Les prix des logements augmentent alors que les emprunts hypothécaires ralentissent

Les données publiées cette semaine par la Banque d’Israël montrent que les emprunts hypothécaires mensuels ont chuté en Israël à environ 10,5 milliards de shekels en avril, soit une baisse de 22 % par rapport aux niveaux de 13,4 milliards de shekels en mars.

Cette baisse s’aligne sur l’augmentation des taux d’intérêt en avril, qui ont augmenté pour la première fois depuis 2018, passant de 0,1 % à 0,35 %, ou, en termes de taux d’intérêt préférentiel, de 1,5 % à 1,85 %.

La hausse des taux d’intérêt est intervenue après une année d’emprunts hypothécaires record : 130,5 milliards de shekels au total au cours des 12 derniers mois, soit une moyenne mensuelle de 10,88 milliards de shekels, bien qu’il y ait des variations considérables d’un mois à l’autre.

Au moins jusqu’en mars, les prix des logements en Israël ont continué d’augmenter, de plus de 16 % par rapport à l’année précédente et de 2 % entre février et mars, soit les hausses les plus fortes de la décennie, selon les chiffres fournis par le Bureau central des statistiques (CBS), également cette semaine.

Le CBS a fait état de taux de croissance à deux chiffres dans tous les districts – 18,5 % dans le centre, 13,8 % dans le nord et 12,3 % dans le sud. À Jérusalem, les prix ont augmenté de 16,7 %, à Tel Aviv de 16 % et à Haïfa de 14,9 %.

L’inflation, qui atteint 4 % en Israël, a fait grimper les moyennes, de sorte que, d’une année sur l’autre, le prix moyen d’une maison israélienne, selon le CBS, est passé de 1 704 900 shekels à 1 756 800 shekels au premier trimestre de cette année. Cette hausse a entraîné une augmentation de l’acompte minimum (25 % de la valeur de la propriété) à 439 200 shekels, contre 426 225 shekels l’année dernière. Outre l’acompte, les acheteurs potentiels doivent également payer tous les frais d’achat, qui représentent souvent un pourcentage du prix final.

Le gouverneur de la Banque d’Israël, Amir Yaron, s’exprime lors d’une conférence de presse à Jérusalem, le 11 avril 2022. (Crédit : Flash90)

Avec des prix moyens en hausse à Tel Aviv (3 596 300 shekels), Kfar Saba (2 718 300 shekels), Ramat Gan (2 530 300 shekels), Jérusalem (2 326 800 shekels) et Rishon Lezion (2 277 600 shekels), les coûts pour accéder à la propriété augmentent rapidement. Cela devrait pousser les emprunts hypothécaires à la hausse. Une baisse, même relative, peut suggérer que moins de logements sont échangés ou que les acheteurs se tournent vers des biens moins chers.

Les données elles-mêmes ne sont pas non plus très claires. Les chiffres relatifs aux prix des logements concernent le mois de mars. Les chiffres relatifs aux emprunts hypothécaires concernent le mois d’avril. Cette année, c’était également le mois de Pessah, ce qui signifie que les jours ouvrables et l’activité du marché étaient réduits.

Mais d’autres analyses du ministère des Finances et du CBS donnent l’image d’un marché qui répond en partie, mais pas entièrement, à ce que le gouvernement pourrait espérer. Les ventes de nouvelles propriétés semblent ralentir, l’activité des investisseurs a diminué chaque mois depuis novembre, et les primo-accédants (qui achètent potentiellement des propriétés moins chères) constituent une part plus importante du marché.

Le gouvernement s’efforce d’augmenter le nombre de nouveaux logements mis sur le marché et de rationaliser les processus d’approbation des constructions. Mais cela prend du temps pour avoir un impact sur le marché des ventes. En mars, 12 600 appartements ont été achetés, soit une baisse de 5 % par rapport à mars 2021. Cela suggère soit que les gens sont échaudés par les prix du marché, soit qu’il y a moins d’offres sur le marché.

Le gouvernement souhaiterait voir un meilleur équilibre entre l’offre et la demande de logements dans le pays. Mais un quart de tous les nouveaux appartements vendus au cours du premier trimestre de 2022 étaient concentrés dans quatre villes – Tel Aviv-Yafo, Rishon Lezion, Jérusalem et Ashkelon.

Un site de construction dans la ville centrale israélienne de Beer Yaakov où de nouveaux logements sont en cours de construction, le 22 février 2022. (Crédit : Yossi Aloni/Flash90)

Moins de logements neufs sont vendus, mais cela peut être dû au fait qu’ils n’arrivent pas sur le marché, que leur prix est trop élevé ou qu’ils se trouvent dans des zones où la demande est limitée. Les statistiques montrent une baisse de 8,1 % de la demande par rapport au trimestre précédent (octobre à décembre 2021). Les chiffres des variations saisonnières montrent encore une baisse de 2,6 %.

Le gouvernement qui cherche à réduire les achats par des personnes dites « investisseurs » (acheteurs déjà propriétaires d’un logement), a réimposé une taxe foncière plus élevée, de 5 à 8 %, pour les ménages qui achètent une deuxième ou une troisième résidence depuis la fin novembre 2021. En mars, les investisseurs ont acheté 2 000 appartements, soit une baisse de 21 % par rapport à l’année précédente.

Les agents immobiliers travaillant à Tel Aviv, le marché d’investissement le plus demandé d’Israël, ont toutefois indiqué au Times of Israel qu’il n’y avait pas de baisse significative de l’intérêt des « investisseurs » pour l’immobilier, mais simplement une pénurie de biens disponibles. Et il y a eu une précipitation pour conclure les ventes des investisseurs avant la hausse des taxes à la fin du mois de novembre, ce qui a pu avoir un impact sur les niveaux des nouvelles ventes mois après mois.

Selon le ministère des Finances, les « premiers » achats sont en hausse et atteignent les niveaux les plus élevés depuis dix ans pour les jeunes couples. Ils représentaient 5 200 logements sur le marché en mars, soit une augmentation de 25 % par rapport à mars 2021. Les zones plus périphériques (et moins chères) ont culminé – les prix moyens des propriétés les plus bas sont actuellement à Beer Sheva (1 059 000 shekels), Haïfa (1 222 800 shekels) et Ashkelon (1 380 200 shekels). Ce changement dans l’activité du marché pourrait contribuer à expliquer une baisse des emprunts hypothécaires.

Mais les experts doutent que l’on assiste à une évolution significative du marché dans le sens souhaité par le gouvernement, c’est-à-dire un abandon de la hausse extrême des prix au profit d’un meilleur accès à la propriété pour un bien plus grand nombre de personnes.

Aaron Krasner, directeur d’Anglo Mortgages basé à Jérusalem, a prédit que la hausse des prix allait ralentir mais que les fondamentaux du marché resteraient les mêmes.

« La population continue de croître plus vite que l’offre de logements. Le gouvernement applique les mêmes politiques en place depuis plus de dix ans », a-t-il déclaré au Times of Israel. « Les primo-accédants dépendent de plus en plus de la génération précédente pour le versement d’un acompte, et ont besoin de salaires encore plus élevés pour assurer le service d’un prêt hypothécaire toujours plus important. Mais cela n’atténue pas leur désir de posséder leur propre maison – et il est peu probable de voir diminuer ce besoin humain fondamental de sécurité et de fonder un foyer. »

Daniel Goldstein, qui dirige l’agence immobilière Beauchamp Estates de Tel Aviv, a mis en garde contre les jugements basés sur les chiffres d’un mois. « Je pense que nous constatons toujours une forte demande. Il y a quelques défis sur le marché, et des difficultés à faire entrer de l’argent de l’étranger », a-t-il déclaré. « Les prix sont toujours très élevés, même s’il ne grimpent pas autant que ces dernières années. »

Avec la hausse des taux d’intérêt et de l’inflation, les gens pourraient se précipiter pour acheter, a déclaré Norman Shapiro, courtier principal chez First Israel Mortgages. « Je ne serais pas surpris que nous assistions à une augmentation du financement hypothécaire… les acheteurs se précipitent pour verrouiller les taux », a-t-il déclaré.

Le taux d’inflation pour les 12 derniers mois en Israël est maintenant de 4 % – un record depuis 2011, mais inférieur à celui de nombreux autres pays développés.

L’indice des prix à la consommation a lui aussi augmenté de 0,8 % en avril 2022, conformément aux prévisions antérieures, mais en partie affecté par la saisonnalité.

Entre-temps, le ministre des Finances Avigdor Liberman a déjà promis un nouveau plan « spectaculaire » pour le marché du logement.

Malgré les interventions du gouvernement à ce jour, y compris l’introduction de loteries organisées dans le cadre du programme d’appartements à prix réduit « Prix cible », connu sous le nom de « Mehir Matara », des mesures supplémentaires sont nécessaires pour apporter tout changement significatif.