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Tour d’horizon des transactions et locations immobilières en Israël

Le Times of Israël vous ouvre les coulisses de quelques-unes de l'actualité du marché immobilier israélien, à l'achat comme à la location

Sharon Wrobel est journaliste spécialisée dans l'immobilier pour le Times of Israel.

Illustration : Immeubles résidentiels de grande hauteur à Ashkelon, en Israël, en mai 2022. (rglinsky via iStock by Getty Images)
Illustration : Immeubles résidentiels de grande hauteur à Ashkelon, en Israël, en mai 2022. (rglinsky via iStock by Getty Images)

Le marché immobilier israélien a enregistré un ralentissement ces derniers mois : il y a beaucoup moins de transactions, à la hauteur de la hausse des taux d’intérêt et de l’inflation, qui détériorent les finances des acquéreurs potentiels.

Les derniers chiffres montrent que dans certains endroits – Tel Aviv y compris – les prix ont amorcé une baisse.

Les prix des logements avaient grimpé en flèche ces deux dernières années, à la suite de la pandémie et en raison de l’inflation galopante, tant en Israël que dans le reste du monde.

En décembre, le Bureau central des statistiques avait indiqué que les prix de l’immobilier étaient 20 % plus élevés en septembre-octobre 2022 qu’un an plus tôt. Le rapport est aujourd’hui de +12,7 %, si l’on compare janvier-février à la même période de 2022.

L’inflation immobilière à deux chiffres de ces 12 derniers mois a hissé le « prix moyen des biens » à 1,9 million de shekels, et même plus près des 3 millions de shekels à Tel Aviv.

Les acheteurs doivent réunir pas moins du quart des fonds nécessaires et gagner suffisamment pour rembourser un prêt hypothécaire dont les coûts ont fortement augmenté ces derniers mois.

Les taux directeurs de la Banque centrale d’Israël sont aujourd’hui à 4,5%, et les taux d’intérêt des prêts immobiliers généralement bien supérieurs.

Pour optimiser son budget, il est recommandé de se focaliser sur le marché de l’ancien et des petites surfaces, en dehors des grandes villes.

Sous réserve de l’existence de moyens de transport vers les bassins d’emploi, il existe encore des endroits susceptibles d’offrir des options abordables.

Cette semaine, le Times of Israel se penche sur le marché des maisons et appartements familiaux des villes secondaires, où la demande est moins forte. Les biens présentés reflètent l’activité de ces dernières semaines et le prix payé par les acquéreurs, selon les chiffres de la base de données des impôts fonciers d’Israël.

1. Sa proximité avec Tel Aviv a fait grimper les prix de Givatayim, qui reste toutefois moins cher que son voisin. Rue HaKnesset, à l’est de la ville, un petit appartement de quatre pièces (trois chambres) s’est vendu fin mars pour 4 080 000 shekels. Cet appartement neuf, achevé en 2022, et situé au premier étage, mesure 94 mètres carrés et comprend une place de stationnement.

2. Un peu plus loin, quoique toujours à une distance raisonnable de Tel Aviv, un appartement de quatre pièces (trois chambres) situé rue Moshe Dayan, à Holon, s’est vendu pour 2 650 000 shekels fin mars. Construit en 2009 et d’une superficie de 95 mètres carrés, il se situe au huitième étage sur quinze et comprend une place de parking.

3. Rue Hativat HaNegev à Ashdod, un appartement de cinq pièces (quatre chambres) en périphérie de la ville s’est vendu pour 2 250 000 shekels début mars. L’appartement est situé au deuxième étage sur cinq, dans un immeuble de 1970 : il mesure 128 mètres carrés.

4. Sur la côte, non loin de Tel Aviv, plus exactement à Ashkelon, rue Bik’at Rimon, un appartement de quatre pièces (trois chambres) de 92 mètres carrés s’est vendu 1 700 000 shekels. L’immeuble date de 2015 et l’appartement bénéficie d’une place de parking.

5. Les appartements haut de gamme dominent les ventes à Jérusalem. Mais du côté de la banlieue, à Mevasseret Zion, un appartement neuf de quatre pièces (trois chambres) livrable l’an prochain s’est vendu pour environ 3 400 000 shekels fin mars. Situé au rez-de-chaussée, il comprend une petite cour de 27 mètres carrés et une surface habitable de 124 mètres carrés.

6. Rue HaTiltan à Maale Adumim, en Cisjordanie (à proximité de Jérusalem, mais beaucoup moins cher), un appartement de quatre pièces (trois chambres) construit en 1994 s’est vendu pour 1 810 000 shekels à la mi-mars. D’une surface de 80 mètres carrés, il est situé au deuxième et dernier étage d’un immeuble qui compte six logements.

7. Un peu plus loin, mais toujours à une distance raisonnable de Jérusalem et Tel Aviv, un grand appartement de quatre pièces (trois chambres) situé rue Sara Imeinu à Modiin s’est vendu à la mi-mars pour 3 350 000 shekels. Construit en 2005 et d’une superficie de 132 mètres carrés, il comprend deux places de stationnement.

8. Au nord de Netanya, dans le centre du pays, rue Milkhemet Sheshet ha-Yamim à Hadera, un appartement de cinq pièces (quatre chambres) s’est vendu fin mars pour 1 800 000 shekels. Situé au premier étage sur six et d’une surface de 149 mètres carrés, il date de 1987.

9. Rue HaRav Malul à Or Akiva, dans le nord d’Israël, un appartement de quatre pièces (trois chambres) s’est vendu ces dernières semaines pour 2 120 000 shekels. Construit en 2012 et d’une surface de 118 mètres carrés, il comprend une place de stationnement.

10. Aux abords de Haïfa, à Kiryat Motzkin, rue Yavne, un petit appartement de quatre pièces (trois chambres) avec une place de parking s’est vendu pour 1 210 000 shekels en mars. L’immeuble date de 1960 et l’appartement mesure 85 mètres carrés.

11. À Carmiel, rue Hativat HaYiftach, un appartement de cinq pièces (quatre chambres) s’est vendu 2 060 000 shekels début mars. L’appartement offre une superficie de 140 mètres carrés, au cinquième et dernier étage d’un immeuble de 2012.

12. A une plus grande distance des principales villes d’Israël, à Katzrin, dans la région du Golan, un appartement de cinq pièces (quatre chambres) situé rue Zavitan s’est vendu 1 600 000 shekels début mars. Situé au premier étage d’un immeuble de 1993 qui compte deux étages, il mesure 139 mètres carrés.

13. En faisant cap sur le sud et en évitant les grandes villes, les prix chutent de façon spectaculaire. Dans la seconde quinzaine de mars, rue Ahavat Tzion, à Sderot, un appartement de 1990 s’est vendu pour 960 000 shekels. Il offre cinq pièces (quatre chambres), au deuxième étage sur cinq, pour une surface habitable de 111 mètres carrés.

14. En mars toujours, mais cette fois à Yeruham, rue Tzvi Bornstein, un appartement de quatre pièces (trois chambres) de 81 mètres carrés s’est vendu 545 000 shekels. Il se trouve au deuxième étage sur quatre d’un immeuble de 1970 qui compte huit logements.

Locations

Les prix, élevés, et le renchérissement de l’emprunt constituent des obstacles à l’accession à la propriété dans une grande partie du pays et exercent une pression sur le nombre déjà limité de logements disponibles à la location.

Il en résulte des prix à la location en hausse et qui, au moins de manière anecdotique, continuent d’augmenter.

Mais, encore une fois, à condition de s’aventurer en dehors des grandes villes, on peut s’offrir plus grand pour moins cher, comme le montre la plate-forme de location Yad2.

À Givatayim, rue Shimon Ben Tzvi, un appartement de quatre pièces (trois chambres) est à louer, non meublé, pour 7 800 shekels. Ce prix s’entend hors taxes locales. D’une superficie de 95 mètres carrés, il est situé au huitième et dernier étage.

À Holon, un appartement non meublé de quatre pièces (trois chambres) de 90 mètres carrés est à louer rue Zecharia HaRofe pour 5 100 shekels par mois.

Rue Kramim, à Mevasseret Zion, un appartement de 70 mètres carrés situé au rez-de-chaussée se loue pour 5 500 shekels. Constitué de quatre pièces (trois chambres), il est meublé et offre 50 mètres carrés de jardins privatifs.

À Hadera, un appartement de quatre pièces (trois chambres) situé au deuxième étage est à louer pour 4 800 shekels. Situé rue Jérusalem, dans un bâtiment neuf, il offre une surface de 100 mètres carrés et un parking privé.

Plus près de Haïfa, rue HaHashmonaïm à Kiryat Motzkin, un appartement non meublé de quatre pièces (trois chambres) et d’une surface de 95 mètres carrés, au 11ème étage sur 15, est à louer pour 3 800 shekels.

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