Forte baisse des ventes de logements neufs en Israël, mais les prix restent stables

Entre février et avril 2022, près de 12 380 nouveaux appartements se sont vendus, ce qui représente, en donnée corrigée des variations saisonnières, une baisse de 9,12 % du volume des appartements neufs vendus.

Malgré le ralentissement des achats, les emprunts hypothécaires demeurent à des niveaux record et rien n’indique encore que les prix de l’immobilier aient commencé à baisser.

Après que la vente d’appartements neufs depuis 2018 a connu une hausse ininterrompue,  ce ralentissement corrigé des variations saisonnières suggère que la demande de nouveaux appartements a sensiblement diminué depuis novembre 2021.

Les marchés les plus actifs, sur lesquels 700 appartements au moins ont fait l’objet d’une transaction de février à avril dernier, sont Tel Aviv et Yafo, Rishon LeZion, Beit Shemesh et Ramat Gan. Les marchés qui ont connu le ralentissement le plus important sont Beer Yaakov, Netanya, Ashkelon et Bnei Brak.

À la fin d’avril 2022, quelque 44 000 appartements étaient à vendre, équitablement répartis dans tout le pays.

Les analystes attribuent la baisse des ventes de logements neufs à la prudence des acheteurs dans un contexte de hausse des taux d’intérêt et d’une fiscalité relevée pour l’achat de résidences secondaires depuis novembre 2021, mesure destinée à dissuader les investisseurs.

La baisse enregistrée en avril pourrait également renvoyer aux jours fériés liés à Pessah, qui ont mécaniquement réduit le nombre de jours ouvrables ouverts aux transactions. Il est aussi possible que les gens se tournent de plus en plus vers le marché de l’ancien.

Beaucoup pensent que c’est, dans tous les cas, le signal d’un changement substantiel auquel s’attendent tous les observateurs du marché, persuadés que les hausses observées ces dernières années – de l’ordre de 16 % d’une année sur l’autre- n’étaient pas viables car nettement décorrélées de l’augmentation des salaires.

Mais malgré la diminution du nombre de ventes d’appartements neufs, les chiffres de la Banque d’Israël concernant les emprunts hypothécaires montrent que 4,18 milliards de shekels ont été empruntés en avril, soit le total mensuel le plus élevé depuis janvier 2022, ce qui porte le total des emprunts pour l’année en cours à environ 12 milliards de shekels.

Ceci reflète le prix plus élevé payé par les acheteurs, à considérer qu’ils empruntent le maximum autorisé (75 % de la valeur totale d’un bien), tout autant que la hausse des prêts hypothécaires, au gré des augmentations de taux d’intérêt.

Dans les tout prochains jours, de nouveaux chiffres seront publiés sur les prix du marché. Au cours du premier trimestre 2022, période la plus récente pour laquelle on dispose de données, le coût moyen des appartements en Israël est passé de 1 756 000 shekels à 1 757 000 shekels, et le loyer mensuel moyen, de 4 112,6 à 4 153,6 shekels. Ces augmentations, relativement faibles, ne reflètent pas des hausses beaucoup plus substantielles sur les marchés immobiliers israéliens les plus en demande. Ainsi, à Tel Aviv, le prix moyen d’un appartement était de 2 505 000 shekels, soit une augmentation d’environ dix fois supérieure à celle du marché dans son ensemble. Malgré une augmentation de 2,6 % au cours de l’année, le salaire mensuel moyen en 2021 s’est élevé, lui, à 11 773 shekels.