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Analyse

Les taux d’intérêt élevés et la pénurie d’ouvriers alourdissent les dettes des constructeurs israéliens

Le spectre d'une pénurie de logements entraîne une hausse de la demande et des prix

Des ouvriers du bâtiment sur un chantier à Jérusalem, le 5 mars 2024. (Crédit : Yonatan Sindel/Flash90)
Des ouvriers du bâtiment sur un chantier à Jérusalem, le 5 mars 2024. (Crédit : Yonatan Sindel/Flash90)

Le promoteur et entrepreneur Aharon Galili construit et vend des logements en Israël depuis plus de 40 ans, mais il affirme que la période actuelle est la plus difficile à laquelle lui et son entreprise aient jamais été confrontés.

La guerre à Gaza, déclenchée par l’attaque meurtrière du Hamas contre le sud d’Israël le 7 octobre, et la pénurie de travailleurs palestiniens qui s’en est suivie, ont aggravé les difficultés d’un secteur qui a également vu sa dette gonfler en raison de la hausse des taux d’intérêt. La décision de la Banque d’Israël de maintenir son taux directeur inchangé en février, après l’avoir abaissé en janvier, a anéanti certains espoirs de répit dans le secteur.

« Il s’agit de la période la plus difficile que j’aie jamais connue en plus de 40 ans de carrière », a indiqué Galili lors d’un entretien téléphonique avec le Times of Israel. « La guerre, combinée à la pénurie de main-d’œuvre et aux taux d’intérêt élevés, a créé une situation extrêmement défavorable pour l’industrie. »

Après avoir réduit son taux directeur de 25 points de base en janvier, pour la première fois depuis près de quatre ans, pour soutenir les entreprises et les ménages touchés par les répercussions de la guerre, la banque centrale a décidé de laisser le taux inchangé à 4,5 % en février, en raison du niveau élevé d’incertitude sur l’évolution de la guerre et du risque d’une escalade des combats avec le Hezbollah dans le nord du pays.

« Les taux d’intérêt élevés ne sont pas bons pour le secteur de la construction », a déclaré Tal Alderoty, responsable de la formation en immobilier au College of Management Academic Studies de Rishon LeZion et ancien évaluateur en chef du gouvernement au ministère israélien de la Justice.

Pour financer une grande partie de leurs projets, les entrepreneurs contractent généralement des emprunts, soit auprès de banques, soit auprès d’institutions financières non bancaires, les taux d’intérêt de ces dernières étant plus élevés que ceux des banques pour l’octroi de leurs prêts.

« Jusqu’en 2022 », a rappelé Alderoty, « lorsque les taux d’intérêt mondiaux et israéliens étaient proches de zéro, on a assisté à une véritable « fête du financement ». Le coût de l’argent étant négligeable, les constructeurs ont contracté des emprunts et lancé une multitude de projets, pensant que la fête allait durer. Mais avec l’inflation qui s’est profilée dès 2022, tant au niveau mondial qu’en Israël, les taux d’intérêt ont grimpé en flèche. En Israël, les taux ont commencé à augmenter en avril 2022, passant progressivement d’un niveau historiquement bas de 0,1 % à 4,75 %.

Vue des bureaux principaux de la Banque d’Israël, à Jérusalem, le 31 mars 2019. (Crédit : Yonatan Sindel/Flash90)

Si le taux de la banque centrale avoisine les 5 %, comme c’est le cas en Israël, les entrepreneurs se retrouvent à devoir payer entre 8 et 11 % par an pour les emprunts qu’ils ont contractés. Cela se traduit par des coûts de financement plus élevés qui ont alors un « impact dramatique sur la rentabilité », a expliqué Alderoty.

Et comme les coûts de financement élevés se maintiennent aussi longtemps que les prêts, les entrepreneurs préfèrent les rembourser le plus rapidement possible en vendant les unités qu’ils ont construites, a-t-il expliqué. S’ils ne peuvent pas vendre, ils sont en difficulté.

Et c’est exactement ce qui se passe actuellement, a ajouté Alderoty. En raison des taux élevés, qui ont fait grimper les prix des prêts immobiliers, « le rythme des ventes [de logements] s’est considérablement ralenti et est presque à l’arrêt », parce que les familles ne peuvent pas se permettre un prêt à un taux aussi élevé.

« Comme les prêts sont devenus plus chers, les gens achètent moins », a expliqué Alderoty.

La pénurie de travailleurs fait grimper les coûts

En raison de la pénurie aiguë de travailleurs palestiniens, sur lesquels les constructeurs comptaient pour mener à bien leurs projets, les dates butoirs de la construction ont également été repoussées. En conséquence, les maisons sont mises en vente à un rythme beaucoup plus lent qu’auparavant, ce qui alourdit le fardeau des emprunts.

Au lendemain du déclenchement de la guerre, le 7 octobre, la plupart des travailleurs palestiniens ont disparu suite à l’interdiction immédiate imposée par Israël aux travailleurs de Gaza et à la restriction de l’accès à de nombreux travailleurs de Cisjordanie.

Des milliers de travailleurs étrangers originaires de Thaïlande, de Chine, des Philippines et d’autres pays sont, en outre, retournés dans leurs pays d’origine à la suite des massacres du Hamas, et l’économie s’est retrouvée à l’arrêt.

Face à cette nouvelle réalité, les entrepreneurs israéliens se disputent une main-d’œuvre réduite et paient des salaires plus élevés, en espérant que le retour de la main-d’œuvre étrangère dans le secteur apaisera quelque peu la situation.

Trois facteurs pèsent sur les coûts de financement, selon Alderoty : la hausse des taux d’intérêt, le ralentissement des ventes de logements et la pénurie de main-d’œuvre, qui allonge les délais de construction.

« Vous payez plus d’argent pour chaque shekel [que vous empruntez] et vous le payez pendant une période plus longue », a expliqué Alderoty. « C’est ce qui cause du tort aux entrepreneurs. »

Selon les données compilées par la Banque d’Israël, et publiées dans son rapport Statistical Bulletin de 2023, le nombre de nouveaux prêts hypothécaires que les ménages ont pris auprès des banques s’est considérablement réduit en 2023 par rapport aux deux années précédentes, totalisant 71 milliards de shekels, contre 118 milliards de shekels en 2022 et 116 milliards de shekels en 2021.

La baisse a commencé au second semestre 2022, avec la hausse des taux d’intérêt en Israël, selon le rapport. En octobre 2023, quand la guerre a éclaté, le nombre de nouveaux prêts hypothécaires a encore baissé.

Des travailleurs palestiniens faisant la queue à l’entrée de l’implantation juive de Maale Adumim, le 23 février 2023. (Crédit : Erik Marmor/Flash90)

Depuis septembre 2021, le nombre de ventes de logements a diminué en moyenne de 2,7 %, selon les données compilées par le Bureau central des statistiques (CBS). À la fin du mois de janvier, il restait encore 67 980 unités neuves à vendre, soit une offre suffisante pour assurer 26,8 mois d’approvisionnement, selon les données compilées par le CBS dans son article sur les transactions immobilières de novembre 2023-janvier 2024.

Le nombre de transactions immobilières et le volume des nouveaux prêts hypothécaires se sont stabilisés à des niveaux inférieurs à ceux des dernières années, a déclaré la banque centrale en février. En janvier, les nouveaux prêts hypothécaires ont totalisé 5,5 milliards de shekels, en hausse par rapport aux 4,9 milliards de shekels au 31 octobre, mais bien en dessous des 13,4 milliards de shekels de nouveaux prêts hypothécaires contractés en mars 2022, avant le début des hausses de taux en avril 2022.

Pour stimuler les acheteurs, les entrepreneurs ont imaginé toutes sortes de mesures pour faire progresser les ventes, comme la possibilité de ne payer que 20 % du coût de leur nouveau logement à l’avance, et 80 % à la remise des clés.

C’est exactement ce que Galili propose aux acheteurs potentiels depuis la hausse des taux d’intérêt en 2022. « C’est un avantage considérable pour les acheteurs. Nous absorbons le coût du financement, mais cela pèse sur nos bénéfices. »

Selon Galili, dans le passé, lorsque les temps étaient meilleurs, son entreprise, Chazon & Galili Construction, qui opère principalement à Bet Shemesh, construisait entre 300 et 400 maisons sur une période de trois ans.

Aujourd’hui, en raison de la pénurie de travailleurs palestiniens, il ne travaille que sur 104 maisons sur un site de Bet Shemesh qui était resté inactif pendant plus de cinq mois en raison de la guerre et de la pénurie de travailleurs palestiniens.

« Nous n’avons jamais été fermés aussi longtemps », a-t-il déclaré.

Selon les données du CBS et de la Banque d’Israël, quelque 42 % des chantiers étaient encore inactifs en janvier 2024, les autres fonctionnant partiellement. En octobre 2023, lorsque la guerre a commencé, 77 % des sites ont été arrêtés, selon les données.

Un retour à des prix plus élevés et à des ventes plus nombreuses ?

La pénurie de travailleurs et le manque d’acheteurs poussent les entrepreneurs à construire moins, a dit Shay Pauzner, vice-président de l’Association des constructeurs israéliens, lors d’un entretien téléphonique. « On assiste à un déclin dramatique des mises en chantier », a-t-il ajouté.

Le CBS va publier des données sur les mises en chantier pour le dernier trimestre de l’année dans le courant de la semaine.

Ce spectre d’une pénurie de logements entraîne une hausse des prix et une augmentation de la demande de logements, selon l’étude.

Les prix des logements ont augmenté de 0,7 % au cours des deux derniers mois de 2023, soit la première hausse sur deux mois depuis décembre 2022-janvier 2023, selon les données du CBS. Cette tendance s’est également poursuivie en décembre et janvier 2024, avec une augmentation de 1,2 % par rapport aux deux mois précédents, selon les données publiées le 15 mars. Cependant, une comparaison avec la même période de l’année précédente montre que les prix ont baissé de 0,6 % entre décembre 2023 et janvier 2024.

Un chantier de construction dans l’implantation de Maale Adumim, en Cisjordanie, le 29 février 2024. (Crédit : Menahem Kahana / AFP)

Les ventes d’appartements ont toutefois bondi de 14 % en janvier en glissement annuel, avec 8 053 transactions enregistrées, le chiffre le plus élevé depuis septembre 2022, selon le rapport mensuel sur l’immobilier de l’économiste en chef du ministère des Finances publié mardi. Par rapport à décembre 2023, le nombre de transactions en janvier 2024 a bondi de 32 %.

« C’est le premier mois depuis mars 2022 – un mois avant que la Banque d’Israël ne commence à augmenter les taux d’intérêt – qu’une augmentation du nombre de transactions a été enregistrée par rapport au même mois de l’année précédente », a déclaré l’économiste en chef du ministère des Finances, Shmuel Abramzon, dans le rapport.

Selon Abramzon, une des principales raisons de la reprise et de la forte croissance des ventes est liée aux excellentes conditions de financement que les entrepreneurs offrent aux acheteurs.

Pauzner a averti que les entrepreneurs, et plus particulièrement les plus petits, pourraient se retrouver surendettés et qu’Israël risquait de faire face à une grave pénurie de logements et à des hausses de prix, deux phénomènes qui s’avéreraient dévastateurs pour l’économie israélienne.

Le secteur de la construction représente environ 6,2 % du PIB du pays, le secteur technologique se taillant la part du lion avec 17 % de l’économie. Chaque année, la construction représente entre 40 et 60 milliards de shekels de recettes fiscales, selon Pauzner.

Les secteurs de l’immobilier et de la construction doivent quelque 400 milliards de shekels aux banques et aux institutions non bancaires, selon les données de la Banque d’Israël dans le rapport sur la stabilité financière d’août 2023. Cela représente environ un tiers de la dette des entreprises en Israël, selon le Statistical Bulletin 2023 de la banque centrale, et après une forte augmentation au cours des trois dernières années, le nombre total de prêts contractés s’est modéré en 2023.

« Si la situation du secteur se prolonge, ces prêts ne seront pas remboursés. Et cela représente un énorme danger pour les banques et l’économie », a expliqué Pauzner.

C’est pourquoi, selon lui, le gouvernement doit intervenir, que ce soit en fournissant aux constructeurs des financements à des taux d’intérêt inférieurs à ceux proposés par les banques, ou en réduisant les coûts de construction, en diminuant les impôts et autres charges, en réduisant considérablement la bureaucratie et en accélérant le processus d’approbation des projets de construction.

« Mais », a-t-il ajouté, « il n’y a personne à qui parler. Rien n’a été fait et aucune discussion n’a été engagée à ce sujet ».

La seule chose qui progresse, d’après lui, est la possibilité de faire venir des travailleurs indiens et sri-lankais pour remplacer les Palestiniens, même si le nombre est encore limité et que les choses avancent très lentement.

« Nous avons approuvé la venue de quelque 17 000 travailleurs sur les 45 000 que nous avons été autorisés à faire venir », a indiqué Pauzner. « Le processus est lent et chaque jour qui passe est un coup dur pour le secteur de la construction et l’ensemble de l’économie. »

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