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L’immobilier en Israël baisse ; les emprunts au niveau le plus bas depuis 4 ans

Le marché du logement ralentit alors que les prix se stabilisent ; le volume des transactions immobilières est en baisse de 39 % par rapport à l'année précédente

Sharon Wrobel est journaliste spécialisée dans l'immobilier pour le Times of Israel.

Un immeuble en construction à Jérusalem, le 10 novembre 2021. (Crédit : Yonatan Sindel/Flash90)
Un immeuble en construction à Jérusalem, le 10 novembre 2021. (Crédit : Yonatan Sindel/Flash90)

Après une période de fortes hausses, les prix des logements ont augmenté de seulement 0,1 % de décembre 2022 à janvier 2023, portant l’inflation en glissement annuel sur le marché à 14,6 % par rapport à la même période de décembre 2021 à janvier 2022, selon les nouveaux chiffres publiés cette semaine par le Bureau central des statistiques (CBS).

En septembre-octobre 2022, la hausse annuelle par rapport à la même période en 2021 a été évaluée à 20,3 %, parmi les plus fortes augmentations des prix de l’immobilier.

Mais entre octobre 2022 et janvier 2023, les prix des logements n’ont augmenté que de 0,5 % au total, selon le dernier rapport du CBS. Une baisse réelle des prix des logements a été enregistrée dans les zones à forte demande de Tel Aviv (- 0,5 %) et de Jérusalem (- 1,1 %), ainsi qu’à Haïfa (- 0,9 %), selon le rapport. Des augmentations de prix de 1,3 % ont été observées dans le centre d’Israël, en dehors de la région de Tel Aviv.

Cette stabilisation a coïncidé avec une forte baisse des transactions immobilières par rapport à l’année dernière et une diminution constante des emprunts immobiliers, selon des rapports distincts de l’économiste en chef du ministère des Finances et de la Banque centrale d’Israël, également publiés cette semaine.

En janvier, seulement 7 093 maisons ont changé de propriétaires, une réduction de 39 % en glissement annuel et le volume le plus bas pour le mois de janvier depuis 2009, selon le rapport du ministère des Finances, qui a déclaré que la baisse des transactions était comparable aux baisses observées depuis avril 2022, lorsque la Banque centrale a commencé à augmenter le taux d’intérêt de référence.

Les taux d’intérêt préférentiels étant désormais de 4,25 % (en février), le coût de l’emprunt augmente, car les intérêts sur les prêts immobiliers se situent généralement entre 5,5 % et 6,5 %. Les contrôles sur les prêts au logement limitent le montant du revenu mensuel du ménage qui peut être consacré aux paiements hypothécaires (pas plus d’un tiers des dépenses), ce qui réduit à nouveau le montant qui peut être emprunté.

Ces dernières années, les prix ont augmenté beaucoup plus rapidement que les salaires, et les acheteurs potentiels ont également dû faire face à une diminution de l’accessibilité financière.

Selon la Banque centrale, les prêts immobiliers ont atteint leur niveau le plus bas en quatre ans en février 2023, les propriétaires empruntant environ 5,7 milliards de shekels pour le mois, soit une baisse de près de 50 % par rapport à février 2022 (avec quelque 11 milliards de shekels de prêts immobiliers). Ce chiffre est également nettement inférieur à celui de janvier, avec 6,4 milliards de shekels empruntés pour des logements.

La dernière fois que les emprunts immobiliers se sont élevés à environ 5 milliards de shekels (en excluant la période de pandémie précoce d’avril-mai 2020, lorsque le marché du logement a été durement touché), c’était au cours des derniers mois de 2019, selon les chiffres de la Banque d’Israël.

Le rapport du ministère des Finances a montré que si les prix des logements semblaient se stabiliser, le coût des nouveaux appartements semble chuter plus rapidement que les prix des appartements à la revente.

Les promoteurs immobiliers constatent une forte baisse des ventes dans tout le pays, seules les promotions sur les nouveaux projets dans la banlieue de Haïfa, Kiryat Bialik, échappant à la tendance, où le prix moyen d’un appartement est de 1 570 000 shekels. Malgré l’important développement en cours à Tel Aviv, seuls 141 nouveaux appartements y ont été vendus en janvier.

Dans le passé, les réductions du volume des ventes de logements ont été attribuées à une baisse des achats d’immeubles de placement – lorsqu’un ménage possède déjà un autre logement qu’il habite, ou lorsque l’acheteur vit à l’étranger. En janvier, les achats des investisseurs ont baissé de 18 % par rapport à janvier 2022, mais les chiffres actuels montrent également une diminution du nombre de primo-accédants et de ceux qui essaient de monter dans l’échelle du logement en achetant des maisons plus grandes ou des logements dans des zones plus recherchées (en baisse de 42 % d’une année sur l’autre).

À ce jour, rien n’indique que le prix des logements vendus soit en baisse : au contraire, le taux d’augmentation diminue, de sorte que les prix des logements n’augmentent plus fortement d’un mois sur l’autre.

La combinaison des données publiées cette semaine suggère que les vendeurs attendent qu’un acheteur atteigne le prix qu’ils ont fixé, plutôt que de se contenter d’un montant inférieure, et qu’il existe sur le marché une croyance sous-jacente selon laquelle les prix recommenceront bientôt à augmenter. Mais si le nombre de transactions ne commence pas à augmenter, il est possible que les promoteurs subissent une pression sur leur trésorerie et commencent à accepter une marge bénéficiaire plus faible en échange de la réalisation de leurs investissements.

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