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L’immobilier à son plus bas depuis 20 ans en Israël ; le marché au point mort

Record historique du nombre de logements vendus en avril, en baisse de 55 % par rapport à l'année dernière, tandis que les prix et le coût du crédit augmentent

Sharon Wrobel est journaliste spécialisée dans l'immobilier pour le Times of Israel.

Chantiers de construction à Holon. (Crédit :100/iStock/Getty Images)
Chantiers de construction à Holon. (Crédit :100/iStock/Getty Images)

Le volume des ventes de logements a chuté de 55 % par rapport à avril de l’année dernière, tombant presque aux niveaux les plus bas en 20 ans, selon un rapport du ministère des Finances sur les transactions immobilières publié dimanche.

Une baisse significative des transactions immobilières a été enregistrée ces derniers mois à travers le pays, alors que les prix et les taux d’intérêt ont grimpé. Ce ralentissement a affecté les nouvelles constructions ainsi que les habitations existantes sur le marché privé et les maisons vendues dans le cadre de programmes subventionnés par le gouvernement tels que le « Prix de l’acheteur » (Mehir Lamishtaken) et le « Prix cible » (Mehir Matara).

Selon le rapport mensuel du bureau de l’économiste en chef du ministère des finances, seules quelques 4 001 transactions immobilières ont été enregistrées en avril 2023, contre près de 9 000 en avril 2022 et environ 11 000 en avril 2021. C’est le chiffre le plus bas depuis au moins 2002, à l’exception d’avril 2020 – au plus fort de la première pandémie d’Israël – au cours duquel à peine 2 000 ventes de logements ont été enregistrées.

Sur les 4 001 transactions, près de 1 500 étaient des constructions neuves, marquant une baisse de 53 % par rapport aux ventes de logements neufs en avril 2022, et plus de 2 500 étaient sur le marché de l’occasion, soit une baisse de 57 % par rapport à la période correspondante de l’année dernière.

En outre, comme l’indique le rapport, les transactions immobilières du mois d’avril étaient inférieures de 41 % à celles du mois de mars. Les chiffres préliminaires sur les transactions du mois de mai indiquent un ralentissement soutenu, selon le rapport qui ne donne pas plus d’informations.

Depuis le début de l’année, l’effondrement du volume des transactions a été plus prononcé dans les régions du centre d’Israël – où la demande est beaucoup plus forte – que dans les zones dites périphériques, où les prix sont généralement plus bas, Toutefois, selon les chiffres d’avril, repris dans le rapport, la baisse des transactions est désormais observée à travers toutes les zones géographiques.

Des appartements en construction dans le quartier de Ramot, à Beer Sheva, au mois d’août 2018. (Crédit : verbaska_studio via iStock by Getty Images)

Il y a eu une chute globale de 63 % des transactions immobilières dans le centre d’Israël en avril 2023 par rapport à avril 2022, et une chute de 59 % de la vente de biens de seconde main à Tel-Aviv spécifiquement.

Les transactions pour les unités résidentielles de seconde main ont chuté de plus de 50 % à Haïfa, Beer Sheva et Jérusalem en avril de cette année, par rapport à avril 2022, et de plus de 60 % à Rehovot, Netanya et Hadera, localités généralement associées aux primo-acquéreurs ou aux jeunes acheteurs. Des baisses moins importantes ont été enregistrées sur les marchés des logements neufs dans ces villes, mais à Tel Aviv, la baisse des achats de logements neufs a dépassé 60 %, et elle a été supérieure à 70 % dans le centre du pays en général.

Dans l’ensemble, les achats de logements par les jeunes couples ont chuté de plus de la moitié en avril, selon le rapport, à la fois sur le marché dans son ensemble et en pourcentage des achats dans le cadre des programmes subventionnés par le gouvernement pour les logements neufs.

Ces programmes ne sont ouverts qu’aux primo-acquéreurs et accordent de fortes remises sur les prix du marché. Mais le prix des biens disponibles a augmenté en raison de la hausse de l’inflation immobilière et du coût des matériaux de construction.

Bien que l’inflation immobilière soit retombée ces derniers mois de plus de 20 % à 11 % par an, elle reste deux fois plus élevée que l’inflation générale. Une maison coûte en moyenne aujourd’hui près de 2 millions de shekels, les prix à Tel-Aviv et dans le centre d’Israël étant plus proches de 3 millions de shekels, selon les chiffres du gouvernement.

Tel Aviv skyline (photo credit: Abir Sultan/Flash 90)
Vue sur la skyline de Tel Aviv (Crédit : Abir Sultan/Flash 90)

En règle générale, les futurs propriétaires doivent verser un acompte de 25 % et faire face à l’augmentation du coût d’un prêt immobilier. Les taux d’intérêt n’ont cessé d’augmenter depuis avril dernier, passant à 4,75 % – après avoir atteint des niveaux historiquement bas fixés pour stimuler le marché pendant la pandémie. Ceci a entraîné une augmentation du coût des emprunts hypothécaires d’environ 40 % et a réduit le pouvoir d’achat des ménages.

Selon les données de la Banque d’Israël, les nouveaux emprunts hypothécaires ont atteint en avril leur niveau le plus bas depuis le début de la pandémie, avec 4,6 milliards de shekels. En avril 2020, les acheteurs ont contracté des emprunts hypothécaires pour un montant de 4,9 milliards de shekels.

Selon le rapport paru dimanche sur les transactions du marché résidentiel, des chutes considérables de plus de 50 % ont également été enregistrées dans les achats de maisons sur plan, c’est-à-dire les achats de propriétés avant leur construction. Cette situation affecte la trésorerie des promoteurs immobiliers, à un moment où leurs coûts de financement augmentent en raison des hausses constantes des taux d’emprunt. Selon l’analyse du ministère des Finances, la baisse des ventes des promoteurs immobiliers se traduit désormais par une diminution du nombre d’achats de terrains pour de nouveaux développements.

C’est une mauvaise nouvelle pour le ministre du Logement, Yitzhak Goldknopf, qui a souligné l’importance de construire plus de logements afin de favoriser l’achat de propriétés et de répondre à la demande de logements d’une population croissante. Cette situation risque de réduire le nombre de projets de construction de logements, ce qui accentuera la pression sur le marché et entraînera une hausse des prix de l’immobilier.

Ces dernières semaines, une commission a également été mise en place sous la direction du Premier ministre Netanyahu pour s’attaquer à la hausse du coût de la vie, parmi laquelle l’augmentation des prix du logement occupe une place centrale.

Le rapport sur l’immobilier du ministère des Finances a également constaté que les achats de logements par des investisseurs (logements qui ne sont pas des résidences principales) ont chuté en avril de 60 % par rapport à l’année précédente. La combinaison des ventes et des achats a réduit la proportion de propriétés détenues à des fins d’investissement de 300 logements en avril, ce qui fait partie d’une réduction totale de 3 000 résidences depuis octobre 2021.

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