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Immobilier : Découvrez la dernière loi entrée en vigueur à la Knesset

Les modifications, lourdes de conséquences, favoriseront la rénovation urbaine et garantiront une plus grande transparence aux acheteurs

Un bâtiment à Kiryat Bialik en cours de rénovation urbaine dans le cadre de la réglementation TAMA 38, le 24 octobre 2018. (Crédit : Meir Vaaknin/Flash90/FIle)
Un bâtiment à Kiryat Bialik en cours de rénovation urbaine dans le cadre de la réglementation TAMA 38, le 24 octobre 2018. (Crédit : Meir Vaaknin/Flash90/FIle)

Alors que la Knesset vivait ses derniers instants d’activité et que toute l’attention se portait sur les plans du métro de Tel Aviv (qui n’ont finalement pas été adoptés), deux amendements apparemment mineurs à la réglementation sur les constructions ont été adoptés, porteurs de vrais changements pour les acheteurs et le paysage urbain.

TAMA 38, le plan-cadre national autorisant l’ajout d’étages supplémentaires aux bâtiments existants, a été prorogé d’un an en mars dernier. Tous s’accordent à dire qu’il a échoué dans son objectif principal, fixé en 2005, qui était d’adapter le bâti existant aux normes parasismiques, en particulier dans la périphérie.

Il s’est rapidement transformé en un outil clé pour la rénovation urbaine dans le centre du pays, où les terres sont plus chères (et donc plus lucratives). Le programme vise également à densifier le peuplement des villes existantes, en construisant des bâtiments de grande hauteur.

Juste avant la dissolution de la Knesset le mois dernier, « l’alternative Shaked » au TAMA 38 a été adoptée. Il est probable qu’il s’agisse d’un ajout et non d’une substitution à des programmes existants, souvent pluriannuels.

Selon l’Association des constructeurs israéliens, si les nouvelles dispositions ne répondent toujours pas aux besoins de la périphérie, elles contribueront à dynamiser les constructions urbaines.

Construction de nouveaux bâtiments résidentiels dans la ville de Harish, au nord d’Israël, le 15 janvier 2019. (Crédit : Flash90)

Les nouvelles dispositions offrent en effet davantage de flexibilité aux opérations de rénovation urbaine. Là où Pinui v’Binui – démolition et reconstruction, également connu sous le nom de TAMA 38 (2) – s’applique, il sera possible d’augmenter le nombre d’appartements d’environ 400 % et dans certains cas même plus.

Les nouveaux bâtiments construits dans le cadre de ce programme doivent également fournir jusqu’à 10 % d’espace public, et les conditions peuvent être réparties sur des complexes, pour plus de flexibilité.

Dans la périphérie, où la valeur des terres est plus faible (et les incitations également), le ministre de l’Intérieur a autorité pour accorder des droits supplémentaires pour construire 550 % de plus qu’au titre des projets Pinui v’Binui.

Par ailleurs, et suite à un intense débat sur les détails, un amendement clé à la loi sur la vente promu par le ministre sortant du Logement, Zeev Elkin, a été adopté, qui a vocation à contrôler la hausse des prix des appartements nouvellement construits en limitant l’application de l’indice des intrants de la construction, mécanisme par lequel, dans le cadre de chantiers de longue durée, les entrepreneurs répercutent la hausse des coûts des matières premières sur les acheteurs.

Le ministre du Logement Zeev Elkin arrive à la résidence du président de Jérusalem pour une photo de groupe du président et des membres du nouveau gouvernement, le 14 jin 2021. (Crédit : Yonatan Sindel/Flash90)

La nouvelle réglementation a vocation à s’assurer que l’indice de construction ne s’applique qu’aux éléments de construction du bâtiment, et non au prix de l’ensemble du bâtiment (qui comprend par exemple le terrain et les bénéfices du promoteur), économisant ainsi aux acheteurs des milliers de shekels.

À l’avenir, les entreprises de construction ne pourront assujettir que 40 % du prix de l’appartement, au maximum, à l’indice et ne pourront plus imposer d’augmentation liée à la construction après la date de livraison convenue de l’appartement, sauf si l’acheteur lui-même est en retard de paiement.

L’autre élément clé couvert par les modifications est le retard de livraison, pour lequel les pénalités prévues ont été revues à la hausse afin de mieux protéger les acheteurs. En supposant que l’acheteur paie à temps, le vendeur ne pourra revendiquer aucun intérêt ou coût supplémentaire lié à l’indice après la date de livraison convenue. Et si le vendeur est en retard de plus d’un mois pour la livraison de l’appartement, l’acheteur aura droit à une indemnisation.

Tout ceci suppose que les retards soient imputables au vendeur, et non à l’acheteur, dans le but de limiter les retards dans la livraison des biens.

Elkin a déclaré que la modification de la loi sur la vente destinée à protéger les acheteurs et promouvoir la transparence avait été l’un de ses objectifs clés durant son mandat.

« Cela n’aura pas été facile… La modification de la loi est le résultat d’un travail acharné du ministère, d’un dialogue constructif avec l’ensemble des parties prenantes au marché immobilier et d’intenses échanges au sein-même de la commission des finances… pour enfin parvenir à corriger des années d’injustice », a-t-il conclu.

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