Israël en guerre - Jour 496

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En Israël, des experts en immobilier débattent de la flambée des prix en 2025

La demande des Israéliens et des investisseurs étrangers dépasse largement l'offre, malgré une hausse de quasi 8 % en 2024 et celle des coûts de construction et une baisse de la main-d'œuvre

Des constructeurs indiens travaillant sur un site de construction, à Tel Aviv, le 15 décembre 2024. (Crédit : Menahem Kahana/AFP)
Des constructeurs indiens travaillant sur un site de construction, à Tel Aviv, le 15 décembre 2024. (Crédit : Menahem Kahana/AFP)

La vigueur du marché immobilier israélien en 2024 en a surpris plus d’un, les prix des logements ayant augmenté d’environ 8 % au cours d’une année marquée par une guerre sur plusieurs fronts et une incertitude générale quant à l’avenir.

Aujourd’hui, avec l’entrée en vigueur d’un cessez-le-feu temporaire à Gaza et les espoirs de fin de guerre, les spécialistes de l’immobilier s’attendent à ce que les prix continuent d’augmenter en 2025. Alors que les acheteurs étrangers et locaux évaluent leurs options et sont confrontés à de nouvelles réalités fiscales, la question est de savoir quelle sera l’ampleur de la hausse.

Chaïm Friedman, co-fondateur et PDG de First Israel Group, une société de courtage de prêts immobiliers basée à Jérusalem, s’attend à ce que les prix des logements augmentent de 10 à 15 % cette année dans l’ensemble du pays.

« Il y a beaucoup de demandes qui n’ont pas été satisfaites les années précédentes parce que beaucoup de gens ont mis leur vie entre parenthèses durant la guerre », a-t-il expliqué.

« La demande va revenir dans le nord et le sud, où les marchés ont été pratiquement gelés, et les gens vont revenir sur le marché pour acheter des maisons pour y vivre ou pour investir. Je pense que l’année sera très
bonne. »

Tout le monde n’est pas d’accord.

Chaïm Friedman, co-fondateur et PDG de First Israel Group. (Crédit : Autorisation)

Nachi Paris, propriétaire de Nachi Realty à Jérusalem, s’attend à ce que la forte demande se maintienne, mais pense que les prix augmenteront plus modérément.

« Je m’attends à ce que les prix à Jérusalem augmentent deux fois plus que l’inflation », a déclaré Paris.

« Autrement dit, si l’inflation augmente de 3 % sur l’année, les prix augmenteront de 6 %. Cela signifie qu’il s’agit toujours d’un bon investissement, mais que les prix n’augmentent pas si vite ; donc si vous n’achetez pas maintenant, vous allez rater le coche. Vous avez raté le coche en n’achetant pas en 2016, mais c’est maintenant derrière nous. »

Les données économiques de décembre 2024 n’étant pas encore disponibles, le Bureau central des statistiques (CBS) indique que les prix des logements en Israël ont augmenté de 7,8 % au cours des douze derniers mois, poursuivant une tendance à la croissance qui s’est maintenue pendant la majeure partie des deux dernières décennies.

Une conjonction de facteurs, notamment une pénurie de logements persistante, une forte croissance démographique et des investissements étrangers croissants, a maintenu la demande à un niveau élevé, alors même que le conflit perturbe la construction et la stabilité économique.

Au début du mois, la Banque centrale d’Israël a indiqué que l’inflation s’élevait à 3,4 % pour la période de douze mois se terminant en novembre et qu’elle devrait s’établir à 2,6 % en moyenne pour 2025, après avoir augmenté plus rapidement au cours du premier trimestre de l’année.

Des facteurs géopolitiques tels que le cessez-le-feu à Gaza, l’approbation du budget national par le gouvernement, la déroute du groupe terroriste chiite libanais du Hezbollah et le cessez-le-feu dans le nord ont réduit la prime de risque du pays pour l’avenir, a déclaré le gouverneur de la Banque d’Israël, Amir Yaron.

Hausse des coûts de construction

Projet en cours de construction, dans le quartier de Kiryat Menachem, à Jérusalem. (Crédit : LSA Lazarovich Studio of Architects)

Depuis le pogrom du 7 octobre 2023, le coût de la construction de nouveaux logements a flambé, car Israël a interdit l’accès aux Palestiniens de Cisjordanie, qui constituaient traditionnellement la majeure partie de la main-d’œuvre dans le secteur de la construction.

Le travail sur de nombreux sites a été arrêté ou ralenti, car les entrepreneurs n’ont pas été en mesure de remplacer les travailleurs manquants par une main-d’œuvre provenant d’autres pays.

« Israël a fait venir des travailleurs de Chine ou d’Inde, ainsi que des Arabes israéliens, mais il n’y en a pas assez et le gouvernement n’a pas tenu ses promesses d’en faire venir davantage », a déclaré Nahum Langental, directeur du groupe HuMantra et ancien membre de la Knesset.

« En tout état de cause, leur embauche est beaucoup plus onéreuse. Un Arabe palestinien coûte à une entreprise environ 20 000 shekels par mois, tandis qu’un Arabe israélien coûte 25 000 shekels et un travailleur chinois 30 000 shekels par mois. »

Nahum Langental, directeur du groupe HuMantra et ancien député. (Crédit : Autorisation)

Les matériaux de construction tels que le ciment, les pierres et le sable sont également plus chers après avoir augmenté pendant plusieurs années, a précisé Langental.

« Le marché mondial se concentrera sur la fourniture de ces matériaux à Gaza, à la Syrie et au Liban, ce qui les rendra encore plus chers ici », a-t-il prédit.

« Le coût de ces matériaux a déjà augmenté de 6 % et pourrait encore augmenter de 6 %. »

Par conséquent, les appartements neufs seront beaucoup plus onéreux que les appartements de seconde main, ce qui les rendra moins attrayants pour les acheteurs. Le nombre d’appartements neufs invendus en Israël a atteint un niveau record de plus de 70 000 unités en novembre, selon le CBS.

« Le prix de la construction a explosé », a souligné Friedman.

« Le coût de la construction de logements de milieu et de haut de gamme a doublé pour atteindre 25 000 shekels le mètre carré. Cela ne fera qu’alimenter la hausse des prix. »

Les marchés en pleine expansion

Si les données du CBS montrent que la majorité des appartements sont vendus dans le centre du pays, les marchés les plus dynamiques pour les ventes haut de gamme se trouvent à Jérusalem et à Netanya, selon Friedman.

« La région autour de Tel Aviv a été plutôt faible, relativement parlant », a déclaré Friedman.

« Les gens ne veulent pas acheter une maison coûteuse dans des endroits où les alertes à la roquette sont relativement fréquentes. Jérusalem et Netanya sont légèrement hors de portée de la plupart des projectiles, et les gens y sont moins préoccupés par les risques à court terme liés à la
guerre. »

Friedman a décrit Netanya comme « la plus belle ville abordable près de la côte » et a noté que de plus en plus d’acheteurs américains choisissent d’y vivre plutôt que d’investir dans des biens immobiliers. Les appartements de Netanya sont deux fois moins chers au mètre carré que ceux de Tel Aviv, et 30 à 40 % moins chers qu’à Herzliya, a-t-il ajouté.

La municipalité de Jérusalem s’est engagée dans un ambitieux plan de croissance qui augmentera la population de la ville de 300 000 habitants au cours des quinze prochaines années. La ville a déjà des plans ambitieux pour construire près de 500 nouveaux gratte-ciel de plus de 18 étages, contre seulement 30 aujourd’hui, et pour moderniser son infrastructure urbaine afin de faire face à tout cela.

Nachi Paris, propriétaire de Nachi Realty, à Jérusalem. (Crédit : Autorisation)

Cette situation et la demande quasi-insatiable des acheteurs étrangers garantiront la poursuite de la hausse des prix dans la capitale, a estimé Paris.

« Cela va être fou », a-t-il poursuivi.

« Je constate une forte demande de pré-ventes pour les nouveaux projets, et il y a un afflux constant d’argent en provenance des États-Unis. Tous les Américains qui en ont les moyens veulent acheter un appartement à Jérusalem. »

Paris a ajouté une autre recommandation à l’intention des investisseurs.
« Je pense qu’Ashkelon est un très bon investissement, en particulier pour quelqu’un qui souhaite investir dans la reconstruction d’Israël après la guerre », a-t-il déclaré.

Illustration : Immeubles résidentiels à plusieurs étages, à Ashkelon, en mai 2022. (Crédit : rglinsky via iStock by Getty Images)

« Elle est 30 % moins chère qu’Ashdod en raison de la crainte des roquettes en provenance de Gaza, mais elle se trouve à 20 kilomètres de la route et a le même type de population. On peut trouver des appartements au bord de l’eau dans de bons quartiers à partir de 1,5 million de shekels. »

Selon Paris, il vaut mieux éviter les villes du nord ou du sud et encourager les investisseurs à se tourner vers des propriétés dans les villes de la côte, en raison du manque d’offres et de la faible activité du marché. Il a également estimé que les propriétés dans les villes du nord, comme Akko ou Kiryat Shmona, sont risquées, en raison de ce qu’il adviendra du Hezbollah à l’avenir.

Langental, quant à lui, a recommandé des propriétés à Lod, où sa société construit actuellement 800 unités à partir de 1,8 million de shekels pour un appartement de trois pièces.

Augmentations d’impôts

Les acquéreurs d’un logement paieront plus d’impôts en 2025, après l’adoption par le gouvernement de plusieurs réformes qui l’aideront à trouver les fonds nécessaires au financement de la guerre.

La TVA est passée de 17 % à 18 % au début du mois de janvier, ce qui affecte le prix d’achat des nouvelles constructions et des transactions immobilières commerciales. Cela signifie qu’un acheteur paiera désormais 10 000 shekels de plus en taxes pour chaque million de shekels du prix d’achat.

Cherchant à devancer l’augmentation de la TVA, les Israéliens ont contracté des prêts immobiliers pour un montant record de 13,8 milliards de shekels en décembre 2024 afin d’achever leurs achats avant la date limite. Ce chiffre comprend un montant record de 3,2 milliards de shekels pour des prêts ballon exigés par les entrepreneurs lorsque l’acheteur verse un acompte de 10 ou 20 % pour une maison en cours de construction.

« Beaucoup d’entre eux ont été contractés parce que, si vous devez bientôt contracter ce type de prêt, il est préférable de le faire avant que les impôts n’augmentent », a expliqué Friedman.

Les luxueuses résidences du quartier HaTzameret, à Tel Aviv, le 22 septembre 2016. (Crédit : Miriam Alster/Flash90)

La hausse de la TVA n’affecte pas directement la vente de logements d’occasion, bien qu’elle puisse influencer les niveaux de prix sur l’ensemble du marché. Elle affecte également les honoraires des avocats, des architectes et d’autres services professionnels.

D’autres réformes seront également coûteuses pour certains.

Les vendeurs de biens immobiliers ayant des revenus annuels élevés devront s’acquitter d’impôts plus importants sur les plus-values réalisées. Actuellement, en Israël, un « impôt sur la fortune » de 3 % est prélevé sur les personnes dont les revenus annuels sont supérieurs à 721 560 shekels. À partir de 2025, une surtaxe supplémentaire de 2 % sera également imposée sur les plus-values de ce montant pour les personnes appartenant à cette catégorie.

En outre, le gouvernement a gelé les tranches de la taxe d’achat pour 2025. Normalement, ces tranches sont ajustées chaque année pour refléter les taux d’inflation. En maintenant les tranches au même niveau que l’année dernière, certains acheteurs paieront en réalité des impôts plus élevés.

Friedman a noté qu’une réforme adoptée en août accorde aux nouveaux immigrants un allégement fiscal considérable sur leur premier appartement, qui pourrait pratiquement supprimer les taxes d’achat pour les acquisitions allant jusqu’à 6 millions de shekels.

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