Prêts immobiliers en hausse malgré un ralentissement général de l’économie

Reprise des emprunts hypothécaires en novembre, selon un rapport publié mardi par la Banque d’Israël, les prêts mensuels ayant atteint 7,6 milliards de shekels le mois dernier, ce qui représente une augmentation de 24 % par rapport à octobre, mais bien en deçà des chiffres d’il y a quelques mois.

Les emprunts mensuels ont diminué depuis le record historique de 13,4 milliards de shekels atteint en mars, juste avant que la banque n’augmente le taux d’intérêt de référence, qui est passé d’un niveau historiquement bas de 0,1 % à 3,25 % en novembre, après six hausses de taux en huit mois.

Les emprunteurs de crédits hypothécaires font face aujourd’hui à une augmentation des prix de l’immobilier (19,8 % en glissement annuel) et à une hausse des taux d’intérêt décidée par la Banque d’Israël pour tempérer l’inflation, qui a dépassé la fourchette cible de la banque (1-3 % à 5,1 %) en octobre.

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Le mois dernier, la banque centrale avait relevé le taux d’intérêt pour la sixième fois depuis avril, le faisant passer à 3,25 %. Ces hausses ont considérablement augmenté les paiements hypothécaires mensuels des emprunteurs. La majorité des prêts hypothécaires étant encore liés à des contrats à taux d’intérêt variable, les charges augmentent à chaque hausse des taux de base.

La Banque d’Israël a indiqué qu’elle prévoyait une nouvelle hausse des taux d’intérêt dans les mois à venir.

Le nombre d’emprunts effectués au cours des trois derniers mois se situe à des niveaux que l’on n’avait plus observés depuis le milieu de l’année 2020, lorsque le marché immobilier a connu un fort ralentissement en raison de la pandémie.

Chantier à Or Akiva. Illustration. (Crédit : capture d’écran YouTube)

Il semblerait, sur la base des données globales du marché immobilier, que cette situation est le résultat d’une diminution du nombre de nouveaux prêts hypothécaires plutôt que d’une baisse de la valeur des prêts individuels, avec une chute particulièrement spectaculaire du nombre de nouveaux logements vendus (une baisse de 17,7 % en juillet-septembre par rapport aux trois mois précédents). Compte tenu de la hausse du prix moyen des logements – un appartement moyen coûte aujourd’hui environ 1,9 million de shekels, et un peu moins de 3 millions de shekels à Tel-Aviv – et de la faible augmentation des salaires (4 % par an), il serait logique que la valeur des emprunts hypothécaires augmente.

Selon un rapport distinct établi par le bureau de l’économiste en chef du ministère des Finances publié mardi, le mois d’octobre a enregistré le moins de transactions immobilières résidentielles depuis avril 2020, quand Israël se remettait de son premier confinement face à la pandémie, et le moins de transactions pour un mois d’octobre en 20 ans. Seules 5 100 unités de logement ont été vendues en octobre 2022, selon le rapport, soit 35 % de moins que le mois précédent et 65 % de moins qu’en octobre 2021.

En octobre 2021, les Israéliens avaient acheté 14 000 unités de logement tout au long du mois, dont plus d’un tiers (environ 4 800) par ce qu’on appelle des investisseurs – soit des ménages qui possèdent déjà un ou plusieurs logements. Cette ruée, qui représente le nombre le plus élevé sur un mois depuis juin 2015, a eu lieu juste avant qu’Israël ne rétablisse une taxe d’achat de 8 % pour les acquéreurs de résidences secondaires.

La taxe d’achat, entrée en vigueur fin novembre de l’année dernière, avait été ramenée à 5 % en 2020 dans le but de faire revenir les investisseurs vers le marché immobilier malgré le ralentissement économique provoqué par la pandémie, de relancer le secteur de la construction et d’augmenter les recettes fiscales. Les experts avaient prédit à juste titre que la hausse des prix des logements suivrait.

En octobre 2022, les investisseurs ont acheté 929 unités, soit 80 % de moins que l’année dernière. Parmi les 5 100 unités achetées en octobre, environ 2 500 étaient des logements neufs, y compris ceux achetés dans le cadre du programme de loterie immobilière Mehir Matara.

Le ministère des Finances a déclaré que les premiers chiffres pour le mois de novembre 2022 montrent une baisse similaire pour les transactions immobilières résidentielles.

Les chiffres de la Banque d’Israël, qui devraient être publiés plus tard cette semaine, fourniront des informations sur le marché des nouveaux logements et sur la hausse globale des prix des logements et du coût de la vie en général.