Les prêts immobiliers en baisse mais les prix et les taux d’intérêt augmentent en Israël

Les emprunts immobiliers en Israël ont continué de diminuer dans un contexte de hausse des taux d’intérêt et de flambée des coûts du logement, selon les chiffres publiés cette semaine par la Banque centrale d’Israël.

La valeur globale des prêts en octobre 2022 est tombée à 6,09 milliards de shekels, contre 7,7 milliards de shekels en septembre et 9,63 milliards de shekels en août, soit la valeur la plus basse depuis juin 2020, selon la Banque centrale. Les données globales du marché du logement suggèrent que cette situation est le résultat d’une diminution du nombre de nouveaux prêts immobiliers plutôt que d’une baisse de la valeur des prêts individuels, avec une chute particulièrement spectaculaire du nombre de nouveaux logements vendus (moins 24 % de juillet à septembre par rapport aux trois mois précédents).

Avec l’augmentation du prix moyen des logements – un appartement coûte en moyenne aujourd’hui environ 1,9 million de shekels – et une croissance des salaires de 4 % par an, on pourrait logiquement s’attendre à ce que la valeur des emprunts hypothécaires augmente.

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Les taux d’intérêt pour les emprunts immobiliers n’ont cessé d’augmenter depuis le début de l’année. En janvier, un prêt immobilier à taux fixe de plus de cinq ans était disponible à 3,1 %. En octobre, ce même type de prêt était passé à 4,71 %. Aujourd’hui, les prêts immobiliers à taux fixe pour une durée de 30 ans affichent des taux compris entre 5,6 et 6 %.

Dans l’hypothèse d’un emprunt immobilier supérieur à 60 % de la valeur du bien (la plupart des prêts représentent entre 60 % et 75 % du coût total), en janvier, un prêt à taux variable était disponible pour 1,53 %. En octobre, ce taux était passé à 4,2 %.

Le quotidien économique israélien The Marker a récemment estimé que le prêt immobilier moyen coûte désormais 1 000 shekels de plus par mois, en raison de la hausse des taux d’intérêt.

Ceux qui observent le marché, comme Norman Shapiro, courtier en prêts immobiliers senior chez First Israel, pensent que les taux d’intérêt peuvent encore augmenter un peu, mais que les hausses à venir seront plus limitées. Il a conseillé aux clients qui prennent un prêt sur 20 à 30 ans, d’opter pour un taux fixe, tant qu’ils peuvent assumer les mensualités.

Shapiro a déclaré qu’il souhaitait que ses clients « dorment sur leurs deux oreilles sans s’inquiéter de la possibilité d’une montée en flèche des taux ».

Si le plan consiste à rembourser une partie du prêt plus tôt – dans les trois à cinq ans – il pense qu’il peut être judicieux de prendre cette partie de l’hypothèque à un taux variable.

Aaron Krasner, responsable d’Anglo Mortgages, dit qu’il conseille aux gens de « faire vite ».

« Une banque n’est tenue d’honorer une offre que pendant une période de 21 jours. La Banque d’Israël a été très claire sur le fait qu’elle prévoit de continuer à augmenter les taux d’intérêt pendant un certain nombre de mois, ce qui signifie que l’offre de prêt hypothécaire disponible aujourd’hui pourrait bien ne plus l’être dans un mois », a-t-il déclaré au Times of Israel.

Les chiffres d’octobre du Bureau central des statistiques (CBS) suggèrent que les prix de l’immobilier ont augmenté de 19,8 % l’année dernière en Israël, contre une augmentation de 5,1 % du coût global de la vie (l’indice des prix à la consommation – IPC) et une augmentation des salaires de 4 %.

Si l’on met de côté les inquiétudes quant à la durabilité des prix exorbitants pratiqués à Tel Aviv, personne – et surtout pas la Banque d’Israël – ne s’attend à une chute spectaculaire des prix de l’immobilier.

Une vue de Tel Aviv le 8 septembre 2022. (Crédit : Yossi Aloni/Flash90)

L’accessibilité au crédit hypothécaire est basée sur le revenu mensuel d’un ménage, et les mensualités ne peuvent dépasser un tiers de ce revenu. La hausse des prix augmente la barrière à l’entrée sur le marché du logement, même par le biais de programmes subventionnés par le gouvernement tels que les loteries « Mehir Matara » (Prix cible), qui sont toujours indexés sur les prix du marché.

Étant donné qu’il est interdit d’emprunter plus de 75 % de la valeur d’un bien immobilier, telle que déterminée par un évaluateur professionnel, l’augmentation du prix des biens et des prêts hypothécaires peut souvent signifier qu’il faut faire appel à la bourse « de papa et maman » pour atteindre l’acompte nécessaire. Globes a rapporté que la Banque d’Israël souhaite clarifier les règles relatives à ce que l’on appelle les « prêts immobiliers inversés », un mécanisme par lequel les personnes âgées peuvent libérer des fonds propres pour aider leurs enfants à acquérir un logement.

La hausse des coûts d’emprunt affecte également les constructeurs et les promoteurs, qui ont souvent contracté des prêts pour financer l’achat de terrains et des projets de construction, qu’ils remboursent via la plus value engendrée par la vente des appartements achevés ou ajoutés à un immeuble rénové via le programme TAMA 38. Mais la hausse des coûts d’emprunt rend les propriétaires plus enclins à vendre avec une marge élevée, et plus réticents à accélérer les projets et à débloquer des fonds qu’ils pourraient avoir du mal à récupérer au vue du marché de plus en plus difficile.

L’indice de la construction (qui tient compte de certaines hausses de prix pour refléter l’inflation des coûts des matériaux de construction) avait inexorablement augmenté de mois en mois. En septembre, les augmentations ont cessé, ce qui a également contribué à un ralentissement dans le secteur de la construction.

Vue d’un chantier de construction à Ashkelon, le 19 juillet 2022. (Crédit : Nati Shohat/Flash90)

Raul Sarugo, chef de l’Association des promoteurs israéliens, a récemment déclaré dans une interview accordée à la Douzième chaîne que « la décision d’augmenter à nouveau fortement le taux d’intérêt est un signe dangereux ».

« La perception déformée selon laquelle des taux d’intérêt plus élevés vont s’occuper de la crise du logement est une erreur amère », a-t-il dit, en faisant valoir qu’elle aura un impact négatif sur le financement de la construction.

La coalition gouvernementale sortante pensait que la clé de la gestion des prix du logement était d’augmenter la cadence des constructions. Si Sarugo a raison, le marché privé ne fournira pas les logements nécessaires pour contenir l’inflation continue des prix de l’immobilier.

La Banque d’Israël a exprimé sa confiance dans l’économie israélienne dans son ensemble. Dans une interview accordée à Reuters le mois dernier, le chef de la Banque d’Israël, Amir Yaron, a déclaré qu’il pensait que les pressions globales sur les prix s’atténuaient et qu’il prévoyait que l’inflation baisse l’année prochaine.

Interrogé spécifiquement sur les taux d’intérêt immobiliers, Yaron a déclaré que, même si l’anticipation de la hausse des taux d’intérêt est « douloureuse » pour ceux qui ont des hypothèques et d’autres prêts en cours, il pense que « cela contribuera en réalité à éviter la nécessité d’augmenter les taux d’intérêt » à l’avenir.

La Banque centrale a déclaré que le nouveau gouvernement devra promouvoir les réformes nécessaires pour maintenir la force économique d’Israël – un taux d’emploi élevé, une faible inflation et une pression constante pour atténuer la hausse du coût de la vie galopant.