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Urbanisme : la fin du TAMA 38 incite les promoteurs à boucler les chantiers

Le programme national de mise aux standards antisismiques des bâtiments anciens, très populaire dans le centre d’Israël en raison de la hausse des prix, expire en octobre

Un chantier de construction montrant une section récemment rénovée d’un immeuble, dans le cadre du plan TAMA 38, dans la ville de Kiryat Bialik, dans le nord d’Israël, le 24 octobre 2018. (Crédit : Meir Vaaknin/Flash90)
Un chantier de construction montrant une section récemment rénovée d’un immeuble, dans le cadre du plan TAMA 38, dans la ville de Kiryat Bialik, dans le nord d’Israël, le 24 octobre 2018. (Crédit : Meir Vaaknin/Flash90)

Des promoteurs israéliens tentent d’obtenir en toute hâte l’autorisation de projets immobiliers menés au titre de la réglementation sur la rénovation urbaine, qui expire en octobre de cette année.

Ces dispositions, temporaires mais de longue durée, sont en vigueur depuis 2005, dans le cadre d’une initiative urbaine nationale appelée TAMA 38 (Plan-cadre national).

Le programme avait été créé pour encourager la mise aux standards antisismiques des bâtiments résidentiels les plus anciens, initialement dans les villes le long de la faille syro-africaine telles que Kiryat Shmona, Tibériade et Beit Shean.

TAMA 38 offrait un ensemble d’avantages aux promoteurs, des autorisations rapides et le droit d’ajouter des appartements et même des étages supplémentaires aux bâtiments existants. Les promoteurs tiraient profit de la vente des appartements supplémentaires, tandis que les propriétaires occupants (il fallait obtenir une majorité en réunion de copropriétépour autoriser le projet de rénovation) allaient bénéficier d’un immeuble plus résistant et confortable, équipé notamment d’ascenseurs par exemple, et souvent d’un appartement plus grand.

Dans certains cas, les structures trop faibles ont été complètement abattues et remplacées par de nouvelles constructions.

En facilitant l’autorisation et les travaux eux-mêmes, le programme TAMA 38 était également supposé accélérer la construction résidentielle dans les villes pour répondre aux taux de croissance démographique galopants et à la demande de logements.

En réalité, depuis son entrée en vigueur, la baisse de la valeur des propriétés dans les zones cibles principales a rendu ces projets économiquement peu attrayants pour les promoteurs. Le processus d’autorisation rationalisé et la possibilité de construire de nouveaux appartements en centre-ville offerts par TAMA 38 ont, en revanche, été accueillis avec enthousiasme par les promoteurs du centre d’Israël. Ils y ont vu le moyen d’augmenter le nombre et la qualité des appartements disponibles dans les zones bâties de Tel Aviv ainsi que les zones voisines, où les prix des terrains et de l’immobilier de manière générale sont beaucoup plus élevés.

La réglementation a été exploitée avec un maximum de cohérence et d’intensité dans le nord de Tel Aviv, Givatayim, Ramat Gan et Rishon Lezion.

Mais le programme TAMA 38 ne prévoyait rien en matière de services. Ainsi, bien qu’il ait permis d’obtenir des bâtiments à plus forte densité et davantage de résidents dans les zones clés, il n’apportait aucune garantie en matière de transport, d’éducation ou d’autres infrastructures nécessaires à l’accueil d’un plus grand nombre d’habitants.

Il n’était pas non plus obligatoire que le réaménagement fasse une place aux logements à bas prix, et les municipalités se sont avérées impuissantes à obtenir ce prérequis. En conséquence, le programme TAMA 38 a fait grimper les prix à l’achat comme à la location dans les zones de centre-ville, chassant les ménages à faible revenu qui bénéficiaient auparavant des prix bas de logements anciens.

Dégâts causés aux constructions dans le nord d’Israël par les tremblements de terre qui ont secoué la région, le 9 juillet 2018. (Crédit : David Cohen / Flash90)

Selon l’analyse de Madlan, Tel Aviv et les municipalités environnantes concentreraient le plus grand nombre de projets de rénovation urbaine en cours dans tout le pays au titre de TAMA 38, qui expire en octobre.

À titre d’exemple¨, étudié par la version en hébreu du Times of Israel, Zman Yisrael, 102 appartements de la rue Yehoshua Bin Nun dans le nord de Tel Aviv, ont été démolis et remplacés par 183 propriétés de luxe nouvellement construites, vendues entre 5 et 18 millions de shekels, générant un bénéfice pour les promoteurs d’environ 155 millions de shekels.

La société de Tel Aviv Acro Real Estate, un promoteur immobilier fondé en 2006 spécialisé dans les projets résidentiels et commerciaux, a été évalué à 4 milliards de shekels lors de son introduction à la Bourse de Tel Aviv, le mois dernier. Son succès sur le marché serait lié à sa faculté à tirer parti du programme TAMA 38 dans les banlieues de Tel Aviv telles que le quartier haut de gamme de Ramat Aviv.

Cet automne, le programme TAMA 38 sera remplacé par l’amendement 136 à la loi sur la construction et l’urbanisme. Ce changement vise à rééquilibrer les projets de rénovation urbaine en donnant aux municipalités plus de poids dans la discussion avec les promoteurs sur les améliorations à apporter aux bâtiments existants, et donc à assurer la cohérence des projets au sein d’une zone donnée.

Un bâtiment à Kiryat Bialik en cours de rénovation urbaine dans le cadre de la réglementation TAMA 38, le 24 octobre 2018. (Crédit : Meir Vaaknin/Flash90/FIle)

La décision de mettre fin au programme TAMA 38 a été prise en 2019, à la suite de discussions approfondies au sein du Conseil national de planification et de construction, dont les membres étaient convaincus que la réglementation ne permettait pas d’atteindre les objectifs initialement recherchés.

Les promoteurs espèrent que le nouveau règlement permettra d’aller au-delà de la simple modernisation des bâtiments résidentiels pour autoriser la conversion d’immeubles de bureaux en propriétés résidentielles et corrigera certaines lacunes en matière de modernisation des infrastructures publiques.

Mais ces changements ralentiront immanquablement le processus d’autorisation, réduiront une partie du pouvoir dont disposent actuellement les résidents actuels dans le programme et limiteront certains des allégements fiscaux actuellement consentis. Bien que plus attrayants du point de vue de la planification municipale, ils pourraient s’avérer bien moins populaires auprès des propriétaires et des promoteurs. Rien ne permet de dire aujourd’hui si la prochaine réglementation sera suffisamment attrayante pour eux.

La nouvelle réglementation pourrait également ne pas assurer davantage la protection des intérêts des ménages à faible revenu.

TAMA 38 a permis d’utiliser des fonds privés pour améliorer des zones en déshérence. Mais le programme n’a pas permis le réaménagement global du pays auquel aspiraient les municipalités.

Dalit Zilber, directrice générale de l’Administration israélienne de la planification, une unité du ministère de l’Intérieur chargée de réglementer l’utilisation des terres, a déclaré que le programme avait « perdu sa raison d’être », raison pour laquelle elle avait appelé à y mettre un terme.

En dépit de la fin programmée de TAMA 38, le gouvernement n’a pas encore précisé quels programmes de mise aux normes antisismiques pourraient s’y substituer.

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