Réformes immobilières : les investisseurs risquent de perdre des avantages fiscaux

Le gouvernement israélien pourrait bientôt commencer à collecter des taxes plus élevées auprès des propriétaires de maisons d’investissements locatifs si les réformes immobilières proposées avancent à la Knesset au cours des prochains mois.

Ces changements visent à lutter contre la surchauffe du marché immobilier israélien en ciblant les propriétaires de résidences secondaires, ou investisseurs, dont les revenus locatifs provenant de propriétés résidentielles sont exonérés d’impôts si le loyer ne dépasse pas 5 470 shekels, selon les règles fiscales actuelles.

Le projet de loi sur les arrangements économiques du nouveau gouvernement – qui détermine comment les fonds sont alloués à partir du budget national – suggère que le gouvernement devrait réduire les exonérations fiscales actuelles sur les revenus locatifs des propriétaires privés, dont le nombre a fluctué au cours des vingt dernières années, mais a toujours eu tendance à augmenter.

En 2022, les chiffres de l’Autorité fiscale israélienne ont montré que 13 % des ménages israéliens possèdent deux propriétés ou plus qu’ils louent, contre 3,2 % des ménages en 2003.

Pour ces investisseurs, les revenus locatifs de plus de 5 470 shekels peuvent être imposés jusqu’à 31 %. Et si les revenus locatifs (même s’ils proviennent de plus d’une propriété) dépassent 10 940 shekels au total, la totalité du montant est soumise à l’impôt. Ces dernières années, ce chiffre a augmenté en fonction de l’inflation – actuellement de 5,4 %.

En érodant progressivement le montant exonéré d’impôt, une proportion croissante des revenus locatifs tombera sous le coup de l’impôt ordinaire sur le revenu. En conséquence, cela pourra représenter des milliards de shekels de contributions supplémentaires à injecter dans le budget logement.

L’exonération fiscale initiale a été introduite dans les années 1990, lorsqu’un grand nombre d’immigrants originaires des pays de l’ancienne Union soviétique ont commencé à arriver en Israël. Il était nécessaire d’encourager les propriétaires à louer des appartements plutôt que de les laisser vacants, afin d’augmenter l’offre de logements locatifs sur le marché.

L’allégement fiscal continue d’encourager les locations sur un marché où la population, qui n’a pas d’autre choix que de louer, ne cesse d’augmenter. Mais le traitement fiscal favorable encourage également les investissements immobiliers, ce qui a pour effet de retirer les propriétés du marché des résidences principales et de faire grimper les prix.

D’autres formes d’investissement immobilier sont traitées de manière beaucoup moins favorable. Les revenus des fonds immobiliers, ou les dividendes des actions immobilières, sont soumis à un impôt d’au moins 25 %. Ces formes d’investissement moins directes n’ont pas non plus permis de réaliser des plus-values aussi importantes que les investissements immobiliers classiques, les prix des logements ayant augmenté en moyenne de 17,1 % en Israël au cours de l’année écoulée.

Un rendu numérique d’un plan de développement visant à construire un complexe de quatre bâtiments à usage mixte, dont une tour de 17 étages et un immeuble résidentiel de 200 appartements dans le quartier bohème de Florentin à Tel Aviv, en décembre 2022. (Crédit : Cityel/Florentin Square)

Il existe un risque significatif que l’augmentation de l’impôt sur les revenus locatifs fasse grimper davantage les prix des loyers, car les propriétaires répercutent simplement l’augmentation des coûts sur les locataires. Les prix des loyers sont déjà élevés et augmentent plus rapidement que le taux d’inflation, à une moyenne de plus de 8 % par an.

Les augmentations de coûts pour les nouveaux contrats de location – plutôt que pour les prolongations de baux existants – sont probablement encore plus élevées.

Certaines des personnes qui louent un bien immobilier ne possèdent qu’un seul logement. Souvent, ceci est dû au fait qu’elles n’ont pas les moyens d’acheter une maison dans la région où elles voudraient vivre. Donc acheter dans une région moins chère, en louant le logement qu’elles possèdent serait un moyen d’accéder à un logement à un coût abordable.

Le projet de loi indique clairement que le gouvernement souhaite reconnaître ce groupe de propriétaires comme un groupe distinct des autres propriétaires, et leur permettre de bénéficier de revenus locatifs exonérés d’impôts jusqu’à 7 500 shekels par mois.

D’autres mesures ciblées sur l’immobilier proposées comprennent une taxe spéciale sur l’achat d’un appartement « d’investissement » (un appartement qui s’ajoute à une résidence principale). La taxe sur l’achat d’un appartement d’investissement est passée de 5 % à un minimum de 8 % à l’automne 2021, bien que cette augmentation semble avoir eu peu d’effet à long-terme pour ralentir la hausse des prix de l’immobilier.

Il a également été question d’introduire des changements pour les locations à court-terme (telles que celles commercialisées par Airbnb), afin de les traiter comme des entreprises et de créer des conditions de concurrence équitables avec les hôtels en termes de fiscalité.

Dans le cadre des réformes proposées, il existe également des dispositions qui permettraient aux municipalités locales d’augmenter les taxes d’habitation– arnona – pour les résidences afin d’encourager la construction résidentielle.

À l’heure actuelle, les municipalités génèrent des recettes plus importantes en taxant les propriétés destinées aux entreprises et aux commerces que les résidences. Cela signifie que chaque nouvelle unité de logement construite représente un manque à gagner, notamment par rapport à l’utilisation commerciale du terrain. Cela pourra encourager la construction de logements au niveau local, mais augmentera le coût du logement tant pour les propriétaires que pour les locataires (qui sont généralement ceux à qui incombent de payer les impôts fonciers locaux), ce qui se répercutera directement sur l’inflation et sur le coût global de la vie.

Ces propositions visent à accroître les recettes fiscales provenant de l’immobilier résidentiel israélien, augmentant ainsi le montant des fonds disponibles pour la construction de nouveaux logements, qui font cruellement défaut. Mais il est peu probable qu’elles fassent baisser les prix des logements. Cela reste l’objectif du cabinet interministériel nouvellement créé, qui s’est engagé à présenter des propositions visant à rendre les logements plus abordables en Israël, mais qui n’a pas encore entamé son travailler.