Tour d’horizon hebdomadaire des transactions et locations immobilières en Israël

Les derniers chiffres du marché immobilier israélien continuent de montrer un ralentissement au niveau global. Les prix ont officiellement reculé de 0,2 % entre mai et juin, marquant trois mois de baisse et portant l’inflation annuelle des prix de l’immobilier à 5,1 %, selon les dernières données du Bureau central des statistiques (CBS).

Mais l’histoire qui se cache derrière ces chiffres est moins rassurante pour ceux qui cherchent à faire leur premier pas dans l’immobilier. L’augmentation des prix du logement reste proche du double de l’inflation générale, l’indice des prix à la consommation s’établissant à 3,3 % pour l’année allant jusqu’à juillet.

L’analyse détaillée du marché réalisée par le CBS suggère également que si les prix ont baissé à Tel Aviv – de 1,3 % entre mai et juin – ils sont restés stables ou ont augmenté dans toutes les autres régions du pays. Les prix des nouveaux biens immobiliers ont légèrement baissé (- 0,6 %), les promoteurs s’efforçant de maintenir le revenu des ventes et de sacrifier certains bénéfices potentiels au profit d’un flux de trésorerie régulier. Mais alors que la « propriété moyenne » peut être moins chère qu’il y a quelques mois, elle reste significativement plus chère qu’il y a un an, à 1 968 900 shekels par rapport à 1 895 600 shekels, au 2e trimestre 2022.

Pendant ce temps, malgré plusieurs mois de modeste baisse des prix, la propriété moyenne de Tel Aviv vendue au cours du dernier trimestre s’élevait à 2 972 000 shekels.

Il est souvent possible de trouver de meilleurs prix en dehors des principaux centres immobiliers d’Israël (Tel Aviv, Jérusalem, Haïfa), en particulier lorsqu’ils sont bien desservis par les transports en commun. Avec l’ouverture ce mois-ci de la ligne rouge de Tel Aviv, la première partie du très attendu tramway, les lieux qui font ou feront partie du réseau devraient présenter un intérêt particulier, car ils bénéficieront de facilités de déplacements rapides dans toute la région centrale d’Israël.

Ce mois-ci, le tour d’horizon de l’immobilier se concentre sur ces marchés secondaires, en suivant les ventes réelles du mois dernier, telles qu’enregistrées dans la base de données de l’Autorité fiscale israélienne, qui enregistre les prix réels payés pour les propriétés, afin de donner un aperçu de ce qui est disponible à des prix moyens – ou proches des prix moyens – dans tout le pays.

1ָ. Fin juillet, un appartement de trois pièces et demie (deux petites chambres et un espace séparé supplémentaire) a été vendu à Bat Yam pour 1 950 000 shekels. L’appartement se trouve rue HaSar Pinkas, dans le centre-ville, au 2e d’un immeuble de sept étages. Construit en 1970, il ne mesure que 54 mètres carrés, ce qui reflète la demande croissante dans cette zone, qui reste considérablement moins chère que Tel Aviv et qui bénéficie maintenant de plusieurs stations de tramway.

2. À l’autre extrémité de la nouvelle ligne, à Petah Tikva, rue Peretz Naftali, un appartement de trois pièces (deux chambres à coucher) a été vendu début août pour 1 990 000 shekels. Il a été construit en 2015 au 7e d’un immeuble de huit étages et mesure 75 mètres carrés. La vente comprenait une place de parking.

3. La prochaine ouverture du tramway sera probablement une extension de la ligne existante pour relier Rishon Lezion. Fin juillet, un appartement de quatre pièces (trois chambres à coucher) situé au dernier étage d’un immeuble de 56 appartements s’est vendu pour 2 millions de shekels. L’appartement se trouve rue Yehuda Leib Pinsker et mesure 87 mètres carrés. Il a été achevé en 2021.

4. Si l’on reste dans des villes plus petites et que l’on se dirige vers le nord, à Hadera, un appartement de quatre pièces (trois chambres à coucher) rue Ahad HaAm, avec accès à une station d’Israel Railways sur la ligne Nord-Sud, s’est vendu pour 1 920 000 shekels à la fin du mois de juillet. D’une superficie de 156 mètres carrés, l’appartement se trouve au 14e d’un immeuble de 18 étages dans un immeuble construit en 2020 et comprend une place de parking.

5. À Akko, qui dispose également d’une station sur la ligne principale vers Haïfa et Tel Aviv, l’une des propriétés les plus chères à changer de propriétaire au cours du mois dernier a coûté seulement 1 340 000 shekels. Le bien, qui se trouve sur le Shvil HaMarganit, est proche de la Route 4 et de ses connexions avec les bus inter-urbains. L’appartement, qui a été vendu à la mi-août, comprend quatre pièces (trois chambres à coucher), mesure 90 mètres carrés et date de 2005. Il se trouve au 2e d’un immeuble de cinq étages et la vente comprenait une place de parking.

6. À Nahariya, à proximité de la gare et de la plage, un appartement de quatre pièces (trois chambres à coucher) au premier étage rue Keren Hayessod s’est vendu au cours de la première semaine d’août pour 1 850 000 shekels. L’appartement mesure 115 mètres carrés et a été achevé en 2021.

7. Plus près de Jérusalem, mais loin de son marché immobilier surchauffé où les prix continuent d’augmenter, un appartement de trois pièces (deux chambres à coucher) mesurant 96 mètres carrés rue Ido Hanavi à Ramat Beit Shemesh Gimmel s’est vendu pour 1 720 000 shekels. L’appartement, qui a changé de propriétaire à la fin du mois de juillet, se trouve au 5e d’un immeuble de sept étages, construit en 2015. La ville n’est qu’à une station de train de Jérusalem et est également reliée à Tel Aviv.

8. À Modiin, sur les lignes de train reliant Tel Aviv et Jérusalem, un appartement de trois pièces (deux chambres à coucher) au 4e d’un immeuble de six étages rue Migdal HaLevanim s’est vendu pour 1 800 000 shekels à la mi-août. L’appartement date de 1997 et mesure 76 mètres carrés. La vente comprenait une place de parking attitrée.

9. À Ashkelon, rue Sivan, du côté de la gare, un appartement de quatre pièces (trois chambres à coucher) a été vendu à un prix bien inférieur à la moyenne nationale à la fin du mois de juillet, à 1 600 000 shekels. L’appartement mesure 113 mètres carrés au 4e d’un immeuble de sept étages, construit en 2015. Il comprend deux places de parking.

10. Toujours sur la ligne de train entre le centre d’Israël et Beer Sheva, rue Yishaï à Ofakim, une villa de cinq pièces (quatre chambres à coucher) mesurant 122 mètres carrés a été vendue fin juillet pour 1 850 000 shekels. La vente comprenait 130 mètres carrés supplémentaires d’espace extérieur privé.

À la location

Les prix des biens à la location continuent d’augmenter, car le nombre de personnes qui ne peuvent pas acheter en raison des prix élevés augmente et exerce une pression sur les appartements encore disponibles.

La situation est particulièrement délicate à Jérusalem et à Tel Aviv, les lieux de location les plus populaires d’Israël. Mais même en tenant compte des frais de déplacement quotidiens, si l’on considère les zones immédiatement adjacentes à ces points névralgiques, des logements plus grands et de meilleure qualité sont disponibles à moindre coût.

La sélection suivante de biens disponibles à la location est tirée du principal site de logement en ligne d’Israël, Yad2.

Un appartement non-meublé de trois pièces (deux chambres à coucher) avec balcon, rue Weizman à Tel Aviv, mesurant 90 mètres carrés, est actuellement proposé à la location pour 9 020 shekels par mois.

En déplaçant la recherche à Bat Yam, on trouve un appartement de quatre pièces (trois chambres à coucher) de la même taille – soit 90 mètres carrés – rue Mem Gimmel, dans le centre-ville, pour 6 700 shekels par mois.

À Jérusalem, rue Beeri, dans le centre-ville, un appartement non-meublé de trois pièces (deux chambres à coucher) mesurant 65 mètres carrés au 2e étage d’un immeuble sans ascenseur est disponible pour 6 600 shekels.

À Beit Shemesh, rue Hanarkis, un appartement avec le même nombre de pièces, très légèrement plus petit (60 mètres carrés), également non-meublé, est disponible pour 3 400 shekels.

À Ashkelon, rue Hashayetet, non loin de la marina, un grand appartement de 150 mètres carrés divisé en quatre pièces (trois chambres à coucher) est disponible à la location pour 4 800 shekels par mois (taxes foncières – arnona – incluses).

À Ashkelon, rue Rabbi Akiva, un appartement de trois pièces (deux chambres à coucher) mesurant 70 mètres carrés au 4e étage d’un immeuble de six étages peut être loué pour 3 400 shekels.

À Nahariya, relativement proche de la gare, rue Ephraim Sharir, un appartement non-meublé de trois pièces (deux chambres à coucher), mesurant 50 mètres carrés, est disponible pour 2 900 shekels.

À Akko, rue Avraham Danino, un appartement de trois pièces mesurant 90 mètres carrés au quatrième étage est disponible pour 3 500 shekels par mois.

Plus près de la région du centre d’Israël, rue Shivtei Yisrael à Hadera, un appartement de quatre pièces (trois chambres à coucher) avec jardin est disponible pour 3 800 shekels. L’appartement mesure 85 mètres carrés, avec un espace extérieur privé et une cave.

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