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En Israël, des experts prévoient des turbulences sur le marché immobilier

Des professionnels du secteur immobilier annoncent une année difficile, avec la poursuite de la hausse des prix et un durcissement de l'emprunt

Un chantier dans le sud d’Israël, en mai 2022. (Crédit : Roman Mykhalchuk via iStock par Getty Images)
Un chantier dans le sud d’Israël, en mai 2022. (Crédit : Roman Mykhalchuk via iStock par Getty Images)

Le marché immobilier israélien de 2022 a battu tous les records, avec des prix en hausse de 20,3 % par rapport à 2021, selon les derniers chiffres en date.

De leur côté, les salaires ont augmenté en moyenne de 4 % seulement, sur fond de ralentissement de l’activité du secteur des nouvelles technologies et, plus largement, des entreprises dans le monde entier, ce qui porte les prix à des niveaux toujours moins abordables.

Le taux d’inflation en Israël s’est établi à 5,3 % en novembre, bien au-delà du seuil de 3 % fixé par la Banque centrale d’Israël, mais nettement plus bas qu’aux États-Unis ou en Europe (7,1 % et 10,6 %, respectivement).

Relever les taux d’intérêt de référence, comme la Banque le fait constamment depuis le printemps dernier, pour le porter à 3,75 %, permet de lutter contre l’inflation. Mais cette hausse des taux affecte durement les emprunteurs – actuels comme potentiels -, la majorité des prêts immobiliers en Israël étant à taux variables.

Et, facteur aggravant, le montant des prêts immobiliers ne cesse d’augmenter, ce qui pose pour beaucoup la question de l’accessibilité.

Le précédent gouvernement s’était fixé pour objectif l’augmentation des mises en chantier dans l’espoir de faire baisser les prix en augmentant l’offre. Mais lorsque ces appartements seront terminés, le marché sera très différent.

Les promoteurs sont pris en tenaille entre le prix élevé des terrains, des matériaux et des prêts et la prudence redoublée des acheteurs, assaillis de toutes parts.

Afin d’éclairer un panorama complexe, le Times of Israël s’est entretenu avec un groupe d’experts qui confient leur point de vue sur ce que les 12 prochains mois pourraient réserver au marché immobilier israélien.

Alon Kol Kreis, économiste à la Banque Leumi

2023 devrait connaître un nombre élevé de nouveaux chantiers, peut-être même supérieur à 2022, conséquence de la vente d’un grand nombre de terrains domaniaux en 2021 et 2022.

Les projets de rénovation urbaine devraient également augmenter dans les années à venir, en particulier les projets de déblaiement et construction (Pinouï Binouï).

Le stock d’appartements invendus continuera d’augmenter en 2023, en raison d’une nouvelle contraction des ventes. Cela pourrait nuire à la trésorerie des développeurs.

Nous estimons qu’à long terme, certains promoteurs seront contraints de baisser les prix, ce qui devrait contribuer à stabiliser si ce n’est baisser le prix des logements en 2023/2024.

Un chantier dans le sud d’Israël, en mai 2022. (Crédit : Roman Mykhalchuk via iStock par Getty Images)

La demande de logements entre Tel Aviv et Jérusalem est particulièrement forte, à l’image de la charge hypothécaire, plus élevée que dans d’autres régions, emmenée par le ratio élevé entre le prix des appartements et le revenu des ménages.

La demande, dans ces zones, est plus sensible à une forte hausse des taux d’intérêt que d’autres régions.

Si le ralentissement du secteur de la technologie s’aggrave, le prix des appartements à Tel Aviv pourrait pâtir bien davantage que dans d’autres villes.

Bat Yam, Bnei Barak, Tel Aviv et Petah Tikva présentent également un ratio élevé entre le prix des appartements et les revenus, et ont connu une hausse particulièrement rapide du nombre des demandes de permis de construire.

Ces villes sont donc plus exposées aux baisses de prix. Le district sud est également exposé au risque de baisse des prix en raison des volumes relativement élevés de nouvelles constructions.

Shai Posner, directeur général adjoint, Israel Builders Association (ACB)

Shai Posner, directeur général adjoint de l’Association des constructeurs d’Israël. (Avec la permission de l’ACB)

Nous commençons 2023 avec une pénurie d’environ 150 000 logements et une augmentation annuelle du nombre de ménages de l’ordre de 50 000 à 60 000.

Pour la première fois depuis longtemps, le gouvernement précédent a mis en vente un grand nombre de terrains à des fins de développement immobilier pour augmenter l’offre.

Mais le problème fondamental du marché est le manque de biens disponibles.

Les pouvoirs publics ne mettent pas suffisamment d’argent sur la table pour aider les municipalités à faire face à la demande de logements d’un nombre toujours plus grand de ménages.

La hausse des taux d’intérêt met également en difficulté les promoteurs immobiliers.

J’espère que le nouveau gouvernement mettra de nouveaux terrains en vente, mettra davantage d’argent à disposition des municipalités, limitera la hausse du prix des matières premières et prendra des mesures pour faciliter l’autorisation des chantiers, et que la Banque centrale d’Israël mettra fin à sa politique de relèvement des taux d’intérêt.

Vue d’un chantier de construction à Beer Sheva, le 28 juillet 2022. (Crédit : Nati Shohat/Flash90)

Nous devrions également faire plus de logements pour la location de longue durée : le besoin est énorme.

Il faut garder espoir, même si le marché du logement est très dur à suivre.

Il faudra des ministres très courageux, au Logement, à l’Intérieur et aux Finances, et un gouvernement qui rende possible l’augmentation du nombre d’ouvriers du secteur de la construction. Chaque jour, 80 000 ouvriers palestiniens viennent travailler en Israël, auxquels s’ajoutent 15 000 travailleurs étrangers.

Il s’agit de priorités nationales et j’espère que le bâtiment en fera partie.

Aaron Krasner, propriétaire d’Anglo Mortgages

Aaron Krasner, chef d’Anglo Mortgages, août 2022 (Crédit : Avec la permission d’Aaron Krasner)

Les acheteurs – en particulier les jeunes acheteurs – sont pris entre plusieurs feux en ce moment.

La hausse considérable des prix de l’immobilier les oblige à emprunter davantage, à un moment où les taux d’intérêt augmentent également de façon spectaculaire.

A l’heure actuelle, emprunter 100 000 shekels de plus coûte plus cher encore, ce qui durcit le niveau d’exigence des banques en matière de solvabilité.

Par exemple, un couple qui gagne 20 000 shekels par mois peut aujourd’hui emprunter un maximum de 1,3 million de shekels, alors qu’il y a un an, il aurait pu prétendre à 1,6 million de shekels.

Les remboursements doivent être compatibles avec un budget familial dont les composantes se sont elles aussi considérablement renchéries depuis un an.

Certains pensent que tout ceci conduira à une baisse des prix en 2023, et peut-être que ce sera le cas. Mais la psychologie israélienne est telle que personne ne veut être le « fou » qui vendra sa maison moins cher que le voisin, aussi y a-t-il un risque de statu quo avec des acheteurs qui n’achètent pas et des vendeurs qui ne vendent pas.

Ron Neeman, évaluateur immobilier

Ran Neeman, évaluateur immobilier dans le centre d’Israël, octobre 2022 (Avec la permission de Ran Neeman)

2023 sera une année difficile par rapport aux hausses des dix dernières années et surtout à la folie de 2022.

On peut s’attendre à une baisse importante du nombre des transactions et à des prix de l’immobilier sans commune mesure avec ceux enregistrés en 2022.

Dans le secteur résidentiel, la demande est constante mais le pouvoir d’achat des acheteurs a diminué (en raison de la hausse des taux d’intérêt et du taux d’inflation des prix de l’immobilier qui dépasse largement la hausse des salaires). À mon avis, cela se traduira par un nombre réduit de transactions et peut-être même une baisse des prix.

Dans le secteur des bureaux, les transactions se sont déjà bien ralenties, à mesure que les entreprises réduisent les surfaces, à l’instar des entreprises du secteur des nouvelles technologies.

La baisse des prix n’est pas encore visible mais là encore, il semble que les pics de 2022 soient bien derrière nous.

Illustration : Un centre de développement high-tech à Herzliya, le 30 octobre 2020. (Crédit : Gili Yaari/Flash90)

Dr. Ori Koskas, conseiller en investissement, PDG et cofondateur de Playa Investments

À l’heure actuelle, le problème c’est l’inflation, que tout le monde tente de combattre en relevant les taux d’intérêt. Mais certaines régions, particulièrement en demande, avec une grave pénurie de biens, garderont des taux élevés.

Globalement, il est probable qu’en 2023, le prix moyen de l’immobilier baissera.

En Israël, je pense que les prix continueront d’augmenter, en se stabilisant peut-être, à certains endroits, ou en augmentant plus lentement – de 5 % à 10 % –, mais ils continueront d’augmenter.

Siège de la Banque d’Israël à Jérusalem, le 12 août 2021. (Crédit : Yonatan Sindel/Flash90)

La Banque centrale d’Israël ne fera pas baisser les prix, même si la demande baisse.

Ceux qui ont un emprunt à rembourser paieront plus cher, tout comme ceux qui en contracteront un.

La stagflation me préoccupe.

Il y a de moins en moins d’acheteurs. Il ne serait sans doute pas raisonnable de trop généraliser. Le bon achat et le bon prix dépendent de l’emplacement, de la situation personnelle, des besoins de financement et de la nature de l’achat, résidentiel ou investissement.

À mon avis, ceux qui veulent acheter un appartement pour y vivre ne devraient pas trop attendre.

Ceux qui veulent investir – en Israël ou à l’étranger – devraient examiner la situation avec beaucoup de soin.

Kim Bash, fondatrice de Kim Bash Real Estate et « intermédiaire communautaire » avec les nouveaux immigrants et les candidats à l’immigration en Israël

Kim Bash, intermédiaire communautaire et agente immobilière (Avec la permission de Kim Bash)

Jérusalem, Tel Aviv, Netanya, Raanana, Ramat Beit Shemesh, Modiin et le Goush [le bloc Etzion, un groupe d’implantations israéliennes près de Jérusalem, en Cisjordanie] (Efrat en particulier) continueront d’offrir les conditions d’un atterrissage en douceur aux familles « anglo-saxonnes ».

Mais l’offre de biens dans ces zones, à la location comme à l’achat, est faible par rapport à la demande.

Cela conduit les acheteurs à envisager de nouvelles localisations, comme par exemple à Jérusalem, des quartiers comme Arnona, Mekor Haim ou Talpiot.

Des zones de plus en plus populaires et abordables, pour les « anglos-saxons », se trouvent à Katzrin, Nahariya, Pardes Hanna, Karnei Gat, Harish, Givat Olga, Hadera, Maalot et Karmiel. Afula, Yad Binyamin, Hashmonaim et Neve Michael, ainsi que Givat Olga, Or Akiva et Hadera sont également prometteuses.

Construction de nouveaux logements dans l’implantation d’Alon Shvut en Cisjordanie, dans le Gush Etzion, le 3 octobre 2022. (Crédit : Gershon Elinson/Flash90)

Sabrina Relevy, coordonnatrice de l’immigration (aliyah) et consultante en immobilier IPN

Sabrina Relevy, agente immobilière (Avec la permission de Sabrina Relevy)

Nous commençons (enfin) à voir l’impact de la hausse des taux immobiliers sur les transactions : les gens continuent à faire des offres insensées, mais ils se rendent bien vite compte qu’ils ne peuvent pas obtenir le crédit dont ils ont besoin (un crédit immobilier ne peut pas dépasser 75 % de la valeur estimée du bien, et les remboursements, 30 % du revenu mensuel net).

En 2023, nous assisterons à un ralentissement du marché du logement.

La plupart des gens qui mettent actuellement un bien en vente n’ont pas vraiment besoin de vendre : s’ils n’obtiennent pas les prix très élevés qu’ils demandent, ils retireront leur bien du marché.

Les investissements à l’étranger ralentiront également, sous la pression d’un shekel fort par rapport au dollar.

Suite à la pandémie, beaucoup sont à la recherche de plus grands espaces. Ils veulent des maisons (plutôt que des appartements) et s’installent dans des villes susceptibles de leur offrir ce qu’ils cherchent, comme par exemple Pardes Hanna.

Des logements plus abordables commencent à apparaître dans de plus en plus d’endroits. Au bout de 20 ans, Raanana commence enfin à se construire.

La décision la plus intelligente, pour l’heure, consiste à acheter un terrain dans des endroits qui commencent à développer de nouvelles zones. Tout le long de la côte, nous allons voir des développements en bord de mer comme Ir Yamim à Netanya ou Hadera et Césarée, qui commencent déjà à mettre en place les infrastructures nécessaires.

Daniel Goldstein, directeur, Beauchamp Estates Tel Aviv

Les acheteurs sont beaucoup plus circonspects et font des offres au lieu de payer le prix demandé. Je crois que les hausses de prix vont se faire nettement plus lentement, et que nous devrons faire la différence entre cela et les baisses réelles de prix (qui, à mon avis, sont peu probables).

Daniel Goldstein, directeur chez Beauchamp Estates, Tel Aviv (Avec la permission de Beauchamp Estates)

Les investissements en provenance des États-Unis continueront de croître, car les acheteurs continuent d’envisager sérieusement la possibilité de s’installer en Israël.

Mais un effort important est nécessaire pour doper l’offre dans les endroits où les gens veulent vivre : Jérusalem, Tel Aviv et la côte.

Il y a de nouveaux projets à Tel Aviv et Herzliya. Hadera, Ashkelon et Jaffa vont beaucoup se développer, avec des prix un peu inférieurs.

L’année 2023 sera également difficile pour les promoteurs, qui empruntent généralement de l’argent pour financer leurs développements, et sont donc également touchés par la hausse des taux d’intérêt.

Les gens qui achetaient sur plan, il y a trois ou quatre ans, sont aujourd’hui confrontés à une augmentation substantielle des coûts. Les coûts de construction et d’emprunt ont augmenté, les montants empruntables sont de plus en plus réduits et certains emprunteurs ne sont plus capables d’honorer leurs engagements.

Les taux d’intérêt devraient continuer d’augmenter au cours des six à douze prochains mois. Et la plupart des gens continuent d’emprunter à taux variable, persuadés qu’avec le temps, les taux baisseront à nouveau.

Je pense que le marché sera sujet à beaucoup de turbulences.

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