Le ralentissement économique et la crise tech font chuter l’immobilier d’entreprise

Les données montrent que le prix moyen par mètre carré dans les principaux quartiers d’affaires du pays a chuté à 114 shekels en 2023, par rapport à 136 shekels en 2022.

« Le marché de la location de bureaux reflète parfaitement ce qui se passe dans l’économie israélienne et dans le secteur technologique, qui est si dominant dans le pays », a affirmé Yoram Blumenthal, associé directeur de Cushman and Wakefield Inter Israel, lors d’une interview depuis les bureaux de la société à Ramat Gan.

« On pourrait même parler de pouls de l’économie », a-t-il ajouté.

L’année dernière, le prix du mètre carré est resté supérieur à celui enregistré en 2020, année où il était à son plus bas (98 shekels le mètre carré), en raison des confinements imposés par la pandémie du COVID, qui a favorisé la pratique généralisée du travail à distance.

En 2021, les prix sont remontés à 107 shekels le mètre carré et ont atteint leur maximum en 2022, lorsque les entreprises ont rappelé leurs employés au bureau. Cette année-là a également été caractérisée par un boom du secteur tech qui a vu les startups israéliennes lever un montant sans précédent en investissements et générer un nombre record de licornes technologiques.

Pendant ces années de prospérité, les prix des bureaux ont grimpé en flèche, les promoteurs lançant de nouveaux projets toujours plus luxueux pour leurs clients, propulsés par les taux d’intérêt les plus bas jamais enregistrés et une très forte demande. Puis, soudainement, l’année dernière, tout s’est effondré, à l’instar du marché israélien de la technologie, qui a vu les investissements chuter de 56 % à 6,7 milliards de dollars en 2023 par rapport à l’année précédente, selon le centre de recherche IVC, qui suit le secteur.

Selon Blumenthal, le ralentissement mondial de l’industrie technologique vers la fin de l’année 2022, la refonte judiciaire proposée en Israël par le gouvernement de Benjamin Netanyahu et la hausse des taux d’intérêt mondiaux sont autant de facteurs ayant contribué à la baisse des prix en 2023.

Il a ajouté qu’il était encore trop tôt pour évaluer l’impact sur le marché des trois premiers mois de la guerre entre Israël et le groupe terroriste palestinien du Hamas, une guerre qui a été déclenchée par les massacres perpétrés par le groupe terroriste le 7 octobre dans le sud d’Israël, au cours duquel ses membres ont assassiné près de 1 200 personnes et en ont pris 253 en otage dans la bande de Gaza. La Banque d’Israël a réduit ses prévisions de croissance pour l’économie de 2024 à 2 %, contre 3 % prévus précédemment, et a réduit en janvier les coûts d’emprunt pour la première fois depuis avril 2020 afin d’aider les ménages et les entreprises à faire face à la situation de guerre.

La baisse de 16 % des prix moyens des espaces de bureaux est la plus importante que Blumenthal ait constatée depuis les confinements provoqués par la pandémie, a-t-il déclaré. Entre 2019 et 2020, les prix de location ont chuté de 8,4 %, selon les données de Cushman and Wakefield Inter Israel.

« La demande pour les bureaux s’est figée », a-t-il déclaré. Si la crise économique se poursuit en raison de la guerre qui perdure et qui, en outre, pourrait s’étendre à d’autres fronts, la surabondance d’espaces de bureaux qui arriveront sur le marché en 2026 et 2027 – dont la construction a commencé pendant les années de boom technologique et de taux d’intérêt historiquement bas – pourrait créer un nouveau déséquilibre entre l’offre et la demande dans les centres-villes, a-t-il averti.

Chute de la demande

La chute de la valeur des immeubles qui abritent des bureaux est un phénomène mondial, déclenché par le passage, à l’ère de la pandémie, à des environnements de travail à distance dans lesquels la fréquentation des bureaux s’est stabilisée à 30 % en dessous des niveaux d’avant la pandémie, selon un rapport publié en juillet par le cabinet de conseil McKinsey.

D’après ce rapport, cette évolution devrait se traduire par une dépréciation de quelque 800 milliards de dollars de la valeur des immeubles de bureaux dans les principales villes du monde d’ici à 2030. Le taux de fréquentation des bureaux est plus faible dans l’économie du savoir, notamment dans les secteurs des services professionnels, de l’information et de la finance, où les travailleurs sont plus à même de travailler à distance. Cette situation risque de nuire au dynamisme des villes, telles que New York et San Francisco. La baisse de la demande se traduira par un excédent d’espaces de bureaux, en particulier dans les bâtiments anciens et de moindre qualité, selon le rapport.

Le rapport McKinsey indique que les villes et les bâtiments devraient s’adapter à la nouvelle réalité en adoptant une approche « hybride », c’est-à-dire en veillant à développer des quartiers à usage mixte, en construisant des bâtiments plus adaptables et en concevant des espaces de bureaux et de vente à usage multiple.

Selon les données de Cushman and Wakefield Inter Israel, les rues Menachem Begin et Yigal Alon ont enregistré les plus fortes baisses moyennes par mètre carré à Tel Aviv, les prix ayant également baissé dans d’autres villes orientées vers les affaires, comme Herzliya, Rosh Haayin et Kfar Saba.

La baisse de la demande pour les bureaux résulte non pas tant de la tendance au travail à distance que du ralentissement de l’activité économique, a précisé Blumenthal.

« L’Israélien aime venir au bureau parce qu’il préfère les environnements sociaux et le travail d’équipe, qui est un facteur clé de réussite », a-t-il expliqué.

La baisse des prix des locations pourrait compliquer le financement et le développement de nouveaux projets par les promoteurs, a ajouté Blumenthal. En ajoutant à cela une pénurie d’ouvriers du bâtiment due à la guerre, on pourrait assister à l’avenir à un retard et à une réduction de l’offre d’espaces de bureaux, ce qui rééquilibrerait le marché.

Ce retard pourrait aider les promoteurs à faire face à un cycle économique « plus positif » à l’avenir, a-t-il ajouté. « Par ailleurs, la décision radicale de la Banque d’Israël… de réduire le taux d’intérêt de 0,25 %, combinée à d’autres facteurs économiques mondiaux, pourrait bien signaler le début d’un renversement de la tendance. »

La récente performance économique exceptionnelle des géants mondiaux de la technologie est également une indication d’un retournement positif des économies et éventuellement des bureaux israéliens, a-t-il dit, car Israël abrite les centres de R&D de la plupart des géants mondiaux de la technologie.