« Tout simplement rien de nouveau dans le plan de logement du gouvernement » – expert

Le nouveau plan de logement du gouvernement israélien, visant à augmenter l’offre d’appartements pour aider à réduire la flambée des prix, n’est qu’une simple « attraction » et une « goutte d’eau dans l’océan » face à la crise du logement qui monte en flèche dans le pays, affirment les experts en la matière.

Israël a « des problèmes structurels profondément enracinés, comme une population en croissance rapide et un gouvernement qui contrôle l’offre de terrains – ce qui est une situation très unique parmi les pays développés – et ce sont les sources du problème », a déclaré le professeur Benjamin Bental, professeur émérite d’Économie à l’Université de Haïfa et chercheur principal et président du programme de politique économique au Taub Center for Social Policy Studies en Israël.

« Lorsque vous avez une population en constante augmentation et un écart énorme entre l’offre [de terrains] et la demande qui se creuse depuis des années, presque tout ce que le gouvernement fait ne sera qu’une goutte d’eau dans l’océan, à moins qu’il ne commence à libérer massivement des terrains – mais cela nécessite des mesures comme la modification des lois sur le zonage et la construction, la réforme des structures municipales, ou le traitement des infrastructures environnantes », a déclaré Bental au Times of Israel dans une interview téléphonique la semaine dernière.

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Selon le plan de logement dévoilé la semaine dernière, le gouvernement s’est fixé comme objectif de commencer la construction de 280 000 logements au cours des quatre prochaines années, de faire avancer les plans pour 500 000 unités de logement supplémentaires, de publier des appels d’offres pour 300 000 logements sur des terrains appartenant à l’État, et d’avoir 180 000 appels d’offres réussis. Les réformes visant à atteindre ces objectifs comprennent la réduction de la bureaucratie, en particulier pour les projets de logement uniques – tels que ceux qui visent à démolir d’anciens bâtiments pour en construire de nouveaux à la place – et des projets qui convertiraient des bureaux en petites résidences pour étudiants, par exemple.

Le plan vise également à investir 8 milliards de NIS dans le développement des infrastructures de transport, de drainage et d’égouts ; 5,5 milliards de NIS dans la création de nouveaux jardins d’enfants et de nouvelles écoles ; plus de 2 milliards de NIS dans le développement, la planification et la suppression des obstacles aux nouveaux logements de la communauté arabe ; et 640 millions de NIS pour encourager les municipalités à approuver les permis de construire. Le plan a été élaboré par le ministère des Finances, le ministère du Logement et de la construction et le ministère de l’Intérieur, qui ont déclaré que les mesures prévues allaient bouleverser le paysage immobilier israélien, « faisant déjà baisser les prix dans l’immédiat ».

Les municipalités sont un obstacle majeur à la construction de plus de logements, note Bental. « Les municipalités sont plus incitées à construire des zones commerciales que des résidences en raison des impôts fonciers plus élevés. Plus de gens leur coûte plus d’argent – elles doivent investir dans les services qu’elles fournissent comme les routes, les services sociaux, les écoles, etc. et cette question n’est pas suffisamment prise en compte dans le plan. »

Un chantier de construction dans la ville israélienne de Bet Shemesh, le 5 septembre 2021. (Nati Shohat/Flash90)

« Il y a une énorme masse de municipalités dans le centre [du pays] qui ne coopèrent pas, qui se querellent entre elles et se battent pour le financement. Même si le gouvernement augmente l’offre de terrains, la question est de savoir si le plan pourra être mis en œuvre sans de grandes réformes municipales », a demandé Bental.

Pour l’instant, l’annonce sur le logement est une « attraction, c’est une attraction importante, mais c’est toujours une attraction. Le spectacle principal est la construction proprement dite et la mise en œuvre du plan, si elle a lieu », a déclaré M. Bental.

Yaron Hoffmann-Dishon, chercheur au Centre Adva, un centre d’analyse politique basé à Tel Aviv qui se concentre sur la recherche sur les inégalités sociales et économiques, a déclaré qu’il n’y avait pas grand-chose de nouveau dans le plan de logement pour commencer. « Le gouvernement mise une fois de plus sur le fait de dire que davantage de terrains seront commercialisés pour la construction de logements, mais ils disent cela depuis au moins 2011. Nous sommes déjà 10 ans après le début de cette crise. Il n’y a tout simplement rien de nouveau ici », a-t-il déclaré.

Il a lui aussi noté que le plan se heurte à de sérieux obstacles pour sa mise en œuvre, principalement en raison du manque d’investissements dans les infrastructures au fil des ans. « L’autorité foncière peut commercialiser des terrains autant qu’elle le veut, mais il y a des problèmes de planification. Les autorités locales n’approuvent souvent pas les nouvelles constructions parce qu’il y a un manque d’infrastructures – échangeurs, égouts, services publics, jardins d’enfants et autres. Et qui va payer pour ces infrastructures ? Ce que le gouvernement a proposé est encore trop peu. »

Il faut revoir la façon dont le gouvernement central et les autorités locales travaillent ensemble et communiquent, a-t-il déclaré, ainsi que le fonctionnement du comité de planification accélérée connu sous ses initiales hébraïques Vatmal, le Comité des sites de logement favorisés.

La ministre de l’Intérieur, Ayelet Shaked, le ministre des Finances, Avigdor Liberman, et le ministre de la Construction et du Logement, Ze’ev Elkin, s’expriment lors d’une conférence de presse tenue le 31 octobre 2021, au cours de laquelle ils ont dévoilé un nouveau plan de logement pour la période 2022-2025. (Ministère des finances)

« L’une des nombreuses plaintes de ces dernières années est que les quartiers planifiés par le Vatmal sont dépourvus des infrastructures adéquates, plus particulièrement les transports. Vous avez donc des quartiers entiers de gens assis dans les embouteillages en voiture tous les matins parce qu’il y a beaucoup de tours mais une seule route pour en sortir », a déclaré Hoffmann-Dishon. Ce scénario se déroule quotidiennement dans des villes comme Harish et Rosh Haayin, où des milliers de nouveaux logements ont été construits ces dernières années.

Les recherches et la perspicacité d’Hoffmann-Dishon ont fait l’objet d’un article détaillé du Times of Israel le mois dernier sur l’augmentation des coûts du logement dans un contexte d’inaction du gouvernement sur un certain nombre de facteurs qui affectent le marché du logement.

L’article passe en revue certains de ces facteurs, tels que l’augmentation du nombre d’investisseurs sur le marché du logement qui achètent des résidences secondaires et tierces comme sources de revenus locatifs, les taux d’intérêt historiquement bas fixés par la Banque d’Israël qui encouragent l’emprunt, l’offre artificiellement limitée de terrains, dont 90 % appartiennent à l’État et sont gérés par l’Autorité foncière israélienne (ILA), le nombre insuffisant de constructions de logements au cours des dernières décennies qui a conduit à une grave pénurie, et l’inégalité croissante qui rend l’accès à la propriété hors de portée pour de nombreuses personnes.

Selon une étude récente de l’Alrov Institute for Real Estate Research de la Coller School of Management de l’Université de Tel Aviv, le coût moyen d’un appartement de quatre pièces en Israël s’élève à 2,2 millions de NIS, et le capital moyen requis pour un acompte et les dépenses environnantes a été estimé à environ 840 000 NIS.

Les prix des logements ont augmenté d’environ 10 % depuis l’année dernière, bien que les comparaisons varient. Selon le Bureau central des statistiques, les prix des nouveaux logements en Israël ont augmenté de 12,5 % en juin-juillet 2021, par rapport à la même période l’année dernière. Une comparaison de juillet-août 2021 montre une augmentation de 9,2 %, par rapport à cette même période en 2020. Le gouvernement, quant à lui, a fait valoir que les prix n’ont augmenté que de 6,2 % entre décembre 2020 et août 2021, ce qui est inférieur à la moyenne de 6,5 % de l’OCDE, selon une présentation conjointe des ministères concernés.

« Les ménages en Israël ont du mal à payer leurs hypothèques et il devient de plus en plus difficile pour les primo-accédants d’acheter un appartement », a déclaré le professeur Danny Ben-Shahar, directeur de l’Institut Alrov pour la recherche immobilière, au Times of Israel le mois dernier.

Avec le nouveau plan de logement, « le gouvernement s’accroche à sa position de régulateur et de distributeur de terrains sur le marché du logement, il n’y a pas d’implication directe, pas de mesures proactives réelles pour s’assurer que davantage de logements soient réellement construits », a déclaré Hoffmann-Dishon.

Yaron Hoffmann-Dishon. (Ou Kaplan)

Il a rappelé les mesures prises par le gouvernement dans les années 1990, par exemple, lorsque les autorités ont travaillé activement avec des entrepreneurs pour construire des unités de logement afin de répondre à l’afflux d’immigrants en provenance des pays de l’ex-URSS. « Le gouvernement a libéré des terrains, fourni des garanties aux entrepreneurs – il a dit qu’il achèterait les appartements que les entrepreneurs ne pouvaient pas vendre – et cela leur a permis de construire plus librement et sans contraintes », a-t-il expliqué.

Hoffmann-Dishon a répété qu’il n’y avait « rien de nouveau, ni dans le plan proposé, ni dans la position du gouvernement, ni dans son idéologie » consistant à laisser le marché libre décider.

Bental a déclaré que « en tant que monopoleur [foncier], le gouvernement a un intérêt caché dans les prix élevés. Il vend la terre cher et il a une structure d’incitation bizarre pour maintenir cette politique en place parce que, au fond, c’est une énorme taxe sur la population et une source de revenus très importante. »

« Si le gouvernement décide soudainement d’y renoncer, cela nécessiterait des réformes extrêmement compliquées et une modification massive du budget de l’État. C’est une tâche gargantuesque », a-t-il ajouté.

« Ce que le gouvernement essaie de faire à la place, c’est de changer la structure de la demande [de logements] et c’est surtout du théâtre », a prévenu Bental.

Benjamin Bental, professeur émérite d’économie à l’université de Haïfa et président du programme économique au centre Taub. (Autorisation)

Une partie du plan de logement proposé comprend le rétablissement d’une taxe d’achat de 8 % pour les acheteurs de résidences secondaires, qui avait été ramenée à 5 % en 2020 dans le but de faire revenir les investisseurs sur le marché immobilier dans le contexte du ralentissement économique provoqué par la pandémie, et des restrictions sur la location de maisons sur des sites tels que Airbnb, ce qui, espère le gouvernement, libérera jusqu’à 13 000 appartements à louer dans les centres urbains.

Bental n’est pas convaincu que ces mesures seront d’une grande utilité, mais Hoffmann-Dishon estime que ce sont les seuls « points positifs » du plan logement.

« L’expérience montre que la taxe d’achat a un effet, nous l’avons constaté les années précédentes », a déclaré Hoffmann-Dishon.

Selon les propres conclusions du gouvernement, la part des logements achetés annuellement en tant que logements d’investissement a grimpé à près de 30 % en 2015, juste avant que la taxe d’achat ne soit portée à 8 % par Moshe Kahlon, alors ministre des Finances. Cela a entraîné une baisse d’environ 10 % des investisseurs achetant des appartements au cours des années suivantes, jusqu’en 2020, date à laquelle la taxe d’achat a été réduite à 5 %, après quoi le pourcentage d’investisseurs sur le marché du logement est remonté à plus de 20 % en 2021.

La Banque d’Israël a également publié récemment une directive interdisant l’utilisation d’un logement existant comme garantie pour l’achat d’un autre logement.

Hoffmann-Dishon a déclaré que ces mesures « étaient des choses évidentes à faire, non seulement en raison de l’effet sur le marché du logement, mais aussi du point de vue de l’égalité. »

« Les ménages qui achètent des maisons pour investir sont principalement les échelons supérieurs de la société israélienne. Ils ne paient pas beaucoup d’impôts sur leurs capitaux propres, ils ont déjà beaucoup de richesse et au lieu de la placer sur le marché financier – où ils paieraient des impôts sur les gains – ils investissent dans l’immobilier », a-t-il déclaré.

Selon lui, le gouvernement semble peu enclin à s’attaquer sérieusement à l’inégalité croissante en Israël.

De vieilles structures côtoient des immeubles de luxe autour du boulevard Rothschild à Tel Aviv, le 8 septembre 2021. (Nati Shohat/FLASH90)

L’une des façons d’atténuer la demande croissante de logements est de construire un marché où les locations à long-terme sont une option viable et raisonnable pour les résidents, mais même cette partie du plan du gouvernement semble manquer, a déclaré Hoffmann-Dishon.

Selon le plan, le gouvernement accordera un allègement fiscal de 5 à 11 % aux investisseurs institutionnels pour qu’ils construisent des unités destinées à la location à long-terme d’au moins 15 ans.

« Mais les détails ne sont pas clairs. On ne sait pas non plus ce que le gouvernement obtiendrait en échange de ces incitations fiscales, surtout si ces investisseurs fixent les prix de location aux taux actuels du marché, qui sont élevés. C’est une bonne direction, mais elle reste conforme à l’idéologie du libre marché. Les locataires ont besoin de sécurité et de stabilité, ce qui nécessite une supervision et une réglementation de la part du gouvernement », a déclaré M. Hoffmann-Dishon.

Dans l’ensemble, même si le gouvernement exécute complètement son plan et construit les quelque 70 000 unités de logement par an, « je ne vois pas comment cela affectera réellement la possibilité pour les ménages à faibles et moyens revenus d’accéder à un logement abordable. Même si cela résout la montée des prix des logements – et personne ne le promet – il y a déjà beaucoup de ménages qui ne peuvent pas acheter de logements, surtout dans la zone centrale, aux prix actuels et même pas aux prix d’il y a cinq ans. »

« Le gouvernement a toujours recours aux mêmes vieilles solutions qui n’ont pas fait leurs preuves et n’est pas ouvert à des approches différentes qui demanderaient une implication plus directe. Il aurait été utile que le gouvernement cesse de se concentrer uniquement sur la hausse des prix et se penche sur l’accessibilité financière elle-même. S’il l’avait fait, il aurait proposé davantage de mesures politiques », a-t-il conclu.