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UBS met en garde contre le risque de bulle du marché immobilier de Tel Aviv

Selon le nouvel indice immobilier de la société bancaire, les prix des logements de la ville la plus chère du monde risquent de subir une correction "brutale" mais de courte durée

Une vue de Tel Aviv le 8 septembre 2022. (Crédit : Yossi Aloni/Flash90)
Une vue de Tel Aviv le 8 septembre 2022. (Crédit : Yossi Aloni/Flash90)

UBS, la banque d’investissement et société de gestion de fortune internationale, prévoit un choc important sur les prix des logements dans le monde, et Tel Aviv fait partie des villes qu’elle identifie comme vulnérables.

Le rapport annuel « Global Real Estate Bubble Index » pour 2022 de la société suisse indique que les chocs récents sur les marchés financiers, la hausse des taux d’intérêt et l’inflation vont frapper les prix des logements, ce qui entraînera soit une période de stagnation – c’est-à-dire de non-augmentation des prix – soit, dans le cas le plus extrême, une chute des évaluations.

À Tel Aviv, la ville la plus chère du monde, les prix de l’immobilier et les loyers n’ont cessé de grimper.

Le rapport d’UBS évalue les marchés immobiliers des villes du monde entier sur la base de sous-indices tels que l’accessibilité (rapport prix/revenus), les prix des loyers, l’évolution des taux hypothécaires et l’activité de construction, et les divise en trois groupes : celles qui, selon l’analyse d’UBS, ont une juste valeur immobilière, celles qui semblent surévaluées et celles qui, selon UBS, sont tellement surévaluées qu’il y a un risque de correction du marché.

Chaque ville reçoit une note comprise entre moins de 1,5 (marché sous-évalué) et supérieure à 1,5 (risque de bulle).

Tel Aviv a obtenu une note de 1,59, ce qui la place vers le bas de la liste des villes de la zone à risque, qui comprend également Tokyo, Munich, Zurich, Francfort et Vancouver, Toronto étant en tête de l’indice (avec une note de 2,24). Le rapport de cette année marque la première fois que Tel Aviv figure dans la liste des villes présentant un « risque de bulle » depuis que l’UBS a commencé à compiler cet indice il y a huit ans.

L’UBS définit une bulle immobilière comme « une mauvaise évaluation substantielle et durable d’un actif, dont l’existence ne peut être prouvée que si elle éclate ». Cela signifie qu’il est impossible de savoir si une baisse de prix est imminente tant que les propriétés ne commencent pas à baisser en valeur pour attirer les acheteurs.

Des Israéliens faisant du vélo sur l’autoroute Ayalon à l’occasion de Yom Kippour, à Tel Aviv, le 5 octobre 2022. (Crédit : Flash90)

Selon UBS, les signes typiques indiquant une situation de bulle sur un marché immobilier – dont beaucoup s’appliquent clairement à Tel Aviv – comprennent « un découplage des prix par rapport aux revenus et aux loyers locaux, ainsi que des déséquilibres dans l’économie réelle, tels qu’une activité de prêt et de construction excessive ».

Pour les villes à risque, les prix des logements ont augmenté d’au moins 60 % au cours des dix dernières années, alors que les salaires moyens ont augmenté d’environ 12 %. Les derniers chiffres du Bureau central des statistiques (CBS) israélien indiquent qu’à Tel Aviv, le prix moyen d’un appartement dépasse désormais 4 000 000 de shekels, tandis que le salaire moyen était de 11 753 NIS en mai et de 26 828 NIS dans le secteur high-tech, secteur qui a connu une série de licenciements au cours des derniers mois.

À Tel Aviv, UBS estime qu’un travailleur spécialisé doit désormais travailler au moins 11 ans pour pouvoir acheter un appartement de 80 mètres carrés près du centre-ville. Cela place Tel Aviv dans le top 5 des villes les moins accessibles pour sa population. La ville est également classée très haut sur l’échelle des prix des loyers : UBS calcule qu’il faudrait plus de 40 ans pour que le paiement des loyers couvre le prix d’un bien immobilier, ce qui confirme que les rendements locatifs à Tel Aviv, malgré des augmentations rapides, restent relativement faibles par rapport aux coûts d’achat.

« Les prix nominaux des logements à Tel Aviv ont grosso modo triplé entre 2001 et 2017. Les loyers ont en revanche suivi la hausse des prix de près, ce qui reflète une pénurie fondamentale de logements », peut-on lire dans le rapport.

Une vue d’un carrefour de la rue Allenby à Tel Aviv. (Crédit : rglinsky/iStock/Getty Images)

UBS indique que, à partir de 2019, le marché immobilier de Tel Aviv a connu une autre « phase explosive de croissance des prix ». Rien qu’entre la mi-2021 et la mi-2022, les prix des logements ont augmenté à un taux annuel de 17,8 %, le plus rapide en dix ans, et « les volumes de prêts en cours ont également bondi de 18 %, le rythme le plus rapide en 25 ans ».

Le rapport note qu’un débat en cours sur l’assouplissement du rapport prêt-valeur pourrait faire grimper les prix encore plus vite. Actuellement, les emprunts hypothécaires sont plafonnés à 75 % de la valeur d’une première maison, ce qui, avec des paiements mensuels limités à 33 % du salaire net du ménage, constitue un frein à la croissance des prix et protège les bailleurs de fonds contre les risques de déflation immobilière.

UBS estime néanmoins que « la probabilité d’une correction brutale mais de courte durée est élevée si les taux hypothécaires continuent d’augmenter ». La Banque d’Israël a porté le taux d’intérêt de référence à 2,75 % au début du mois, ce qui constitue sa cinquième hausse de taux depuis le début de 2022.

Los Angeles, New York, San Francisco, Londres, Paris et Singapour se situent dans la zone « surévaluée », selon l’indice, tandis que Dubaï, Milan, Sao Paolo et Varsovie font partie des villes dont le marché immobilier est « correctement évalué ».

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