De meilleures conditions hypothécaires pour aider les primo-acquéreurs en Israël

Les responsables politiques qui cherchent à ralentir la hausse inexorable des prix de l’immobilier ont récemment commencé à se pencher sur un aspect souvent négligé de la problématique de l’achat d’un logement en Israël : les prêts hypothécaires.

Contrairement à de nombreux autres pays, où les banques peuvent couvrir 90 %, voire la totalité, d’un prêt immobilier, en Israël, la réglementation de la Banque d’Israël interdit aux bailleurs de fonds de couvrir plus de 75 % d’un prêt immobilier. Mais certains ont commencé à remettre en question le bien-fondé de ce plafond ainsi que d’autres réglementations visant à protéger les banques contre les prêts à risque, car ils ont fini par priver de nombreux acheteurs potentiels de leur première maison.

Avec ce plafonnement de prêt, l’acheteur moyen doit disposer d’un pécule de 510 000 shekels et d’un montant supplémentaire suffisant pour couvrir les frais de l’agent, les frais juridiques et la taxe d’achat de la propriété pour acquérir une maison moyenne d’un montant de 1 757 000 shekels, prix basé sur le coût moyen d’une propriété en Israël en mars 2022. À Tel Aviv, où le prix moyen d’une maison est de 2 505 000 shekels, les acheteurs auront besoin de disposer de plus de 700 000 shekels.

Recevez gratuitement notre édition quotidienne par mail pour ne rien manquer du meilleur de l’info Inscription gratuite !

« Les plafonds d’emprunt de la Banque d’Israël signifient qu’un grand nombre de trentenaires et de quadragénaires, même s’ils gagnent bien plus que la moyenne nationale et peuvent se permettre de rembourser un prêt hypothécaire de 3 à 4 millions de shekels, ne pourront pas acheter une propriété dans le centre du pays », a déclaré Norman Shapiro, courtier hypothécaire principal chez First Israel Mortgages.

« Ce qui se passe, c’est qu’une proportion importante de la population est socialement exclue du marché du logement », a-t-il déclaré au Times of Israel.

Avant la dissolution de la Knesset le mois dernier, le député Michael Biton, chef de la commission des Affaires économiques de la Knesset, avait demandé que les régulateurs et les banques soient autorisés à augmenter le pourcentage du montant d’une propriété sur lequel ils peuvent accorder un prêt, afin de permettre aux acheteurs de ne pas être dépassés par la flambée des coûts du logement.

Suite à la déclaration d’un représentant de la Banque d’Israël lors d’une réunion de la commission des Affaires économiques le 19 juin, selon laquelle seuls 0,02 % des prêts immobiliers posent de sérieux problèmes, M. Biton a indiqué que ce risque relativement mineur ne justifiait peut-être pas une réglementation stricte.

« Nous ne voulons pas que le risque soit trop élevé et que la bulle éclate, comme cela s’est produit aux États-Unis en 2008, mais au vu de ces chiffres – qui montrent que nous avons une stabilité de plus de 99 % – pourquoi ne pas porter le plafond de crédit à 80 % ? », a-t-il demandé.

Les régulateurs ont au contraire fait le contraire, en augmentant les taux d’intérêt pour paralyser le crédit et ralentir l’inflation. Après des années de maintien des taux au plus bas, la Banque a augmenté les taux à trois reprises au cours des derniers mois, pour atteindre 1,25 %. Les banques ont à leur tour augmenté les taux appliqués aux emprunteurs, et les coûts liés à la souscription d’un prêt pour l’achat d’une maison ont rapidement augmenté.

Un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans est assorti d’un taux d’intérêt compris entre 4,75 % et 5,10 % (contre 3,8 % il y a six mois) et un taux variable se situe autour de 2,75 % (contre 1,6 % il y a six mois), selon une étude de marché réalisée par Shapiro et un autre grand spécialiste des prêts hypothécaires, Aaron Krasner, d’Anglo Mortgages.

Illustration : Vue d’un chantier de construction dans la ville de Gedera, le 3 février 2022. (Crédit: Yossi Zeliger/Flash90)

Non seulement ces taux rendent plus coûteux l’accès à la propriété, mais ils affectent également les personnes auxquelles les banques sont autorisées à accorder des prêts, en raison de la limite fixée par la Banque d’Israël sur la part du salaire mensuel pouvant être utilisée pour payer un prêt hypothécaire.

Ce plafond varie entre 33 % et 40 % du revenu mensuel net après impôts et après toute autre dette éventuelle de l’emprunteur.

Pour avoir droit à un prêt hypothécaire mensuel de 10 000 shekels, un emprunteur doit gagner au moins 25 000 shekels par mois. Le salaire mensuel moyen après impôts en Israël étant d’environ 7 700 shekels, c’est un seuil pratiquement impossible à atteindre même pour les ménages à deux revenus.

Bien qu’elle ait été conçue pour protéger les banques des mauvais prêts et empêcher le surendettement chez les emprunteurs, la réglementation a fini par obliger certains acheteurs à contracter des prêts hypothécaires plus longs ou à souscrire à des taux d’intérêt variables plus risqués, mais moins chers, pour une partie du prêt.

Selon des chercheurs de l’université de Tel Aviv, 40 % des pays développés imposent des plafonds stricts au ratio prêt/valeur. Ils permettent de ralentir la croissance de l’endettement des ménages et de réduire les pertes des banques en cas d’effondrement des marchés immobiliers. Ils n’ont aucun impact sur les prix des logements, mais ils rendent l’accès à la propriété plus difficile.

« La Banque d’Israël craint que les krachs du marché immobilier observés dans d’autres parties du monde ne se produisent ici, et dans ces cas-là, le secteur bancaire dans son ensemble avait pris un gros coup.  Elle veut protéger les banques de ce type d’exposition, mais en faisant cela, elle rend la vie plus difficile aux acheteurs », a déclaré Shapiro.

Une jeune femme regarde un panneau d’annonces immobilières à Jérusalem. Le 22 septembre 2016. (Crédit : Nati Shohat/Flash90)

Aux États-Unis et au Royaume-Uni, par exemple, les primo-acquéreurs peuvent emprunter 90 %, voire 100 %, du coût d’un nouveau logement. Certains prêts sont structurés de manière à inclure également les coûts supplémentaires d’achat de la propriété, une pratique également interdite par la réglementation israélienne.

De telles conditions ne sont pas accessibles à tous : les candidats doivent généralement avoir de bons antécédents de crédit et une assurance hypothécaire, et ils devront payer un taux d’intérêt plus élevé. Mais ces types de prêts permettent à des personnes plus jeunes et bien rémunérées d’acheter leur première propriété avec un investissement initial relativement faible.

En Israël, l’âge moyen d’un primo-accédant est de 36 ans, ce qui est relativement élevé en Occident.

« Il y a dix ans, les compagnies d’assurance israéliennes proposaient un financement supplémentaire pour l’achat d’un logement », explique Shapiro. Mais, poursuit-il, « la Banque d’Israël a commencé à s’inquiéter des risques liés au fait que les gens empruntaient plus pour financer leur propriété, et en 2012, elle est intervenue pour imposer des limites claires aux emprunts, en plafonnant les prêts aux primo-acquéreurs à 75 % et en déclarant explicitement que les banques ne pouvaient pas accorder de prêts supplémentaires pour couvrir les fonds propres destinés à l’achat de biens immobiliers. »

Les bureaux de la Banque d’Israël par un matin enneigé à Jérusalem, le 27 janvier 2022. (Banque d’Israël)

La Banque d’Israël soutient que la dette immobilière en Israël est relativement faible par rapport aux normes internationales et que les conditions qu’elle a fixées pour les prêts hypothécaires sont conservatrices par rapport à d’autres économies similaires, mais elle veut garantir la résistance du système financier israélien face aux risques du marché immobilier, a expliqué Shapiro.

Avec un plafond d’emprunt à 75 %, le risque de fonds propres négatifs des banques est minimisé, en tenant compte des leçons du krash de la bulle hypothécaire de 2007-2008.

Les limites fixées pour les emprunts encouragent également les achats dans les régions moins onéreuses du pays, et les limites des prêts hypothécaires sur les propriétés secondaires contribuent à freiner l’engouement pour l’achat de biens de rendement supplémentaires.

Jusqu’à présent, la Banque d’Israël s’est efforcée d’aider les candidats à la propriété, principalement en encourageant la transparence du marché hypothécaire afin de permettre aux acheteurs de comprendre les coûts globaux et de trouver la bonne offre pour eux.

L’année dernière, les Israéliens ont emprunté un montant record de 116 milliards de shekels en prêts hypothécaires. Cela s’explique en partie par l’augmentation record du coût de l’immobilier – plus de 15 % depuis le début de l’année, selon le Bureau central des statistiques (CBS). Les limites imposées aux emprunts pour financer un prêt hypothécaire signifient toutefois que l’endettement global des ménages est relativement faible en Israël par rapport à d’autres pays, mais qu’il est également plus difficile d’acheter une maison.

Des Israéliens montent des tentes sur le boulevard Rothschild à Tel Aviv pour protester contre la flambée des prix du logement en Israël et les inégalités sociales, le 19 juin 2022. (Crédit: Tomer Neuberg/Flash90)

Les ventes immobilières ont atteint un point record à la fin de 2021 après avoir augmenté régulièrement depuis 2018, mais le marché montre des signes de régression depuis. Les ventes de logements neufs au cours de la période allant de février à avril 2022 étaient inférieures de 12,9 % aux trois mois précédents, selon les chiffres du gouvernement ajustés des variations saisonnières. La demande de logements neufs a diminué de 8,6 %.

Selon Krasner, le marché repose en grande partie sur la capacité des acheteurs à rassembler le patrimoine intergénérationnel.

« Ce système ne fonctionne que parce qu’en Israël, la plupart des candidats à l’achat d’une première maison sont financés par leurs parents pour l’acompte », a-t-il déclaré. « Ils ne sont pas en mesure de rassembler l’argent seuls, alors ce qui se passe, c’est que les personnes plus âgées qui ont acheté une propriété il y a des années, et qui ont donc gagné beaucoup d’argent dessus, utilisent une partie de la valeur de cette propriété pour aider leurs enfants. Ce n’est évidemment pas un système équitable car pas tout le monde n’a des parents qui ont la possibilité de leur donner ce genre de montant, mais c’est ce qui se passe. »

Le gouvernement sortant a tenté de résoudre le problème en instituant un programme de loterie en offrant des milliers d’appartements à des taux jusqu’à 20 % inférieurs à la valeur du marché, supprimant essentiellement une partie de l’acompte et permettant aux acheteurs d’augmenter le ratio prêt/valeur. Le gouvernement a également mis l’accent sur l’augmentation de l’offre pour faire baisser les prix. 280 000 nouveaux logements sont prévus au cours des trois prochaines années, et les planificateurs devraient en approuver 500 000 supplémentaires au cours de cette période. Les mises en chantier sont déjà en forte hausse.

Mais compte tenu de la forte demande de logements et des obstacles à l’accès à la propriété, il est peu probable que ces mesures modifient de manière significative l’évolution du marché immobilier.

Il est fort probable que l’accès à la propriété reste réservé à ceux dont les salaires sont extrêmement élevés ou qui ont accès à la « banque de papa et maman », ce qui ne semble pas correspondre aux réformes du logement qui nous ont été promises », a déclaré M. Krasner.

Des ouvriers travaillent sur un chantier de construction d’un gratte-ciel à Tel-Aviv, en Israël. Illustration, avril 2022 (Crédit : Roman Mykhalchuk via iStock de Getty Images)

La modification des conditions d’emprunt immobilier pourrait toutefois constituer un moyen sûr d’augmenter le nombre de personnes pouvant se permettre d’acheter une maison aujourd’hui, selon les experts.

« Il y a quantité de petites modifications du système qu’un gouvernement ou la Banque d’Israël pourrait apporter et qui permettraient d’ouvrir l’accès à l’achat d’une maison à un plus grand nombre de personnes », a déclaré Shapiro.

Parmi les changements proposés, citons un amendement qui permettrait à ceux qui gagnent suffisamment d’argent d’emprunter plus de 75 % de la valeur de la propriété, moyennant un tarif supplémentaire. Cela réduirait la mise de fonds nécessaire, et faciliterait l’achat d’une maison pour les jeunes ayant un bon emploi, sans faire courir de risques importants aux prêteurs.

Une autre option consisterait à permettre aux bénéficiaires de prêts hypothécaires de choisir – ou du moins de faire évaluer par les banquiers – la part de leur revenu mensuel qu’ils peuvent raisonnablement consacrer à l’hypothèque. À l’heure actuelle, ce sont les banques qui décident pour eux, sur la base des salaires mensuels du ménage. Mais les personnes à hauts revenus, celles dont les revenus sont plus irréguliers, celles qui possèdent des investissements importants ou celles qui ont de bonnes perspectives d’avenir pourraient peut-être payer davantage, ou être autorisées à contracter des prêts plus flexibles dont les paiements augmentent avec l’âge.

Bien que cette option soit surtout avantageuse pour les hauts revenus, une autre possibilité serait de permettre aux particuliers de contracter une sorte de prêt personnel distinct, plus court et probablement plus cher, pour aider à financer la mise de fonds et les frais de clôture.

Construire plus de logements, comme l’a promis le gouvernement, peut faire une différence au fil du temps. Mais, selon les experts du secteur, il est pratiquement impossible de construire suffisamment de logements pour tout le monde, et à des prix abordables pour tous. Apporter des changements au marché du crédit hypothécaire serait un moyen plus rapide et plus sûr d’accroître l’accès à la propriété pour ceux qui attendent encore de pouvoir franchir le pas.

« Tout le débat se concentre sur les prix », a déclaré M. Krasner. « Mais nous devons accepter qu’il est presque certain que ceux-ci continueront à augmenter et qu’il conviendrait plutôt de nous concentrer sur la manière dont nous pouvons aider les gens à accéder à la propriété. »