Israël en guerre - Jour 236

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Large soutien à un projet de loi visant à protéger les propriétaires d’habitations situées sur d’anciennes terres de l’église

Des habitants de Jérusalem, incertains face à l'avenir, affirment que les nouveaux propriétaires de leurs parcelles poussent certains d'entre eux à acheter des baux avant que la Knesset n'entrave une hausse des prix attendue

Sue Surkes est la journaliste spécialisée dans l'environnement du Times of Israel.

La Knesset avec les quartiers de Rehavia et de Nayot en arrière plan. (Crédit  : Knesset)
La Knesset avec les quartiers de Rehavia et de Nayot en arrière plan. (Crédit : Knesset)

Plus d’une trentaine de membres de la Knesset ont approuvé un projet de loi visant à protéger les résidents de Jérusalem qui vivent sur des parcelles qui avaient été vendues à des promoteurs étrangers, il y a plusieurs années. Objectif : permettre à ces habitants de pouvoir conserver leur droit à rester vivre dans leurs logements.

La législation, qui a bénéficié du soutien de 41 parrains – issus du gouvernement et de l’opposition – cherche ainsi à corriger une situation qui avait été entraînée par la vente, par l’église grecque-orthodoxe, de terres situées dans le centre de Jérusalem. Sur ces parcelles qui ont été cédées par l’église se trouvent 1 500 appartements dont les propriétaires ont un bail qui est appelé à expirer dans trois décennies.

Un projet de loi similaire avait déjà été présenté, dans le passé, mais il n’avait pas réuni un nombre de soutiens suffisant pour être adopté.

Ces dernières années, le Patriarcat grec-orthodoxe, qui croule sous les dettes et qui est le deuxième plus important propriétaire foncier au sein de l’État juif, a vendu des terres et conclu des baux avec des acquéreurs variés, notamment concernant des parcelles où avaient été construites des résidences ou autres bâtiments.

A Jérusalem, David Sofer, homme d’affaires juif israélien qui vit à Londres et Michael Steinhardt, un milliardaire juif américain originaire de New York, ont ainsi acheté des terres à l’église dans les quartiers d’Abu Tor et de Givat Oranim, ainsi que dans le complexe de culture et de loisirs de la Tahana Rishona.

Lors d’une autre vente, en 2011, l’église grecque-orthodoxe avait vendu ses droits sur plus de 56 hectares de terrains situés dans les quartiers chics de Talbieh, Rehavia et Nayot à un consortium d’investisseurs pour une somme de 70 millions de shekels.

Au mois de janvier 2023, ce consortium, avec à sa tête la famille Ben David, une famille de la capitale, a finalement vendu ces parcelles à hauteur de 750 millions de dollars à Gary Barnett, président et fondateur de l’Extell Development Company dont le siège est à New York.

Un grand nombre de ces transactions ont concerné des terrains où des bâtiments résidentiels avaient été construits, avec une concession de 99 ans qui avait été consentie par l’église. Ces concessions devraient expirer dans environ trois décennies et les propriétaires des habitations s’inquiètent de ce que leur bail ne soit pas renouvelé, ou qu’il ne soit offert à un prix exorbitant. Ces locataires affirment que l’incertitude a eu un impact négatif sur la valeur de leurs biens.

La maison d’un particulier dans le quartier Talbieh de Jérusalem. (CC-SA/ Dr. Avishai Teicher)

Le projet de loi de la Knesset cherche donc à apporter aux propriétaires une certaine stabilité en exigeant qu’ils puissent refuser tout plan lié aux parcelles où leurs habitations ont été construites. Il demande aussi aux éventuels bailleurs de prolonger le contrat de concession avec les mêmes dispositions que celles qui figurent dans le contrat actuel ; il limite les frais de bail à 5,5 % de la valeur de la terre non-aménagée, et il veut garantir que les prolongations de bail ne comprendront pas des taxes sur le développement – comme c’est le cas dans le cadre d’une vente foncière.

Selon une organisation baptisée l’État-major uni pour la défense des locataires, qui représente les propriétaires, la commission des Lois débattra du possible soutien apporté par la coalition au projet de législation lors de la prochaine session d’été du Parlement. Parmi les 41 noms qui se sont engagés en faveur de la loi, des députés venus de presque tout le spectre politique à la Knesset, dont des membres du parti du Likud du Premier ministre Benjamin Netanyahu.

En tant que loi présentée à titre privé, le soutien qui sera apporté par la commission donnera une indication sur son éventuelle adoption finale et définitive devant la Knesset.

Une législation identique avait été présentée en 2022 mais elle n’avait pas été approuvée après le refus opposé par le gouvernement de l’époque, un gouvernement qui était placé sous l’autorité de l’ex-Premier ministre Naftali Bennett, de la soutenir.

Si le projet de loi réduit dans la mesure du possible la capacité des propriétaires fonciers à soutirer beaucoup d’argent à leurs locataires, ces derniers déclarent que des représentants de Gary Barnett sont venus les voir, s’efforçant de les persuader de verser des fonds pour garantir la prolongation de leur bail dès maintenant, avant le passage de la législation.

Gary Barnett, président et fondateur de l’Extell Development Company dont le siège est à New York. (Capture d’écran/YouTube)

« Nous sommes conscients du fait que certains de ces promoteurs ont commencé à accélérer les procédures, inquiets de l’initiative qui a été prise devant le Parlement, et qu’ils tentent de faire signer à certains propriétaires des ‘formulaires d’accord’, » a fait savoir l’État-major uni pour la Défense des locataires dans un communiqué.

L’une des approches adoptées à l’égard des propriétaires des appartements situés dans un complexe de Talbieh a consisté à proposer la pleine propriété des terrains à ceux qui paieront pour ce faire tout en acceptant qu’Extell détruise et reconstruise des immeubles neufs, plus grands, dans le cadre du programme de renouvellement urbain pinouy binouy (évacuer et construire) qui est avancé par le gouvernement. Les sommes, par mètre-carré, vont de 3 000 shekels pour un propriétaire ayant acheté son bien il y a plus de cinq ans – si le bien est considéré comme une résidence principale – et elles atteignent jusqu’à 9 000 shekels pour quelqu’un ayant acquis son habitation il y a moins de cinq ans.

Expliquant son projet aux journalistes, il y a un an, Barnett avait dit, semble-t-il, que « c’est, à mon avis, une offre d’une grande logique, une offre raisonnable. Nous ne voulons pas donner aux gens le sentiment que nous exerçons des pressions à leur encontre mais d’un autre côté, nous ne voulons également pas qu’ils reçoivent les parcelles gratuitement. Il ne faut pas les tromper en leur faisant croire qu’ils ont un droit naturel sur les terrains. Ceux qui ne veulent pas pourront décider qu’ils attendent – et ils recevront probablement ces terres – mais dans cinq ou sept ans, et qui sait ce qui arrivera d’ici là ? Ce que je leur offre, c’est de la tranquillité d’esprit immédiate ».

Les publicités d’Extell indiquent que jamais des résidents n’ont payé pour les terrains où ils ont acheté des appartements.

La rue Burla dans le quartier de Nayot, à Jérusalem. (Crédit : Gilabrand, CC BY 3.0/Wikimedia Commons)

De leur côté, les résidents disent qu’ils doivent pouvoir bénéficier des mêmes droits que ceux dont les habitations ont été construites sur les plus de 90% de terrains qui appartiennent à l’État et qui sont gérés par l’Autorité des terres israélienne. Depuis une réforme foncière qui avait été approuvée en 1009, l’État offre à ses locataires la pleine propriété de leurs biens, sans versement d’argent.

Le Times of Israel n’avait pas réussi à joindre Barnett au moment de l’écriture de cet article.

L’offre faite par Barnett est encore compliquée par le fait qu’il devra obtenir l’approbation du gouvernement et du KKL-JNF (Keren Kayemet Leyisrael-Jewish National Fund) pour entreprendre toute initiative de renouvellement urbain au cours des trente prochaines années.

Ceci parce que c’est le KKL qui détiendra le bail sur les biens situés sur les anciennes terres de l’église jusqu’à l’horizon 2050 – un bail qu’il sous-loue aux propriétaires.

Cela permettra au KKL de prolonger les baux et de déterminer les mécanismes qui définiront le coût de leur prolongation. En prolongeant ces concessions, le KKL pourrait apporter une certaine certitude aux propriétaires – mais il devra au préalable établir un prix avec le propriétaire foncier.

Le quartier Rehavia de Jérusalem sous la neige, le 10 janvier 2015. (Crédit : Hadas Parush/Flash90)

En l’an 2000, le KKL avait accepté de lancer un processus visant à prolonger les baux en question mais il avait été escroqué par deux hommes, Yaakov Rabinowitz et David Morgenstern – qui sont tous les deux derrière les barreaux à l’heure actuelle – qui avaient promis qu’ils parviendraient à convaincre l’église d’accepter la prolongation des concessions pour la somme de 20 millions de dollars. Ils avaient réussi à persuader le patriarche vieillissant de l’époque, Theodorus, de signer un contrat en disant au chef religieux, infirme, qu’il était en train de signer une carte de Pâques.

Plusieurs années plus tard, les investisseurs dirigés par la famille Ben-David avaient, semble-t-il, tenté de vendre des prolongations de bail au KKL au prix de 100 millions de dollars. Ils avaient échoué.

Un porte-parole du KKL a confirmé, dans une déclaration faite mardi, qu’il avait rencontré Barnett, sans donner de détail. Il a affirmé continuer à chercher la meilleure solution pour les propriétaires.

Le maire de Jérusalem, Moshe Lion, a lui aussi apporté son soutien aux résidents dans des discussions avec le KKL et avec le gouvernement qui étaient consacrées à ce sujet. Il a fait savoir que la ville apporterait son soutien à toute solution qui ne s’imposerait pas au détriment des habitants. L’adjoint au maire, Yossi Havilio, dont l’accord de coalition conclu avec Lion comprend l’engagement à résoudre le problème, a appelé les équipes de planification locales et de district à geler les pourparlers sur les éventuels plans de développement tant que l’incertitude n’aura pas été dissipée.

Le groupe qui rassemble les propriétaires a indiqué qu’il avait la conviction que Lion et Havilio sauront trouver une solution.

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