernement a aussi indiqué qu’il avait l’intention d’encourager les complexes de logements protégés à grande échelle.

Dans le futur, les loteries de logement mises en place dans un secteur accorderont la priorité à celles et à ceux qui pourront bénéficier du statut de « locaux ». Le temps nécessaire d’implantation dans un secteur pour obtenir ce statut variera : il sera de 18 mois dans les zones rurales et dans les endroits moins demandés il sera de trois ans dans les régions les plus populaires du pays.

Certaines dispositions sont d’ores et déjà en place pour accorder la préférence, dans les loteries, aux locaux, mais aujourd’hui, la proportion d’habitations allouées à ces résidents augmentera en atteignant au moins 35 % partout dans le pays, et passera même 40 % pour les projets ou dans les secteurs auxquels le gouvernement a choisi d’accorder la priorité.

Le gouvernement prévoit également de faire davantage pour gérer le prix final des logements achetés dans le cadre du programme « Prix cible ». L’approche qu’il propose est de garantir que l’Indice de la Construction, en hausse constante, s’applique strictement aux coûts de la construction, excluant la composante représentée par le prix du terrain et les marges de bénéfice des entrepreneurs qui contribuent également au prix global d’un appartement, et il veut aussi enlever aux promoteurs la possibilité de transmettre leurs frais juridiques aux acheteurs.

Tenir cette promesse nécessite de changer la Loi sur les ventes de 1973. L’amendement a d’ores et déjà été approuvé par l’Autorité des terres israéliennes et il s’appliquera dans les contrats réalisés dans le cadre de la loterie. Mais pour pouvoir l’appliquer plus largement, il devra être présenté devant la Commission des Finances de la Knesset avant d’être adopté en deuxième et en troisième lecture, en séance plénière du Parlement.

Pour leur part, les accords qui ont été conclus au mois de janvier avec les autorités régionales, chercheront à encourager ces dernières à renforcer les constructions de logement (2500 permis par an et pour les quatre prochaines années). Les municipalités recevront aussi des subventions qui aideront à payer les bâtiments publics et les autres infrastructures, dans le but de soutenir la croissance.

Toutes ces annonces se concentrent principalement sur le marché privé des habitations. La seule référence faite aux 30 % approximativement d’Israéliens locataires de leur maison est une promesse faite lors de l’annonce de cette semaine. L’existence d’un plan qui amendera les régulations de manière à ce que les autorités locales soient incitées à utiliser les zones urbaines et industrielles pour créer davantage de logements à mettre en location. Alors que les locations ont officiellement augmenté d’environ 10% dans les deux premiers mois de 2022 et, pour la petite histoire, d’un pourcentage bien plus important dans certains secteurs – comme à Tel Aviv – cette proportion significative du marché du logement continue à souffrir.

Le ministre des Finances, Avigdor Liberman, a affirmé que « le plan qui a été présenté aujourd’hui est approfondi et il s’attaque aux failles du marché du logement ».

Le ministre de la Construction et du Logement, Zeev Elkin, a fait part clairement de son objectif : « nous avons promis de ne rien négliger afin de trouver des solutions pour les jeunes couples et d’accorder la priorité aux acquéreurs d’appartement face aux entreprises, et nous le faisons ».

Mais, reconnaissant les limites du plan, il a promis d’adopter d’autres mesures rapidement pour « stabiliser le marché de l’immobilier en Israël ».

La ministre de l’Intérieur, Ayelet Shaked, a pour sa part indiqué que « nous continuons à livrer tous les efforts possibles pour lutter contre la crise du logement… C’est ma tâche principale et malgré l’instabilité politique, nous ne lâchons rien ».

Ceux qui étudient le marché du logement et qui dénoncent ses inégalités estiment que plus que dans n’importe quel autre domaine, le sujet nécessite un gouvernement stable et une attention permanente – ce qui manque cruellement en Israël.

Gil Gan Mor, à la tête de l’Unité des droits civils et sociaux au sein de l’Association des droits civils en Israël, affirme que « dans le logement, il faut une bonne politique mise en œuvre en continu et les perturbations politiques empêchent cela. Avec une crise de coalition qui suit une autre crise de coalition, il est impossible de se concentrer sur la nécessité d’offrir au pays ce dont il a besoin, et le pays n’est de toute façon pas en capacité de le faire dans ce contexte ».

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