Un projet politique plus profond se cache-t-il derrière la crise immobilière en Israël ?
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Opinion

Un projet politique plus profond se cache-t-il derrière la crise immobilière en Israël ?

S’attaquant aux prix flambants de l’immobilier avec de nouveaux impôts et différents projets farfelus, le gouvernement semble ignorer la solution évidente : libérer plus de terrain. Ou son objectif est-il depuis le début d’encourager les Israéliens à s’installer dans les implantations ?

David est le fondateur et le rédacteur en chef du Times of Israel. Il était auparavant rédacteur en chef du Jerusalem Post et du Jerusalem Report. Il est l’auteur de « Un peu trop près de Dieu : les frissons et la panique d’une vie en Israël » (2000) et « Nature morte avec les poseurs de bombes : Israël à l’ère du terrorisme » (2004).

Le Premier ministre Benjamin Netanyahu dans le désert du Néguev pendant une réunion extraordinaire du cabinet à l'académie Sde Boker commémorant les 40 ans du décès du premier Premier ministre d'Israël, David Ben Gurion, le 10 novembre 2013. (Crédit : Kobi Gideon/GPO/Flash90)
Le Premier ministre Benjamin Netanyahu dans le désert du Néguev pendant une réunion extraordinaire du cabinet à l'académie Sde Boker commémorant les 40 ans du décès du premier Premier ministre d'Israël, David Ben Gurion, le 10 novembre 2013. (Crédit : Kobi Gideon/GPO/Flash90)

Le marché immobilier israélien est devenu complètement fou. Les Israéliens ne peuvent tout simplement pas se permettre d’acheter leur propre domicile, et les prix à la location atteignent eux aussi des sommets incensés. Dans certains quartiers de Tel Aviv, les prix des logements ont doublé en seulement deux ou trois ans. Un appartement de 60 m² avec deux chambres, raisonnablement éclairé dans un quartier assez central de Jérusalem vous coûtera un demi million de dollars, si vous avez de la chance. Un peu plus à Tel Aviv. Ce sont des prix qui, du point de vue d’une famille israélienne dont deux personnes travaillent et a un revenu moyen combiné de 20 000 shekels par mois (environ 4 700 euros), place la propriété de sa résidence principale dans le domaine de la science-fiction.

Une étude de Globes avait montré qu’il fallait environ 191 salaires israéliens moyens pour acheter un appartement de cinq pièces, contre 96 pour la moyenne de l’OCDE. Et c’était en 2012.

Plutôt que de s’en prendre aux racines du problème, en libérant plus de terrains pour la construction, nos différents ministres se sont pendant des années engagés dans une série de schémas farfelus a priori conçus pour diminuer les prix, mais qui ont en fait eu l’effet inverse.

Ils ont lancé des loteries conçues pour donner accès aux jeunes familles des logements abordables. Ils ont pensé exiger que les promoteurs, pour pouvoir obtenir les permis de construction de nouveaux projets, construisent une proportion donnée de logements à bas prix.

Il existe une frénésie de quelque chose appelée Tama 38 : un accord par lequel les propriétaires laissent le bien-être de leur immeuble résidentiel entre les mains d’un promoteur qui, en retour du droit, par exemple, de construire un appartement unique au dernier étage sur le toit, est censé agrandir l’immeuble et construire un ascenseur. Etant donné l’avarice de trop de promoteurs et l’inadéquation routinière de la supervision, cela peut être une recette de corruption et de chaos. L’immeuble en question peut être transformé en chantier pendant des années. Parfois, cela se termine bien. Mais d’autres fois, la hausse des charges une fois que le chantier est terminé, et la valeur augmentée des logements peuvent pousser dehors les premiers habitants. Dans les pires cas, les habitants sont désespérés par le chantier interminable, et maudissent le jour où ils ont accepté cette intrusion.

Moshe Kahlon, ministre des Finances, pendant la réunion hebdomadaire du cabinet aux bureaux du Premier ministre, à Jérusalem, le 31 juillet 2016. (Crédit : Ohad Zwigenberg/Pool/Flash90)
Moshe Kahlon, ministre des Finances, pendant la réunion hebdomadaire du cabinet aux bureaux du Premier ministre, à Jérusalem, le 31 juillet 2016. (Crédit : Ohad Zwigenberg/Pool/Flash90)

Moshe Kahlon, ministre des Finances, a avancé une série de nouvelles taxes pour ceux qui achètent des appartements à des fins d’investissement, ce dont la conséquence inévitable a été de faire monter encore un peu plus les prix. De tels impôts encouragent aussi ces Israéliens qui ont de l’argent à investir à le faire à l’étranger. Chaque fois qu’un Israélien achète un nouveau logement ou en rénove un ici, cela donne du travail aux architectes, aux constructeurs, aux électriciens, aux plombiers… Pas si l’investisseur israélien choisit à la place de placer son argent dans un nouveau projet immobilier aux Etats-Unis ou en Allemagne.

Le chaos de la capitale

En tant que Hiérosolymitain, laissez-moi aussi constater certaines des absurdités immobilières qui affectent cette ville sainte. Les prix de l’immobilier à Rehavia ont récemment monté à cause de la mise en place d’une « taxe d’amélioration » sur les ventes d’appartement, qui pénalise effectivement les propriétaires aujourd’hui à hauteur de plusieurs centaines de milliers de shekels pour la possibilité, peut-être dans un futur imprévisible, qu’ils pourraient vouloir agrandir leur domicile. Même s’ils n’ont jamais demandé la permission de le faire. D’autres quartiers sont sur le point d’être punis de la même manière.

Le manque de disponibilité des logements dans la capitale est aussi exacerbé par le fait qu’un nombre considérable de propriétés, dans les plus beaux quartiers, sont sur des terrains possédés par différentes églises, dont certains avec des baux qui sont plutôt à court terme. Certains de ces baux devraient expirer au début des années 2030. Personne, absolument personne, ne sait avec certitude ce qu’il se passera à ce moment-là. En attendant, beaucoup de biens situés sur des terrains appartenant à des églises dans la ville sont incroyablement difficiles à vendre. Quel nouvel acheteur prendrait le risque de payer une fortune pour acheter une maison qui pourrait entraîner des dépenses considérablement plus importantes dans un futur proche ? Conséquence : encore moins de stock, et des prix de l’immobilier encore plus élevés.

Le quartier Rehavia de Jérusalem après une journée neigeuse, le 10 janvier 2015. (Crédit : Hadas Parush/Flash90)
Le quartier Rehavia de Jérusalem après une journée neigeuse, le 10 janvier 2015. (Crédit : Hadas Parush/Flash90)

Puis vient le combat ingagnable de la ville contre les propriétaires d’appartements à Jérusalem qui résident à l’étranger. Vous pourriez penser que c’est un acte de solidarité sioniste pour un non citoyen d’Israël de vouloir acheter un logement à Jérusalem, de posséder une partie de la capitale et l’Etat juif souverain ressuscité, et peut-être de venir et de résider dans la ville sainte, mettant de côté leur routine habituelle, pendant les importantes fêtes juives, comme le faisaient nos ancêtres autrefois. Eh bien, si c’est effectivement ce que vous pensez, la municipalité de Jérusalem n’est pas d’accord avec vous.

Loin d’être un patriote amoureux d’Israël, elle vous considère comme un intrus nuisible. Elle a pendant des années essayé de persuader les propriétaires étrangers de ce qu’elle appelle des appartements fantômes d’au moins louer leurs biens. A qui, demandez-vous ? A des étudiants. Comme si le propriétaire d’une maison à plusieurs millions de dollars dans un quartier prestigieux de Jérusalem allait le louer à un groupe de jeunes, qui devraient le maintenir dans un état immaculé, ah, et aussi de s’en aller pendant quelques semaines deux ou trois fois par an, quand les propriétaires veulent venir pour Pessah, les grandes fêtes et/ou Souccot.

La ville a aussi eu l’idée de vérifier les factures d’eau et d’électricité des gens pour rendre la vie plus difficile aux propriétaires non résidants. Si vos factures sont trop basses, voyez-vous, indiquant que vous ne vivez pas assez dans votre maison, vous payez plus d’impôts municipaux, oui, plus d’impôts pour des services municipaux que vous utilisez à peine.

Une solution en quatre mots

Il existe en fait une solution à la crise nationale de l’immobilier. Une solution plutôt simple. Quatre mots : construire plus de maisons.

C’est vraiment tout ce qu’il faut. Réduire la bureaucratie et libérer des terrains pour la construction, et pas uniquement, ni même principalement, dans les régions denses et sans espaces verts et à forte demande des centres de Tel Aviv et Jérusalem. Non, construire aussi, construire particulièrement, dans le nord et le sud du pays. Pour commencer, faisons ce que David Ben Gurion a toujours voulu qu’Israël fasse : peupler le Néguev, 55 % du territoire israélien souverain.

Beer Sheva, menée par une université novatrice, est en pleine transformation. L’armée, qui déplace au fur et à mesure ses activités de formation et de logistique dans le sud, accélère la tendance. Il y a des constructions considérables dans le Néguev. Mais il y a aussi un potentiel immensément plus important. Améliorer encore les infrastructures de transport, allouer des terrains, et construire.

David Ben Gurion dans la ferme d'une implantation peu avant son rappel au ministère de la défense en 1955. (Crédit : capture d'écran YouTube)
David Ben Gurion dans la ferme d’une implantation peu avant son rappel au ministère de la défense en 1955. (Crédit : capture d’écran YouTube)

La mise en place de ce que Ben Gurion a toujours considéré comme un impératif stratégique aurait des bénéfices spectaculaires et fondamentaux pour Israël. Elle diminuerait la pression sur les prix de l’immobilier dans le centre du pays, ramenant graduellement un peu de bon sens sur ce marché. Elle permettrait à plus d’Israéliens de posséder leur domicile, approfondissant ainsi leur sentiment personnel de stabilité, et les enracinant plus fermement dans ce pays. Elle apporterait plus d’infrastructures et d’industries à ce qui est absurdement appelé la périphérie, ces parties d’Israël qui sont plus qu’à une ballade en vélo du centre. Elle aiderait à lever les préoccupations, particulièrement dans le Néguev, que l’Etat juif perd le contrôle démographique de parties de son propre pays.

Si tout cela semble être du bon sens, pourriez-vous demander, pourquoi n’est-ce pas fait ? Pourquoi cela n’a-t-il pas été fait il y a des années ? Incompétence. Court-termisme. Intérêts particuliers de certains secteurs. Corruption. Tout cela a certainement joué un rôle.

Un effet de cette hausse sans fin des prix de l’immobilier, et du processus d’allocation des terrains pour les nouvelles constructions, autrement incompréhensiblement complexe et d’une lenteur d’escargot, est cependant que de plus en plus d’Israéliens, au cours des années, ont déménagé de l’autre côté de la Ligne verte, dans des quartiers juifs construits depuis 1967 dans la banlieue de Jérusalem et les implantations de Cisjordanie. Pourquoi vous condamner à une vie de difficultés financières pour rembourser votre emprunt pour un placard à balais de Jérusalem ou Tel Aviv, quand pour le même prix ou moins, et peut-être même avec des incitations financières supplémentaires, vous pouvez acheter un appartement décent, peut-être même une maison, à, disons, Ariel, Tekoa, ou Maale Adumim ?

Le Premier ministre Benjamin Netanyahu, le ministre des Transports Yisrael Katz (à droite), le maire de Jérusalem Nir Barkat (à gauche) et le vice-maire de Jérusalem et président de la commission de planification et de construction de la ville Kobi Kahlon (2° à gauche) pendant la cérémonie d'inauguration du nouvel échangeur de la voie express Begin nommé Benzion Netanyahu, d'après le père décédé du Premier ministre, à l'ouest du quartier arabe de Beit Hanina, à Jérusalem, le 5 mai 2013. (Crédit : Kobi Gideon/GPO/Flash90)
Le Premier ministre Benjamin Netanyahu, le ministre des Transports Yisrael Katz (à droite), le maire de Jérusalem Nir Barkat (à gauche) et le vice-maire de Jérusalem et président de la commission de planification et de construction de la ville Kobi Kahlon (2° à gauche) pendant la cérémonie d’inauguration du nouvel échangeur de la voie express Begin nommé Benzion Netanyahu, d’après le père décédé du Premier ministre, à l’ouest du quartier arabe de Beit Hanina, à Jérusalem, le 5 mai 2013. (Crédit : Kobi Gideon/GPO/Flash90)

La voie express Begin de Jérusalem, qui a été allongée au fil des ans, a facilité et accéléré la traversée de sections de la capitale. De nos jours, vous pouvez partir du sud de Tel Aviv, rejoindre la route 443 après Modiin, avec des accès pratiques aux implantations voisines, liée directement à Begin, et traverser tout Jérusalem vers le quartier sud de Gilo, construit après 1967. Seul un échangeur sépare Begin de la route souterraine qui mène au sud de la capitale vers le bloc d’implantations du Gush Etzion et de Hébron, en Cisjordanie. Cet échangeur est à présent en construction.

Comme pour les politiques du logement, les politiques des transports : nos planificateurs nationaux se plaignent des prix élevés de l’immobilier, et introduisent des taxes contreproductives, mais restreignent avec insistance l’allocation de terrain à la construction en Israël, pendant qu’ils améliorent l’accès à des logements abordables de l’autre côté de la Ligne verte.

On pourrait être pardonné de penser que toute la crise immobilière fait partie d’un projet politique plus vaste. Quoi de plus sioniste que de posséder un logement en Israël, à Tel Aviv, à Jérusalem, en Galilée, dans le Néguev ? Se pourrait-il que depuis des années, le gouvernement ait en fait répondu : posséder une maison dans une implantation de Cisjordanie ?

Et qu’y a-t-il de mal à ça, pourriez-vous demander. Rien, si votre objectif est de renforcer la population de l’autre côté de la Ligne verte au détriment de la population dans l’Israël souverain.

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