Rechercher

La forte demande de bureaux à Tel Aviv entraîne une pénurie et des prix fous

Un espace de qualité au bon endroit est devenu aussi important pour une nouvelle entreprise qu’un brevet, selon les experts en immobilier commercial

Une vue sur les tours Azrieli et les bâtiments environnants dans le centre de Tel-Aviv. (Avec l'aimable autorisation d'Avison Young)
Une vue sur les tours Azrieli et les bâtiments environnants dans le centre de Tel-Aviv. (Avec l'aimable autorisation d'Avison Young)

La pénurie de bureaux à Tel Aviv est telle, et les prix sont devenus si exorbitants, qu’un fondateur d’une start-up qui a récemment levé des fonds pour faire croître sa société, s’est demandé publiquement s’il devait acquérir une nouvelle entreprise, uniquement pour jouir de son bail de bureaux de cinq ans dans un emplacement de choix de la ville blanche très prisée.

Cette information est apparue le mois dernier dans le bulletin immobilier hebdomadaire de Guy Amosi, PDG et directeur associé du bureau israélien du cabinet de conseil immobilier international Avison Young. La conversation a eu lieu au cours d’une réunion entre le fondateur et les membres de la société; Amosi en a fait part dans le bulletin diffusé auprès de plus de 4 000 chefs d’entreprise mondiaux.

Dans un post publié sur LinkedIn, Avison Young a écrit que même si cette façon de penser semble « éloignée de la réalité, elle est étayée par de solides arguments ».

Au cours des 18 derniers mois, « l’immobilier au bon endroit est devenu… presque aussi important que les brevets d’une entreprise », peut-on lire dans le post.

La demande de bureaux à proximité des stations Savidor et Hashalom de Tel Aviv a augmenté de façon exponentielle et l’offre diminue rapidement, a déclaré la société.

Des utilisateurs de trottinettes électriques dans les rues de Tel Aviv, le 30 mai 2019. (Crédit : JACK GUEZ / AFP)

Le secteur, appelé le « triangle des trottinettes », longe les côtés est et ouest de l’autoroute Ayalon depuis l’échangeur Arlozorov jusqu’au sud de la rue Yitzhak Sadeh, où les tours Azrieli et Sarona dominent cet endroit sur le boulevard Menachem Begin.

Le terme « triangle des trottinettes » a pour origine le mode de transport préféré de nombreux employés, dans une ville qui souffre d’une circulation très dense.

« Un espace de bureaux de qualité est devenu aussi précieux qu’un brevet,  dans le sens où il est une porte d’entrée pour débaucher des gens de haute qualité. Les bureaux situés près des [endroits où vivent des] employés talentueux sont la clé du succès d’une entreprise », a déclaré M. Amosi au Times of Israel par téléphone la semaine dernière.

Au cours des premiers mois de l’apparition de la COVID-19, les experts en immobilier ont rencontré des difficultés pour déterminer l’incidence que le travail à domicile aurait sur le marché des bureaux. On s’inquiétait d’une forte surabondance de bureaux vacants, comme ce fut le cas en 2003-2005, à la suite de la crise de nombreuses sociétés du secteur des technologies numériques.

Malgré les préférences des employés pour le travail à distance, même à temps partiel, les entreprises technologiques élargissent leur présence physique, et se concentrent sur les tours de bureaux de premier choix à Tel-Aviv.

L’observation du marché de Tel-Aviv par Avison Young pour le deuxième semestre de 2021 donne une idée claire de l’évolution des prix et de la vacance des bureaux de premier choix à Tel-Aviv.

Une étude de la société immobilière Avison Young montre une hausse des loyers des bureaux à Tel-Aviv. (Avison Young)

Son analyse indique un ralentissement temporaire du marché des bureaux au début de la pandémie de COVID-19 en 2020 et un rebond spectaculaire en 2021.

Amosi a fait remarquer qu’à présent les loyers seraient encore plus élevés pour les locaux à bureaux de classe A, qui peuvent atteindre 170 NIS par m². Mais le taux de vacance de ces biens est proche de 1 % seulement.

Le Cabinet de conseil en immobilier commercial Cushman & Wakefield|Inter-Israel reflète des tendances similaires. Le rapport de la société pour le second semestre de 2020 indique des baisses d’une année sur l’autre (sur 12 mois) des taux de location et d’occupation dans les sous-marchés du centre de Tel Aviv, allant jusqu’à 12 % .

Au cours de cette période, les promoteurs immobiliers et les financiers ont maintenu un profil d’attente. Alors que certaines entreprises ont été forcées de quitter leurs locaux, la majorité des locataires ont tenu bon. Six mois plus tard, C&W|Inter-Israel a signalé des taux de location au premier semestre 2021 dans le centre de Tel Aviv supérieurs à leurs niveaux d’avant la pandémie.

Larry Garner, directeur général de C&W|Inter-Israel, a déclaré au Times of Israel que « Le marché des bureaux du corridor Ayalon-Menachem Begin est l’endroit où vous devez être si vous êtes dans la haute technologie. Certains clients m’ont dit que la bourse à Ramat Gan [de l’autre côté] est trop loin ! »

L’offre de bureaux à Tel Aviv est restreinte. Selon Amosi, environ 35 000 m2 seront achevés en 2022 et ils sont tous loués à l’avance. En 2023, la tour Landmark (100 000 m²) et la tour One (50 000 m²) seront prêtes, et plusieurs grands contrats d’engagements de location ont déjà été conclus, y compris 15 étages de la tour Landmark loués à Roomz, la filiale du Groupe Fattal.

La majeure partie des travaux d’achèvement des tours de bureaux viendra plus tard, la tour Spiral Azrieli (67 000 m²) devant être achevée en 2026.

Une vue sur les tours Azrieli et les bâtiments environnants dans le centre de Tel-Aviv. (Avec l’aimable autorisation d’Avison Young)

Google a ouvert la voie

Le géant Google a ouvert la voie  aux entreprises de technologie pour occuper des tours de bureaux au centre de Tel-Aviv, quand en 2005, la société a ouvert son premier bureau en Israël dans la tour Levinstein, sur le boulevard Menachem Begin.

Avant cela, la plupart des entreprises de technologie se tournaient vers Herzliya Pituah, la « Silicon Valley israélienne », à environ 15 kilomètres au nord de Tel Aviv. Des géants mondiaux comme Microsoft et Apple y sont encore aujourd’hui.

Google a continué à mener le peloton en signant pour son espace de bureaux à Tel-Aviv à un prix auparavant inconcevable. En 2016, Google a racheté le bail de quatre étages d’Adler Chomski dans la Tour Electra pour 40 millions de NIS tout en acceptant d’ajouter 20 % au bail initial, payant 110 NIS (34,5 dollars) par m².

« Aujourd’hui, ce serait considéré comme un vol », a déclaré Amosi d’Avison Young. « Il est possible de demander n’importe quel prix pour des espaces de bureaux dans ces endroits parce que les coûts immobiliers sont insignifiants par rapport aux coûts d’embauche et de maintien en poste des talents. »

La recherche de talents comme moteur clé du marché

Ben Sand, vice-président des opérations mondiales et de la conformité au sein de la société de logiciels de gestion immobilière Guesty, a déclaré au Times of Israel que la société a intégré la recherche de talents dans sa stratégie immobilière à Tel Aviv.

Guesty loue actuellement six étages dans la tour Yachin, un ancien bâtiment rénové de 1973 situé sur le bord du triangle des trottinettes. Pour rester à l’avant-garde et, comme le dit Sand, « empêcher Google ou Amazon de nous ravir l’espace », l’entreprise sous-loue une partie de ses bureaux à plusieurs locataires, conservant ainsi les locaux pour sa future expansion .

Sand a expliqué la stratégie dans le cadre d’un plan pour attirer les talents tant désirés.

« Les milléniaux (personnes nées autour de l’an 2000) veulent venir travailler à pied ou en trottinette. S’ils sont concepteurs de logiciels, ils ont le talent que nous cherchons à attirer, et nous devons répondre à leurs demandes », a-t-il déclaré. Expliquant pourquoi le fait d’être légèrement hors-piste dans la tour Yachin fonctionne pour Guesty, M. Sand a déclaré que l’entreprise tente activement d’éviter un phénomène appelé « le démarchage dans l’ascenseur ».

« Dans les nouveaux gratte-ciel, les personnes hautement qualifiées sont démarchées dans l’ascenseur pour aller travailler dans une autre entreprise et au coucher du soleil, ils ont changé d’emploi », a-t-il dit.

« L’importance de l’embauche et du maintien des talents est le moteur du marché des bureaux à Tel Aviv », a confirmé Ziv Shor, de la société mondiale de services immobiliers commerciaux JLL.

Prime Minister Benjamin Netanyahu seen drawing after attending a press conference launching 'Campus TLV' a technology hub for Israeli start-ups, entrepreneurs and developers at Google's new offices on Monday, December 10, 2012 (photo credit: Kobi Gideon/Flash90)
Le Premier ministre Benjamin Netanyahu à l’issue d’une conférence de presse lors du lancement de ‘Campus TLV’, un hub technologique pour les start-ups, les entrepreneurs et les développeurs israéliens dans les nouveaux bureaux de Google, le lundi 10 décembre 2012 (Crédit : Kobi Gideon/Flash90)

Shor, spécialisé dans les clients du secteur des technologies, a travaillé avec des entreprises nouvelles ayant un effectif de 40 à 50 personnes mais qui louaient entre 6 000 à 7 000 m² de bureaux. L’entreprise prévoit déjà un effectif de 400 personnes dans les deux années suivantes, et prévoit d’occuper tout l’espace.

Adieu aux locataires de bureaux traditionnels

Pendant ce temps, les entreprises traditionnelles de services financiers qui étaient autrefois la pierre angulaire du marché des bureaux à Tel Aviv, « ont quitté la ville ou sont sur le point de partir », déclare Garner de C&W|Inter-Israel.

Les grandes compagnies d’assurance et certaines banques ont déjà quitté le boulevard Rothschild de Tel Aviv pour des bureaux en banlieue, avec des taxes municipales moins élevées et des déplacements plus faciles. Bank Discount construit un nouveau campus à « Ha’elef Park » à Rishon Lezion ; Bank Leumi et Mizrahi-Tefahot s’engagent sur de grandes surfaces à Lod ; le vaste campus de Migdal est à Petah Tikvah et Phoenix est à Givatayim.

Cette année, Bank Hapoalim a acquis 60 000 m² de bureaux sur l’échangeur La Guardia près de l’autoroute Ayalon, livraison prévue fin 2026. Bien que ce soit toujours une adresse à Tel Aviv, cet emplacement est loin du Boulevard Rothschild, le quartier financier d’autrefois.

Le Boulevard Rothschild de Tel Aviv. (Crédit : Miriam Alster/FLASH90)

La plupart des experts doutent fortement que les sociétés de technologie vont affluer dans cet ancien quartier financier.

« Rothschild convient mieux au secteur résidentiel », a déclaré Ziv de JLL.

Garner est d’accord : « Les problèmes de transport et de circulation rendent le boulevard Rothschild moins attrayant pour la plupart des locataires de bureaux. »

Yossi Cohen, directeur des opérations et des installations au sein de la société de technologie israélienne Perion, un fournisseur de produits et services de publicité numérique, émet un avis différent relatif au marché des bureaux.

Le siège social et le centre de R&D de Perion sont situés à 10 kilomètres au sud de Tel Aviv dans le parc Azrieli, à Holon. Cohen souligne que Perion obtient un excellent rapport qualité-prix pour la location de ses 10 000 m².

« Nous payons le tiers des prix actuels de Tel-Aviv et avons de beaux bureaux avec d’excellentes installations pour nos employés. De plus, nous avons moins de postes vacants qu’à Tel-Aviv. Nos employés sont plus âgés, leurs familles vivent dans les banlieues entourant Tel Aviv comme Petah Tikvah, Rishon Lezion et Rehovot. Ils ont tendance à prendre les choses plus au sérieux lorsqu’ils envisagent un changement de carrière », a déclaré M. Cohen.

Dans le même temps, Cohen a rapporté que la société a fait à Tel Aviv de nombreux recrutements « Génération Z » (personnes qui ont connu internet et les médias sociaux dès leur plus jeune âge). Azrieli, en partenariat avec les locataires du parc de bureaux, a introduit une navette au départ de la gare HaHagana au sud de Tel Aviv vers le complexe de bureaux à Holon. Le service est entièrement subventionné par Azrieli et les employeurs, offrant ainsi un trajet beaucoup plus rapide que par les voies routières encombrées tout autour de Tel Aviv.

Amosi estime que la folie immobilière des prix à Tel Aviv ne finira pas de sitôt. Les encombrements routiers à Tel Aviv et la jeune population talentueuse en plein essor ne sont qu’une partie de l’histoire, a-t-il dit.

« La crise de la chaîne d’approvisionnement mondiale a créé une pénurie de matériaux de construction, ce qui a entraîné des retards dans la construction et une rareté accrue », a souligné M. Amosi.

Néanmoins,  les employeurs constatent les avantages – malgré tous les coûts supplémentaires – qui sont rendus possibles en offrant aux jeunes talents un accès rapide en scooter à leur domicile, ainsi qu’à leur bureau.

En savoir plus sur :
C’est vous qui le dites...