Une plus-value de 400 % sur des terrains achetés à l’Eglise ? – média

Un groupe d’investisseurs anonymes qui a acheté les droits de certains des terrains les plus prestigieux de Jérusalem à l’Eglise grecque orthodoxe a proposé de rallonger les baux existants sur ces terrains, en échange de droits de construction valant 100 millions de dollars, soit cinq fois la valeur de son investissement.

La proposition apparaît dans un document sur la vente controversée d’un terrain de l’Eglise à un groupe appelé Nayot Komemiyut, qui a été préparé par le conseiller juridique du détenteur des baux, le KKL – Fonds national juif, présenté au conseil d’administration de l’organisation en décembre 2014. Le quotidien économique Calcalist s’est procuré le document et l’a publié dimanche.

L’Eglise a vendu les droits de 57 hectares de terrain à Jérusalem aux investisseurs en 2011 pour 20 millions de dollars. L’identité d’un seul des investisseurs est connue, il s’agit de la famille Ben David de Jérusalem.

Les parcelles recouvrent notamment de grandes parties du quartier chic de Talbieh, dans le centre de Jérusalem, ainsi que le quartier de Nayot, et une partie de la Vallée de la Croix, une rare étendue de terrain non construit dans le centre de la capitale, révérée pour être, selon la tradition chrétienne, l’emplacement où a été pris le bois pour construire le crucifix de Jésus. Elles incluent également la plupart du musée d’Israël, et des hôtels célèbres comme l’Inbal et le Dan Panorama.

Le KKL détenait – et détient toujours – trois baux sur ces terrains signés avec l’Eglise grecque orthodoxe en 1951 et 1952, chacun pour une durée de 999 ans. Le KKL sous-loue ces terrains à plus de 1 000 Hiérosolymitains dont les maisons sont situées sur ces terrains. L’organisation peut construire sur les parcelles, mais elle est la seule à pouvoir le faire.

La rue Marcus, dans le quartier Talbieh de Jérusalem. Illustration. (Crédit: Eiferman Realty)

La vente de 2011 a donné à Nayot Komemiyut le droit de négocier avec le KKL pour étendre les baux une fois arrivés à expiration, dans une trentaine d’années.

L’article de dimanche a révélé le prix que les nouveaux propriétaires ont demandé pour ces extensions.

Des cadres du KKL ont été cités par Calcalist disant que les investisseurs demandaient initialement 100 millions de dollars en liquidité pour étendre les baux, avant de demander que cette somme soit versée en droits de construction.

Dans le document obtenu par le quotidien économique, l’avocat Yaron Elhanani, qui représentait le KKL face à l’Eglise, indique que le prix demandé par les investisseurs pour les droits de construction était « sans commune mesure avec le prix que Nayot Komemiyut était censé payer au Patriarcat [20 millions de dollars]. »

Elhanani a proposé quatre réponses possibles au KKL : renégocier les baux – une option limitée par le prix élevé de Nayot Komemiyut et ce qu’il a dit être le refus du groupe de fournir des informations et des documents ; faire une offre unilatérale qui mènerait à un arbitrage ; faire pression sur le gouvernement pour qu’il exproprie les terrains, même si Elhanani n’était pas certain que cela puisse se faire légalement et que cette solution a le désavantage de demander à l’Etat de payer un dédommagement important aux investisseurs ; ou bien ne rien faire.

Calcalist a cité des cadres du KKL disant que Meir Spiegler, alors directeur général de l’organisation, a tenté d’orienter le conseil d’administration vers l’option de l’arbitrage. Son idée était de négocier, en utilisant la somme de 20 millions de dollars comme point de départ.

La même conclusion a été atteinte par une réunion organisée en 2015 dans les bureaux du vice-procureur général, Erez Kamenitz, à laquelle ont participé, entre autres, Spiegler, Alex Hefetz, qui dirige l’organisation fille du KKL, Himenuta, Yaakov Quint, le conseiller juridique de l’Autorité israélienne des terres, et des représentants du cadastre et du ministère de la Justice.

Théophile III, au centre, patriarche grec orthodoxe de Jérusalem, pendant une conférence de presse à Amman, la capitale de Jordanie, le 12 août 2017. (Crédit : Khalil Mazraawi/AFP)

Le conseil du KKL a cependant rejeté la proposition, de crainte d’être à nouveau berné après une tentative frauduleuse de deux Israéliens, dévoilée en 2000, d’étendre les mêmes baux au nom du KKL pour 999 ans, avec un premier paiement de 20 millions de dollars. Les fraudeurs ont ensuite été emprisonnés.

Pendant les discussions prononcées à la veille des élections du KKL, certains pensaient que le mieux à faire était d’attendre les résultats, et d’autres voulaient que le gouvernement assume le coût du renouvellement des baux.

Au final, rien n’a été fait.

Avraham Aberman, partenaire du cabinet juridique Ephraim Abramson qui représente les investisseurs, a dit au Times of Israël en juillet que l’Eglise avait proposé au KKL le droit d’étendre les baux, avant même que les investisseurs n’entrent en scène – une affirmation démentie par des sources du KKL.

Un communiqué publié dimanche par Calcalist au nom de Nayot Komemiyut indiquait qu’aucune négociation n’avait eu lieu avec le KKL pendant ces quatre dernières années, et que même quand il y avait eu des discussions, « aucun montant spécifique n’a jamais été discuté. »

L’option d’étendre les baux était entre les mains du KKL mais jusqu’à présent, il n’a pas activé cette option, ajoutait le communiqué.

Pendant ce temps, plus de 1 000 propriétaires dont les maisons sont bâties sur les terrains vendus par l’Eglise font face à une grande incertitude.

Si les baux ne sont pas renouvelés, les propriétaires qui n’ont pas vendus avant leur expiration risquent d’être expulsés de leur maison ou de payer l’extension des baux, voire de devoir louer leurs propres maisons. Cette incertitude a cependant fait chuter la valeur de leurs biens, ce qui rend les choses plus difficiles pour ceux qui veulent vendre.

Les représentants de 1 065 propriétaires ont rencontré dimanche la ministre de la Justice Ayelet Shaked, qui a mis en place un comité dirigé par Erez Kamenitz pour fournir des recommandations dans les prochains mois sur la meilleure manière de préserver les droits des propriétaires. Ce comité se réunira pour la première fois le mois prochain.

Rachel Azaria, députée de Koulanou. (Crédit : Hadas Parush/Flash90)

D’autre part, Rachel Azaria, députée de Koulanou, cherche à faire adopter une législation qui permettrait à l’Etat de confisquer de grandes parties des parcelles qui ont été vendues. Son projet de loi se rapporte aux terrains déjà occupés par des bâtiments résidentiels, dont les propriétaires sont les locataires ou les sous-locataires des baux. La confiscation prendrait effet au 1er janvier 2018, et les investisseurs privés seraient dédommagés.

Le KKL a choisi Joseph ‘Sefi’ Elon, ancien juge de la cour du district de Beer Sheva, comme conseiller juridique privé sur le dossier des terrains de l’Eglise.

Dans un communiqué, le KKL a déclaré que « la vente du terrain du Patriarcat à Talbieh et Nayot est un problème national, dont la solution repose sur la coopération entre le ministère de la Justice, l’Autorité des terres et le KKL, qui organisent des réunions de travail sur le sujet. »

Le transfert légal des droits des terrains de Nayot et Talbieh est actuellement bloqué par la municipalité de Jérusalem, qui semble jouer la montre en attendant que les autorités de l’Etat décident de la marche à suivre.

L’Eglise, l’un des plus grands propriétaires fonciers privés, possède environ 10 000 hectares de terrain en Israël, soit 0,5 % des parcelles gérées par l’Autorité des terres. Certains de ces terrains sont situés dans des zones sensibles, comme des centres villes et des sites antiques.

Ces derniers mois, plusieurs ventes controversées de terrain de l’Eglise à des acheteurs anonymes ont été dévoilées.