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Tour d’horizon des transactions et locations immobilières en Israël

Le Times of Israël vous ouvre les coulisses de quelques transactions du marché immobilier israélien, à l'achat comme à la location

Sharon Wrobel est journaliste spécialisée dans l'immobilier pour le Times of Israel.

Une vue aérienne de Netanya, en 2022. (Crédit : Wirestock via iStock by Getty Images)
Une vue aérienne de Netanya, en 2022. (Crédit : Wirestock via iStock by Getty Images)

Le marché immobilier israélien s’éloigne discrètement des hausses fulgurantes observées ces deux dernières années et réduit considérablement le nombre de propriétés qui changent de mains.

Les propriétaires semblent préférer attendre l’accalmie, plutôt que de vendre à un prix inférieur à celui qu’ils avaient prévu. Mais l’augmentation du coût du financement immobilier suite aux hausses successives des taux de la Banque centrale d’Israël signifie que certains propriétaires privés et promoteurs immobiliers ont besoin d’encaisser, une situation qui peut permettre de dénicher de bonnes affaires.

Ce mois-ci, le Times of Israel se penche sur certains des plus grands marchés immobiliers d’Israël afin de découvrir ce qui est à vendre aujourd’hui en haut et en bas de l’échelle immobilière. Nous utilisons la base de données de l’Autorité fiscale israélienne, qui enregistre les prix réels payés pour les propriétés, et nous nous concentrons sur les ventes du mois dernier pour vous donner l’aperçu le plus récent de ce qui se passe sur le marché.

Il ne s’agit pas d’une étude scientifique à proprement dit, mais les informations que nous avons recueillies suggèrent que si les logements les moins chers ne sont pas devenus moins chers, les prix demandés pour les logements les plus chers qui changent de propriétaires ont baissé.

À Tel Aviv, les données les plus récentes indiquent une légère baisse des prix de l’immobilier, et seulement 55 paiements d’impôt foncier ont été enregistrés au cours du mois dernier, dont beaucoup ne sont que des tashloumim – ou échéances. Au cours de la même période l’année dernière, plus de 450 maisons avaient changé de propriétaire dans la ville côtière.

1. Fin juin, un appartement de deux pièces (une chambre à coucher) situé rue Maapilei Salvador, dans la partie sud de Jaffa, a été vendu pour 2 040 000 shekels. L’appartement est neuf – il a été achevé cette année – et mesure 57 mètres carrés, au 3e d’un immeuble de 7 étages.

2. La même semaine, une famille a payé 5 555 555 shekels d’avance pour un appartement de trois pièces (deux chambres à coucher) mesurant 71 mètres carrés dans une nouvelle tour qui sera construite dans le nord de Tel Aviv rue Shaï Agnon. L’appartement, situé au 14e étage sur 40, ne devrait être livré qu’en 2029.

3. À Ashdod, sur 45 transactions enregistrées au cours du mois dernier, l’appartement le moins cher à la vente se situait rue Ha-Etrog, dans la périphérie. Le trois pièces (deux chambres à coucher) de 68 mètres carrés s’est vendu à 1 550 000 shekels. La propriété a été construite en 1994 et est située au 7e d’un immeuble de 8 étages.

4. L’appartement le plus cher à Ashdod a coûté 2 699 999 shekels – un prix relativement raisonnable pour une maison dans une ville côtière et populaire du centre du pays. L’appartement situé rue Balfour, à côté du centre commercial Lev Ashdod, mesure 126 mètres carrés, divisée en cinq pièces (quatre chambres à coucher), au 15e d’un immeuble de 16 étages, dans un bâtiment moderne achevé en 2015.

5. Toujours dans le centre du pays, à Netanya, où 50 transactions immobilières ont été enregistrées au cours des quatre dernières semaines (contre plus de 250 au cours de la même période l’année dernière), la propriété la plus chère (avec une marge considérable) était un appartement construit en 2013 rue Matityahu Dankner, à quelques minutes de la plage centrale de Sironit. Ce cinq pièces (quatre chambres à coucher), situé au 14e d’un immeuble de 15 étages d’une superficie de 175 mètres carrés, s’est vendu à 9 144 000 shekels .

6. Loin de la mer et dans la partie sud de Netanya, un appartement de deux pièces rue Yirmiyahu s’est vendu pour 1 240 000 shekels. L’appartement mesure 34 mètres carrés et se trouve au 1er d’un immeuble de 2 étages datant de 1960.

7. À Jérusalem, où les prix ont fortement augmenté ces dernières années, 46 ventes ont été enregistrées entre fin juin et fin juillet contre plus de 500 à la même période en 2022). Rue Kosovski, dans le quartier de Kiryat Moshe, à côté de la place David Abulafya, un appartement de six pièces (cinq chambres à coucher) au cinquième des dix étages, avec une place de parking, s’est vendu la semaine dernière pour 4 846 000 shekels. Construit en 2005, il mesure 131 mètres carrés .

8. La propriété la moins chère à s’être vendue dans la région de Jérusalem au cours du mois dernier a coûté 1 050 000 shekels, ce qui est nettement inférieur à la moyenne pour tout type de biens dans la capitale. L’appartement est un studio de 33 mètres carrés, construit en 1970, au 4e d’un immeuble de huit étages rue Afarsemon, au sud-est de Jérusalem, près de Ramat Rachel, mais en dehors des limites officielles de la ville.

9. Les prix à Haïfa ont connu une inflation moins importante que dans beaucoup d’autres villes d’Israël, et restent donc plus abordables. Ce caractère abordable est probablement la raison pour laquelle, contrairement aux autres grandes villes, plus de 100 transactions y ont été enregistrées au cours du mois dernier. Le bien le plus cher enregistré est un appartement de six pièces (cinq chambres à coucher) de 144 mètres carrés rue HaTor, qui a été vendu pour 4 263 000 shekels. L’appartement se trouve dans un nouvel immeuble, dont l’achèvement est prévu en 2024, au 6e étage sur 10, dans le centre-ville.

10. Toujours à Haïfa, la propriété la moins chère à s’être vendue Route Allenby depuis la fin juin n’a coûté que 800 000 shekels. L’appartement mesure 58 mètres carrés, divisée en quatre pièces, et se trouve dans un immeuble datant de 1930.

11. À Afula, les prix ont fortement augmenté, mais en partant d’une base peu élevée. Les niveaux d’activité au cours des quatre dernières semaines étaient similaires à ceux de villes beaucoup plus grandes et plus convoitées. À une exception près, toutes les prix transactions enregistrées concernaient des maisons dont le coût était inférieur à la moyenne nationale (environ 2 millions de shekels). Cette exception était un appartement de six pièces (cinq chambres à coucher) au premier étage d’un immeuble construit en 2013 situé dans une rue sans nom de la ville. L’appartement mesure 200 mètres carrés et s’est vendu pour 3 730 000 shekels.

12. Toujours à Afula, 430 000 shekels ont suffi pour acheter un appartement de deux pièces (une chambre à coucher) au cinquième étage, construit en 1990 et offrant 36 mètres carrés d’espace. L’appartement se trouve rue Yitshak Ben Zvi, dans le quartier de Neve Yosef, à la périphérie de la ville.

13. Dans le nord du pays, dans la ville de Tibériade, traditionnellement moins chère, 26 propriétés ont été vendues entre la fin juin et la fin juillet. Les prix varient d’un appartement de deux pièces de 42 mètres carrés construit en 1997 rue Bialik pour 600 000 shekels à une villa flambant neuve dans une rue qui n’a pas encore été nommée, mesurant 144 mètres carrés en intérieur et une cour de 78 mètres carrés. Le bien de six pièces (cinq chambres) a été vendu pour 2 600 000 shekels.

À la location

Alors que les prix d’achat des logements se sont stabilisés, les biens à la location ont continué à fortement augmenter, d’environ le double du taux d’inflation pour les nouveaux baux, avec une moyenne de près de 10 % selon les dernières données publiées. Tout ce qui peut être considéré comme une bonne affaire a tendance à trouver de nouveaux locataires sans publicité ou à être repris par les locataires existants.

Cela signifie que les biens proposés à la location ne sont probablement que les moins attrayants ou les plus chers, et que les logements situés dans les endroits les plus populaires sont très vite pris d’assaut.

La sélection suivante de biens disponibles à la location est tirée du principal site de logement en ligne d’Israël, Yad2. Nous nous sommes concentrés sur les appartements de trois pièces – deux chambres à coucher – qui conviendraient à deux colocataires ou à une petite famille.

Rue Modigliani, dans le centre-ville de Tel Aviv, un appartement de trois pièces au premier étage, mesurant 70 mètres carrés, est disponible à la location pour 8 000 shekels par mois. L’appartement n’est pas meublé et ne dispose pas de parking. Il ne semble pas avoir été récemment rénové.

Rue Al-Harizi, dans le quartier de Rehavia à Jérusalem, un appartement de trois pièces mesurant 65 mètres carrés est proposé à la location pour 7 150 shekels par mois. L’appartement n’est pas meublé, ne comprend pas de parking et les chambres sont décrites comme « petites ».

À Haïfa, rue Aba Hillel Silver, près du centre commercial Grand Canyon, un appartement de trois pièces et demie est disponible pour 3 670 shekels par mois. L’appartement de deux étages mesure 80 mètres carrés et offre une vue sur la ville. Il semble avoir été récemment rénové, mais n’est pas meublé.

À Ashdod, boulevard HaPalmach, dans le quartier de Rova 3, un appartement de trois pièces, mesurant 78 mètres carrés et situé au quatrième étage, est disponible pour 4 200 shekels. La propriété récemment rénovée et équipée d’unités de climatisation dans chaque pièce, et n’est pas meublée.

À Netanya, dans le centre-ville, rue Eliezer Ben Yehuda, un appartement de trois pièces est disponible à la location pour 4 730 shekels. L’appartement mesure 100 mètres carrés, dispose de deux balcons et se trouve au dernier étage d’un ancien immeuble de trois étages. L’appartement n’a pas été récemment rénové et n’est pas meublé. Il n’y a pas non de place de parking.

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