Tour d’horizon des transactions et locations immobilières en Israël

Le marché immobilier israélien est en pleine tourmente. Les coûts d’emprunt plus élevés dus aux hausses constantes des taux d’intérêt ont fait des ravages chez les acheteurs potentiels, qui se voient contraints d’emprunter moins ou de payer plus. Dans le même temps, les vendeurs privés hésitent à se contenter de prix inférieurs à ceux, vertigineux, auxquels ils se sont habitués après des années de hausse des prix.

Chaque fois qu’ils le peuvent, ils choisissent d’attendre qu’un acheteur potentiel réponde à leurs attentes.

Les promoteurs immobiliers sont eux aussi sous pression. En conséquence, certaines remises sont accordées sur les nouveaux logements, car la nécessité de maintenir le flux de trésorerie incite les entreprises de construction à vendre les appartements moins cher qu’elles ne l’auraient espéré. Mais les bénéfices futurs restent incertains.

Ces conditions de marché se traduisent par des prix stables, voire en légère baisse, mais avec moins de biens disponibles dans l’ensemble. Les prix devraient très probablement repartir à la hausse à mesure que le nombre de logements neufs et d’occasion mis sur le marché diminue et que, à terme, l’inflation baisse et que les taux d’intérêt diminuent. Le marché actuel pourrait offrir les conditions les plus favorables que les acheteurs aient connues depuis un certain temps.

Ce mois-ci, le Times of Israel se penche sur les prix des logements de quatre pièces (trois chambres) de catégorie moyenne dans les principales villes d’Israël. Les prix « fous » sont incontestablement moins nombreux, mais après de nombreux mois d’augmentation continue des prix, un appartement familial coûte toujours un montant substantiel par rapport aux revenus, et nettement plus qu’il y a un an.

Nous jetons un coup d’œil sur les transactions conclues le mois dernier, telles qu’elles sont enregistrées dans la base de données de l’impôt foncier israélien, et qui reflètent donc les prix réels payés sur le marché.

1. Début juin, dans la rue Weinshall de Tel Aviv, dans le quartier de Neve Dan, au nord-est de la ville, un appartement de quatre pièces de 107 mètres carrés a été vendu pour 4 325 000 shekels. Construit en 1999, l’appartement se trouve au 14e étage sur 16, et la vente comprenait deux places de parking réservées.

2. Toujours au début du mois de juin, dans la rue Zikhron Yaakov, à l’extrémité nord de Petah Tikva, un appartement de quatre pièces a été vendu pour 2 667 500 shekels. Construit en 2000, il est situé au quatrième des huit étages. Il mesure 101 mètres carrés et comprend deux places de parking.

3. Dans le centre d’Israël, un appartement de quatre pièces, dont la construction devrait être achevée cette année, situé dans la rue Tzvi Hirschfeld à Rishon Lezion, s’est vendu en juin pour 2 700 000 shekels. L’appartement mesure 108 mètres carrés et se trouve au sixième des sept étages.

4. À Haïfa, rue Alexander Yannai dans le quartier de Karmeliya, un appartement de 1970 mesurant 110 mètres carrés au premier des quatre étages s’est vendu pour 2 400 000 shekels début juin.

5. Plus au nord, à Nahariya, dans la rue Ahad HaAm dans le centre de la ville, un appartement de quatre pièces s’est vendu à la mi-juin pour 1 625 000 shekels. Le logement, d’une superficie de 105 mètres carrés, a été construit en 2013. L’appartement se trouve au deuxième des sept étages et comprend une place de parking.

6. Dans la ville de Modiin, un appartement de quatre pièces mesurant 121 mètres carrés s’est vendu pour 2 750 000 shekels à la fin du mois de juin. L’appartement a été construit en 2007 et est situé dans la rue Odem, au nord-ouest de la ville. Il se trouve au deuxième des quatre étages et dispose d’une place de parking réservée.

7. À la mi-juin, dans la rue Nachal HaBesor à Ramat Beit Shemesh A, un appartement de quatre pièces construit en 1999 a été vendu pour 2 600 000 shekels. D’une surface de 115 mètres carrés, il se trouve au premier de quatre étages, et comprend une place de parking.

8. À Jérusalem, début juin, un appartement de quatre pièces situé dans la rue Adam, près de l’ambassade des États-Unis, s’est vendu pour 2 586 000 shekels. Construit en 1985, l’appartement se trouve au troisième des huit étages et mesure 99 mètres carrés.

9. Au sud de Beer Sheva, dans la rue Yaakov Cohen, un appartement de quatre pièces a été vendu au cours de la première semaine de juin pour 1 550 000 shekels. Situé dans un quartier proche de l’université Ben Gurion, l’appartement a été achevé en 2018 et mesure 110 mètres carrés. Il se trouve au sixième des neuf étages et est livré avec une place de parking.

10. Sur Derech HaBsamim, dans Rova 4 à Eilat, non loin du littoral, un appartement de quatre pièces de 130 mètres carrés s’est vendu en juin pour 1 940 000 shekels. L’immeuble a été achevé en 2015 et l’appartement se trouve au deuxième étage sur quatre, avec une place de parking.

À la location

Les loyers continuent d’augmenter rapidement. Les renouvellements de baux sont souvent majorés du maximum autorisé dans le contrat, et certains locataires rapportent de manière anecdotique avoir été forcés de quitter leur logement pour que le propriétaire puisse augmenter le montant demandé au maximum de ce que le marché peut supporter, soit souvent huit à dix pour cent de plus que les loyers fixés pendant la période de COVID.

Alors que le nombre des personnes cherchant une location augmente – car il est de plus en plus difficile d’accéder à la propriété – les locataires ont peu d’options et les propriétaires en profitent.

La sélection suivante de biens disponibles à la location est tirée du principal site de logement en ligne d’Israël, Yad2, mais les locations à bon prix dans les zones les plus recherchées font surtout l’objet d’un bouche à oreille.

À Tel Aviv, dans la rue ּBeilinson, près du centre Dizengoff, en pleine ville, un appartement de deux pièces (une chambre) au rez-de-chaussée se loue à 6 000 shekels par mois (hors factures). L’appartement ne mesure que 40 mètres carrés et n’est pas meublé.

Si vous recherchez un rapport qualité-prix légèrement meilleur dans la région du Gush Dan, avec 5 650 shekels par mois vous pouvez louer un appartement non meublé de trois pièces (deux chambres à coucher) dans le quartier de Givat Rambam à Givatayim. Il fait 80 mètres carrés, avec deux balcons, et se situe au deuxième des trois étages. Le parking est inclus.

Au sud de Tel Aviv, dans le centre de Bat Yam sur la rue Yoseftal, un appartement de trois pièces (non meublé) au dernier étage de quatre se loue pour 4 200 shekels. L’appartement a une surface habitable de 75 mètres carrés, ainsi qu’un balcon, et il se trouverait à cinq minutes à pied du train.

À Haïfa, avec 3 100 shekels vous pouvez louer un appartement de deux pièces de 40 mètres carrés dans la rue Megiddo, dans le quartier central de Mercaz HaCarmel. L’appartement est meublé et rénové, comporte un balcon, et se trouve au rez-de-chaussée.

Pour plus d’espace, à Kiryat Motzkin, rue Vered, un appartement de 60 mètres carrés avec trois pièces (deux chambres) et un balcon se loue pour 2 710 shekels par mois. L’appartement est disponible et meublé.

À Jérusalem, dans la rue Rabeinu Politi, dans le quartier populaire d’Arnona, un appartement de trois pièces de 90 mètres carrés est à louer pour 6 502 shekels par mois. Il est entièrement meublé, dispose d’un balcon et est situé au deuxième étage d’un immeuble de deux étages.

Dans le quartier de Pisgat Zeev, à la périphérie de la ville, dans la rue Nachum Ehrenfeld, un appartement de 2,5 pièces se loue pour 3 500 shekels par mois, comprenant la plupart des factures. L’appartement a une superficie de 40 mètres carrés et n’est pas meublé.