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Tour d’horizon des transactions et locations immobilières en Israël

Le Times of Israël vous ouvre les coulisses de quelques-unes de l'actualité du marché immobilier israélien, à l'achat comme à la location

Sharon Wrobel est journaliste spécialisée dans l'immobilier pour le Times of Israel.

Construction de nouveaux immeubles résidentiels sur la rue Allenby à Tel Aviv, le 21 mai 2023. Illustration (Crédit : Miriam Alster/Flash90)
Construction de nouveaux immeubles résidentiels sur la rue Allenby à Tel Aviv, le 21 mai 2023. Illustration (Crédit : Miriam Alster/Flash90)

Ces deux derniers mois, l’immobilier israélien s’est un peu refroidi.

Selon les derniers chiffres du Bureau central des statistiques (CBS), les prix se stabilisent tout en restant 11 % plus élevés que leur niveau d’il y a un an.

À Haïfa, Jérusalem et dans le nord, il semble que le prix des logements continue d’augmenter, alors que les transactions enregistrées à Tel-Aviv et dans le centre d’Israël suggèrent que, bien que les prix aient baissé, cela reste encore marginal.

Les chiffres du ministère des Finances attestent d’un moins grand nombre de transactions ces derniers mois, les acheteurs et les vendeurs se méfiant des incertitudes du marché.

Pour ce qui est des logements à prix réduit proposés par le gouvernement aux primo-accédants, les tirages au sort restent on ne peut plus populaires, avec un très grand nombre de participants. Par ailleurs, selon l’Autorité nationale de planification du pays, le nombre de projets de construction de logements autorisés a atteint un niveau record, ce qui ne va pas manquer de dynamiser l’offre de logement dans les années à venir.

Le prix moyen d’un bien immobilier en Israël est de l’ordre de 1 969 800 shekels, soit une augmentation trimestrielle de plus de 9 % par rapport au premier trimestre de 2022. À Tel Aviv, le prix moyen est de 2 962 300 shekels, en hausse de 7,8 % sur l’année, et dans le centre d’Israël, de 2,6 millions de shekels. À Jérusalem, le prix moyen est d’un peu plus de 2,4 millions de shekels, avec la plus forte hausse de tout le pays, soit plus de 18 % en glissement annuel.

Les acheteurs doivent pouvoir réunir au moins 25 % de la somme totale. Compte tenu du renchérissement de l’emprunt lié à la hausse des taux d’intérêt, il leur faut également gagner suffisamment chaque mois pour rembourser une hypothèque correspondant à 75 % du montant. Les coûts hypothécaires ont fortement augmenté ces derniers mois, à mesure du relèvement, par la Banque d’Israël, des taux d’intérêt jusqu’à 4,75 % alors que la majorité des emprunteurs ont une part de leur prêt immobilier adossée à un taux variable.

Pour les détenteurs de fonds en dollars, le marché immobilier israélien est rendu plus accessible par l’affaiblissement du shekel face au dollar. Le relèvement de la position du dollar, ces derniers jours, à 3,73 shekels pour un dollar peut paraître peu importante par rapport aux 3,36 shekels pour un dollar (en janvier), mais démultipliée, elle permet aux acquéreurs en dollars de disposer de davantage de fonds et les incite à acheter rapidement, tant que la parité dollar/shekel leur est favorable.

Ce mois-ci, le Times of Israel se penche sur les quartiers et villes les plus recherchés et illustre ce que l’on peut acheter à ces « prix moyens ». Les prix indiqués sont les prix réels payés ces dernières semaines, tels qu’enregistrés dans la base de données de l’impôt foncier d’Israël.

À Tel Aviv, fin avril, un appartement de trois pièces (deux chambres) situé au sixième étage sur 10 s’est vendu 3 031 288 shekels, soit un prix proche du prix moyen. L’appartement est situé Rue Asirey Tzion, dans le sud-est de la ville, à proximité de l’échangeur du kibboutz Galuyot. D’une surface de 70 mètres carrés, il a été livré en 2022.

Dans le centre d’Israël, à Petah Tikva, Rue Yitzhak Sadeh, un cinq pièces (quatre chambres) s’est vendu au prix moyen de la zone, soit 2 610 000 shekels. La vente, finalisée début mai, concerne un appartement neuf (2023) de 112 mètres carrés situé au quatrième étage sur 19 étages.

À l’est de Tel Aviv, dans la ville ultra-orthodoxe de Bnei Brak, un appartement de quatre pièces (trois chambres) situé rue Abarbanel, s’est vendu en mai pour 2 millions de shekels, à un prix proche de la moyenne nationale et relativement bon marché pour un emplacement central en Israël. L’appartement, qui date de 1960 et mesure 110 mètres carrés, est situé au troisième et dernier étage d’un immeuble.

Un peu plus au nord quoique toujours dans le centre du pays, à Netanya, sur la côte, un appartement de cinq pièces (quatre chambres) de 118 mètres carrés construit en 2017 s’est vendu 2 600 000 shekels. Situé au premier étage d’un immeuble qui en compte neuf, le bien, situé Rue Yehuda HaLevi, à proximité du centre-ville, comprend une place de parking.

Rue Refael Bar Levi à Jérusalem, dans le quartier périphérique de Har Homa, un appartement de quatre pièces (trois chambres) s’est vendu début mai pour 2 350 000 shekels, prix moyen pour la ville. Livré en 2017, l’appartement mesure 90 mètres carrés, auxquels s’ajoute un espace extérieur de 30 mètres carrés. Situé au deuxième étage sur cinq, il comprend une place de parking.

Entre Tel Aviv et Jérusalem, à Beit Shemesh, Rue Yona Ben Amitai, dans le quartier de Ramat Beit Shemesh Gimmel, un appartement de quatre pièces (trois chambres) situé au troisième étage sur neuf s’est vendu début mai pour 1 900 000 shekels. L’appartement, qui mesure 89 mètres carrés et a été livré en 2016, comprend une place de parking.

En centre-ville de Haïfa, Rue HaYam, un appartement flambant neuf de quatre pièces (trois chambres) de 103 mètres carrés, au troisième étage sur treize, s’est vendu fin avril 2 millions de shekels.

À Tibériade, dans le nord d’Israël, le bien le plus cher de ces derniers mois s’est vendu sous la barre du prix national moyen, à 1 600 000 shekels. Construit en 1992, il est situé Rue Shaked, dans le quartier de Nof Kinneret, et dispose de cinq pièces (quatre chambres) sur 110 mètres carrés, au deuxième étage d’un immeuble qui en compte trois.

Dans le sud du pays, à Beer Sheva, la gamme de prix est plus large. Rue Yehoyachin, un appartement de cinq pièces (quatre chambres) pour 179 mètres carrés s’est vendu début mai 2 025 000 shekels – proche du prix moyen national -, dans un immeuble d’un étage construit en 1970.

A la location

Les prix à la location ne cessent d’augmenter depuis quelque temps.

Selon les derniers chiffres de l’inflation, lors du renouvellement des baux, les loyers ont enregistré une hausse de 3,6 % en avril par rapport au mois précédent et les loyers correspondant à de nouveaux baux ont eux augmenté de 9 %. Faute de pouvoir acheter un logement, les candidats à la location sont toujours plus nombreux et les propriétaires qui se sont endettés pour acheter et faire un placement font face à des frais plus élevés, ce qui risque bien d’entretenir la dynamique inflationniste à la location.

La sélection suivante de biens disponibles à la location est tirée du principal site de logement en ligne d’Israël, Yad2, mais les locations à bon prix dans les zones les plus recherchées font surtout l’objet d’un bouche à oreille.

Rue Haim Barlev, dans la partie sud-est – pas encore à la mode – de Tel Aviv, un appartement de trois pièces (deux chambres) de 70 mètres carrés se loue 5 400 shekels par mois. L’appartement, non meublé et récemment rénové, est situé au quatrième et dernier étage.

Pour quasiment le même prix – 5 600 shekels par mois, charges comprises – un appartement de trois pièces (deux chambres) situé Rue Eretz Hefets est proposé à la location dans le quartier Shmuel HaNavi de Jérusalem. Meublé et partiellement rénové, l’appartement mesure 35 mètres carrés.

Dans le centre de Haïfa, Rue Ben Yehuda, un appartement non meublé de quatre pièces (trois chambres) est à louer pour 3 500 shekels par mois, charges comprises (arnona). D’une surface de 75 mètres carrés, il dispose d’un balcon et se trouve au premier étage sur trois.

À Tibériade, à proximité de la mer de Galilée, Rue Ahuzat Bayit, un appartement non meublé de quatre pièces (trois chambres) est à louer pour 3 700 shekels. D’une surface de 120 mètres carrés et situé au troisième étage d’un immeuble qui en compte quatre, il dispose d’un balcon et d’une place de parking.

À Beer Sheva, près du centre hospitalier Soroka et de l’université Ben Gurion, Rue Derech HaShalom, un appartement de quatre pièces (trois chambres) situé au troisième et dernier étage est à louer pour 3 060 shekels. D’une surface de 80 mètres carrés, il dispose d’un balcon et peut se louer meublé.

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