Tel Aviv : Les loyers élevés et les chantiers freinent le marché locatif

La ville de Tel Aviv a longtemps été le marché immobilier le plus dynamique d’Israël, mais son marché locatif a ralenti depuis le début de la guerre contre Gaza, le 7 octobre 2023.

Alors que les loyers à Jérusalem ont bondi de 25 % au cours de l’année écoulée, les prix à Tel Aviv sont restés quasiment stables, et de nombreux propriétaires ont même baissé leurs tarifs, ont indiqué plusieurs agences immobilières au Times of Israel.

« Pendant les premiers mois après le 7 octobre, le marché s’est figé et les loyers ont chuté », explique Gal Shekel, propriétaire de l’agence Shekel Real Estate.

« Les nombreuses alertes aux roquettes ont freiné la demande, et de nombreux jeunes qui envisageaient de s’installer en ville ont finalement préféré rester chez leurs parents. » La chute soudaine du tourisme a également poussé de nombreux propriétaires à abandonner la location saisonnière au profit de la location longue durée, entraînant une augmentation soudaine de l’offre de logements.

Aujourd’hui, le marché retrouve son dynamisme, et les prix ont légèrement augmenté sur l’année écoulée.

Selon le Bureau central des statistiques (CBS), les loyers à Tel Aviv ont progressé de 3,9 % en 2024, légèrement en dessous de la moyenne nationale de 4,7 %. La ville reste toutefois la plus chère du pays, avec un loyer moyen de 6 967 shekels pour un appartement de trois pièces (deux chambres) et 8 584 shekels pour un quatre pièces (trois chambres), selon le CBS.

Le prix d’achat d’un appartement de quatre pièces à Tel Aviv atteignait 4,88 millions de shekels fin décembre, soit l’équivalent de plus de 47 années de loyer. Selon de nombreux économistes, lorsque le ratio prix/loyer dépasse 20 ans, il devient plus rentable de louer que d’acheter. Dans plusieurs villes israéliennes, ce ratio dépasse même les 30 ans, rendant l’achat encore moins avantageux.

Gal Shekel (Crédit : Autorisation)

L’offre locative à Tel Aviv reste relativement importante, avec 1 625 appartements répertoriés sur le site Madlan au moment de la rédaction de cet article. À titre de comparaison, Jérusalem, dont la population est deux fois plus élevée, ne compte que 271 annonces. Cependant, selon Gal Shekel, « seuls les riches peuvent se permettre de vivre dans les bons quartiers. Moi-même, je n’arrive pas à trouver un logement. »

D’après Amit Ferenz, de MyPlace Realty, la réputation de Tel Aviv en tant que ville aux loyers élevés a freiné la demande. « Le nombre de jeunes cherchant à louer ici est en baisse par rapport aux années précédentes, et il n’y a pas assez d’appartements à prix abordable pour les familles », observe-t-il.

Un autre facteur qui pèse de plus en plus sur les locataires de Tel Aviv est le bruit constant des travaux de construction, souligne Ferenz. La ville concentre plus de projets de rénovation urbaine que n’importe quelle autre en Israël, représentant notamment un quart des initiatives pinouy-binouy et TAMA 38 lancées au cours des neuf derniers mois, selon le Bureau central des statistiques (CBS). (Ces programmes permettent la rénovation ou la reconstruction d’immeubles sans frais pour les propriétaires, en contrepartie de l’ajout de nouveaux logements destinés à la vente par les promoteurs.) Le bruit des chantiers rend de nombreux appartements presque invivables, ce qui fait de la tranquillité un critère de plus en plus recherché, explique Ferenz.

Amit Ferenz (Crédit : Autorisation)

« La rénovation urbaine a bouleversé le marché locatif », poursuit-il. « L’une des premières choses que les locataires vérifient désormais avant de choisir un logement, c’est le niveau sonore du quartier. Cela influence directement le prix et l’attrait d’un bien immobilier. »

Il cite en particulier la zone autour de Rova 4, un quartier huppé situé près de Kikar Hamedina et délimité par la rue Ibn Gabirol à l’ouest, l’autoroute Ayalon à l’est, la rivière Yarkon au nord et le boulevard Shaul Hamelech au sud. Dans ce secteur, les chantiers sont omniprésents, ce qui diminue considérablement l’attrait des locations, observe-t-il.

Le développement du tramway de Tel Aviv n’a pas encore d’impact significatif sur les décisions en matière de logement, ajoute Shirley Werner de Remax Ocean Tel Aviv. Les habitants ont mis du temps à adopter la Ligne rouge, le premier itinéraire lancé en 2023, en raison de problèmes techniques. Par ailleurs, les ouvertures des lignes violette et verte, initialement prévues cette année, ont été repoussées de plusieurs années.

« Le tramway fonctionne encore à capacité limitée et n’influence donc pas les choix de location », explique Werner. « Mais à terme, la demande pour les appartements bien desservis augmentera. »

Shirley Werner (Crédit : Autorisation)

Les différents quartiers de la ville attirent des populations variées. Le nord, plus résidentiel, séduit les familles, tandis que le centre, animé et dynamique, attire principalement les jeunes célibataires. Dans les deux cas, ces secteurs restent onéreux, avec une forte concentration de logements de luxe.

Le sud de Tel Aviv est plus hétérogène, observe Gal Shekel. Les quartiers de Florentin et de Neve Zedek, autrefois délaissés, se sont embourgeoisés et abritent aujourd’hui des boutiques et des cafés branchés. En revanche, les prix sont nettement plus bas dans des quartiers comme Neve Shaanan et Hatikva, souvent considérés comme moins sûrs et peu fréquentables, ou encore Yad Eliyahu, une zone périphérique à l’est de la ville, souvent négligée.

« Ces quartiers ne sont pas une alternative viable pour ceux qui ne peuvent pas se permettre de vivre dans les zones les plus chères de la ville », explique Shekel.
« Beaucoup préfèrent quitter Tel Aviv et s’installer à Ramat Gan ou à Petah Tikva, qui restent proches. »

Alors que les prix d’achat des logements en Israël continuent de grimper, de plus en plus de personnes pourraient se tourner vers la location plutôt que l’acquisition. Historiquement, la mensualité d’un prêt hypothécaire était inférieur à celui d’un loyer. Mais cette tendance s’est inversée : aujourd’hui, les remboursements de crédits immobiliers sont en moyenne 30 % plus élevés qu’un loyer, selon Alex Zabezhinsky, économiste en chef de Meitav Investment House.

Cela signifie que, malgré les défis du marché locatif à Tel Aviv, la demande pour la location devrait continuer à croître dans les années à venir.