Nette hausse de l’intérêt pour l’immobilier en Israël depuis le cessez-le-feu à Gaza

Peu après l’annonce par Israël du cessez-le-feu avec le groupe terroriste palestinien du Hamas à la mi-octobre, les agents immobiliers locaux ont constaté une nette hausse des demandes venues de l’étranger.

« Nos téléphones ont commencé à sonner environ une semaine après l’entrée en vigueur du cessez-le-feu », raconte Ben Levene, PDG de l’agence immobilière CapitIL à Jérusalem. « La demande est restée forte à Jérusalem tout au long de la guerre, mais nous avons observé une hausse massive après le cessez-le-feu. »

Une tendance similaire se manifeste à Tel-Aviv, selon Shai Alayof, cofondateur de l’agence Alayof Group.

« Les gens étaient peu enclins à acheter ces dernières années, mais l’intérêt s’est ravivé ces dernières semaines, avec beaucoup de mouvement en provenance des États-Unis et de la France », a-t-il déclaré.

Alors qu’Israël semble déterminé à respecter le cessez-le-feu, mettant ainsi fin à deux ans de guerre à Gaza, la demande des acheteurs étrangers repart à la hausse et les analystes se montrent optimistes quant à la poursuite de l’augmentation des prix à long terme.

Le marché immobilier s’est toutefois quelque peu refroidi sous l’effet combiné de la flambée des prix et des taux d’intérêt élevés. Cela pourrait évoluer, car la tendance à la hausse des prix qui dure depuis des dizaines d’années semble s’inverser : les prix de l’immobilier ont commencé à reculer progressivement depuis le début de l’année 2025.

Depuis longtemps, les Juifs de la diaspora envisagent d’acheter un bien en Israël, pour des motifs variés allant du sionisme au souhait de se rapprocher de leur famille. Mais pour un nombre croissant d’acheteurs, la montée de l’antisémitisme dans leur pays d’origine pèse désormais fortement, observent Levene et Alayof.

L’élection récente de Zohran Mamdani à la mairie de New York a également accéléré cette dynamique. Le passé d’activiste anti-Israël de Mamdani et ses récentes déclarations ambiguës sur l’antisémitisme ont suscité des inquiétudes concernant la sécurité des Juifs dans une ville qui abrite la plus grande population juive au monde.

« Je ne dirais pas que les gens se précipitent pour quitter New York, mais beaucoup de clients disent qu’ils y réfléchissent », indique Levene. « On entend les mêmes hésitations dans toute la région des trois États. »

Il ajoute néanmoins qu’il reste un pas important entre cet intérêt accru de clients potentiels et de véritables ventes.

D’autres y voient avant tout un investissement dans un marché qu’ils estiment promis à de solides performances dans l’après-guerre, selon Elchanan Leyzerovich, directeur de la société israélienne ELG Investment House.

« Lors des discussions que nous avons eues avec des personnes intéressées par l’achat de terrains, un sentiment récurrent est qu’Israël entre dans une période de renforcement régional. Beaucoup y voient l’occasion d’y ancrer leur avenir ou, du moins, de commencer à le planifier », explique-t-il.

La faiblesse du dollar freine toutefois « légèrement » la demande, souligne Levene. Le billet vert est tombé la semaine dernière à son plus bas niveau depuis avril 2022, à 3,25 shekels, ce qui renchérit les achats en shekels pour les acquéreurs étrangers.

« Je dirais que le taux du dollar incite tout le monde à davantage de prudence et à attendre un peu », poursuit Levene. « Il est difficile de dire exactement dans quelle mesure cela influe sur la décision des gens, mais cela complique certainement la démarche. »

Ralentissement de la demande intérieure

Dans le même temps, la demande des acheteurs israéliens s’est ralentie. Bien que les données officielles du gouvernement ne soient pas encore disponibles pour octobre et novembre, les indicateurs du marché montrent une baisse des prix due à la combinaison de prix élevés, de taux d’intérêt élevés et d’un nombre record de logements neufs invendus.

Les prix ont baissé de plus de 2 % au cours des six derniers mois et n’ont augmenté que de 0,5 % sur les douze derniers mois, selon le Bureau central des statistiques (CBS).

Selon plusieurs agents immobiliers, les prix auraient en réalité reculé de 15 à 20 % dans certains quartiers, même si cela ne se reflète pas encore dans les données officielles. De nombreux promoteurs proposent des remises importantes sur les nouveaux projets afin d’écouler plus rapidement leurs stocks, expliquent-ils.

La frénésie de construction observée dans tout le pays a créé une surabondance de logements neufs à prix élevé, poussant de nombreux promoteurs à revoir leurs tarifs. Selon le CBS, 83 000 appartements neufs sont actuellement en vente, un chiffre record, et d’autres sont en cours de construction. Selon les données de la Banque d’Israël, 183 000 bâtiments étaient en construction dans tout le pays à la fin de 2024.

En parallèle, le coût des emprunts a bondi depuis la mi-2022, époque où le taux directeur se situait à un niveau historiquement bas de 0,1 %. Il s’établit désormais à 4,25 %, après que la Banque d’Israël a réduit le coût de l’emprunt cette semaine pour la première fois en près de deux ans.

« Le taux d’intérêt relativement élevé est, à mon avis, le facteur qui pèse le plus sur le ralentissement des ventes immobilières, mais à mesure que les taux baisseront, nous devrions assister à une augmentation des ventes et, par conséquent, des prix », estime Leyzerovich.

Ces divers facteurs ont éloigné les acheteurs du marché immobilier, et les volumes de ventes ont reculé d’une année sur l’autre pendant toute l’année 2025.

« La plupart des Israéliens à Tel-Aviv préfèrent louer ces jours-ci », constate Alayof, même si les données du CBS montrent que les prix y ont baissé de près de 2 % sur un an. « C’est tout simplement trop cher. »

Si les prix ont baissé dans la plupart des régions du pays, ce n’est pas le cas dans les quartiers très prisés comme Rechavia et la Colonie allemande à Jérusalem, ou sur les propriétés en bord de mer à Tel-Aviv, notent les agents immobiliers.

« L’offre de logements est plus importante qu’elle ne l’a été depuis longtemps, mais elle reste insuffisante dans certaines zones spécifiques », confirme Levene.

Une hausse des prix à venir

Pour l’avenir, beaucoup pensent que les prix continueront d’augmenter, même si le gouvernement tente de stimuler l’offre.

Le mois dernier, l’exécutif a approuvé un nouveau plan national pour le logement visant à accélérer la construction, renforcer le rôle des autorités locales et accroître l’offre de logements abordables dans tout le pays. L’objectif est de freiner la hausse des prix et de garantir l’accès au logement pour l’ensemble des citoyens.

Cependant, les réformes engagées par les gouvernements précédents ont eu peu d’effet sur la hausse des prix, et certains estiment que des problèmes structurels garantiront une pénurie persistante.

« Les terrains constructibles en Israël sont limités et ne sont pas zonés pour un développement à un rythme correspondant à la croissance démographique », explique Leyzerovich. « Cette contrainte structurelle à long terme maintient les prix de l’immobilier à un niveau élevé. Il faut aussi comprendre qu’Israël est un très petit pays qui ne peut pas réellement étendre son territoire, ce qui impose de construire en hauteur. Plus la densité augmente sur les terrains disponibles, plus leur valeur s’accroît. »

Selon lui, la construction intensive entraînera probablement une correction du marché dans les années à venir, mais la tendance à long terme reste orientée à la hausse.

« Israël affiche le taux de croissance démographique le plus élevé des pays de l’OCDE », observe-t-il. « Si l’on ajoute à cela une immigration positive et une pénurie de terrains, on voit très clairement vers où se dirigent la demande et les prix. »